截至目前，2007年央行已加息五次，基準(zhǔn)利率共上漲0.99%，優(yōu)惠利率共上漲0.8455%。利率的不斷提高，對于貸款購房者來說，意味著支出成本越來越多，購房者壓力與日俱增。時下，又到年底，再加上明年1月1日開始執(zhí)行新利率政策，提前還貸又成為眾多貸款購房者琢磨的新問題。據(jù)記者從京城房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)了解，目前主要的提前還款方式有5種，包括將所剩貸款一次性還清；部分提前還款，月供不變，縮短還款期限；部分提前還款，減少月供，還款期限不變；部分提前還款，減少月供，縮短還款期限；部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。
那么，在明年即將執(zhí)行新利率的背景下，這5種提前還款方式哪一方式更省錢？提前還貸又需要注意什么問題？不同銀行的提前還貸流程又是如何？針對近期廣大讀者普遍關(guān)心的這些問題，記者向相關(guān)研究人士請教了一番，下面就讓我們通過案例對這5種提前還貸方式進行詳細(xì)比較，并一一解答購房者關(guān)注的問題，希望能夠為那些準(zhǔn)備提前還貸的購房者提供建議和幫助。
案例分析
王先生于2007年4月購買了一套100萬元的房子，首付30%后，貸款額為70萬元，貸款期限20年。假設(shè)該房產(chǎn)是王先生惟一的一套銀行抵押貸款房產(chǎn)，可享受當(dāng)時4月份優(yōu)惠利率6.04%。按等額本息還款法計算，月供為5031.18元，20年利息總支出高達(dá)507485.08元。
從4月份至12月份，僅8個月時間內(nèi)，王先生已支付購房貸款利息為27972.01元。從明年1月1日起執(zhí)行6.6555%新的優(yōu)惠利率后，王先生的月供和利息都將有所增加。在此背景下，王先生決定提前還一部分款項，以此來減少利息的支出。
針對王先生的實際情況，北京中原三級市場部研究人士對目前存在的5種提前還貸方式進行了逐一計算。
5種提前還貸方式比較
-第一種：將所剩貸款一次性還清。
利息總額=提前還貸前的利息額＝27972.01元
-第二種：部分提前還款，月供不變，縮短還款期限。
提前還款10萬元，仍保持之前的月供水平，即5031.18元，貸款期限則縮短為15年7個月，提前還款后的總利息為362381.06元。
利息總額=27972.01+362381.06=390353.07元
-第三種：部分提前還款，減少月供，還款期限不變。
提前還款10萬元，貸款期限剩余19年4個月，月供減少為4509.49元，提前還款后總利息為458478.09元。
利息總額=27972.01+458478.09=486450.1元
-第四種：部分提前還款，減少月供，縮短還款期限。
提前還款10萬元，月供減少為4982.55元，還款期限縮短為16年，提前還款后總利息為368925.92元。
利息總額=27972.01+368925.92=396897.93元
-第五種：部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。
提前還款10萬元，月供增加為6720.06元，還款期限縮短為10年，提前還款后總利息為218685.48元。
利息總額=27972.01+218685.48=246657.49元
通過對5種提前還貸方式的計算，以王先生的情況來看，還款期限為16年與10年兩者之間相比總利息支出相差了15萬多元。對于貸款購房者來說，無疑是一筆相當(dāng)可觀的費用。因此，北京中原三級市場部專業(yè)人士建議，房貸購房者一定要重視較長還貸年限帶來的高額利息支出，縮短貸款期限是節(jié)省利息的關(guān)鍵因素。購房者應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的情況盡量縮短還款年限，從而減少利息支出。
提前還貸三大注意事項
據(jù)記者了解，貸款購房者在進行提前還貸時需要注意三方面的問題。首先，要向貸款銀行進行咨詢。由于各家銀行對于提前還貸的規(guī)定是不一致的，購房者需要在提前還貸前弄清貸款銀行的操作流程，以及是否需要交納違約金等。其次，提前還貸的購房者一定不要忘記去保險公司辦理退保手續(xù)。據(jù)了解，雖然2006年之后貸款購房已經(jīng)取消了保險費用，但在2006年之前貸款的購房者是需要交納保險費用的。以70萬元、20年的貸款為例，實際保費為700000×0.5%。×20=7000元；如果其將貸款期限縮短10年，應(yīng)收的保費為700000元×0.8%。(10年保險期限對應(yīng)的費率)×10＝5600元，可退保費1400元。此外，各家保險公司的保險費率也是不盡相同的，購房者也需要以實際購房貸款時所采用的保險公司費率為準(zhǔn)。
此外，專業(yè)人士特別強調(diào)對于提前還貸時機的把握。其中，對于采取等額本息還款法的消費者來說，月供的組成包括本金和利息。對于貸款者來說，在貸款期限的1/3-1/2年限中，償還月供中利息支出要高于本金支出；而在最后幾年中，月供支出基本以本金為主。因此，如果貸15年但已償還6年，則沒有必要急于提前還款。
提前還貸五步走
一般情況下，貸款購房者在提前還貸時需要經(jīng)過5道程序。第一步，先查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金。第二步，向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請時間及最低還款額度等其他所需要準(zhǔn)備的資料。第三步，按銀行要求親自到相關(guān)部門提出提前還款申請。第四步，借款人攜相關(guān)證件到借款銀行辦理提前還款相關(guān)手續(xù)。第五步，提交《提前還款申請表》并在柜臺存入提前償還的款項即可。
各家銀行提前還貨的申請條件要求不盡相同。如中國銀行要求貸款購房者提前30個工作日書面申請。工商銀行除了要求貸款者提前30個工作日書面申請，還要求提前還款額下限為正常每月還款額的6倍。農(nóng)業(yè)銀行則要求貸款購房者提前7個工作日書面申請，并且是在貸款發(fā)放滿一年后才可提出申請，提前還款額下限同樣也是為正常每月還款額的6倍。
此外，交通銀行要求提前還款的額度不得少于6個月的還款金額。民生銀行則是自發(fā)放個人貸款第二個還款月起，貸款人可以書面提出提前還款申請。北京銀行方面，在貸款期內(nèi)、貸款發(fā)放滿一年以后，經(jīng)銀行同意后方可書面申請?zhí)崆皻w還部分或全部貸款。
相關(guān)報道
