央行和銀監(jiān)會(huì)日前出臺(tái)新政策，收緊商業(yè)性房地產(chǎn)信貸。雖然實(shí)施細(xì)則尚待制定，但業(yè)內(nèi)專家指出，該調(diào)控政策和加息一樣，改變?nèi)藗兊男睦眍A(yù)期，使利率風(fēng)險(xiǎn)成為購(gòu)房決策中的一個(gè)主要衡量指標(biāo)。在高房?jī)r(jià)下，房貸新政無(wú)疑正在從首付和按揭兩方面削弱人們的住房購(gòu)買力，進(jìn)而加深樓市的觀望氣氛。
升級(jí)、投資需求或?qū)⑹艿揭种?/strong>
日前，北京亞奧板塊某中高檔樓盤的銷售經(jīng)理告訴記者，已有訂房人陸續(xù)開(kāi)始退房，而退房的理由幾乎都與房貸新政有關(guān)。據(jù)他介紹，目前該樓盤已經(jīng)接到了11戶退房申請(qǐng)，其中9戶的理由都因?yàn)槭堑诙追浚抠J政策變化帶來(lái)的資金壓力太大。
業(yè)內(nèi)專家指出，第二套住房的首付比例提高至40%以上，同時(shí)將住房貸款利率提高至基準(zhǔn)利率的1.1倍，這意味著購(gòu)買第二套房將支付更高的成本，加之在目前的高房?jī)r(jià)下，投資房產(chǎn)已經(jīng)存在不小的風(fēng)險(xiǎn)，因此，房貸新政將抑制投資性購(gòu)房需求。另外，改善型需求的購(gòu)房者也會(huì)受政策影響。我愛(ài)我家副總裁胡景暉指出，目前大多數(shù)升級(jí)的購(gòu)房者往往購(gòu)買第一套住房時(shí)有貸款，需要買到第二套住房后才能賣掉第一套住房。這就相當(dāng)于換房的成本又有所增加。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，第二套房的購(gòu)買者主要是中高收入群體，首付比例和利率提高，會(huì)減少這部分目標(biāo)客戶群，改變他們的購(gòu)房計(jì)劃，從而遏制一手房的需求。畢竟目前房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，而且央行又在不斷加息，利息負(fù)擔(dān)持續(xù)加重已經(jīng)成為他們首要關(guān)心的問(wèn)題。
“中大恒基”金融部負(fù)責(zé)人李昕給記者算了筆帳，如果購(gòu)房者想再添置第二套價(jià)值100萬(wàn)元左右的住房，光首付就要一次多掏10萬(wàn)元，而利率提高增加的月供負(fù)擔(dān)也不是小數(shù)。據(jù)測(cè)算，由于目前所有購(gòu)房者普遍享受8.5折的優(yōu)惠利率，按現(xiàn)行5年期7.83%的基準(zhǔn)利率計(jì)算，實(shí)際執(zhí)行利率為6.66%。而按新政策，執(zhí)行利率將提高到8.61%。以一筆70萬(wàn)元15年期的貸款計(jì)算，月供負(fù)擔(dān)要增加780多元。
據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心的最新統(tǒng)計(jì)，9月份，北京新盤項(xiàng)目開(kāi)盤整體均價(jià)已經(jīng)高達(dá)14559元/平米；這意味著，買一套兩居室住房起碼得一百多萬(wàn)元，首付款和今后的利息支出，都將是一筆不小的開(kāi)支。
商業(yè)銀行重視房貸風(fēng)險(xiǎn)
目前，“第二套房”的嚴(yán)格界定以及具體實(shí)施細(xì)則尚待監(jiān)管部門出臺(tái)，但招行、工行、交行、農(nóng)行等各大商業(yè)銀行出于房貸風(fēng)險(xiǎn)自控的考慮，紛紛制定了相應(yīng)規(guī)定。目前，北京各銀行在認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上存在不同，尤其是在針對(duì)個(gè)人和家庭的認(rèn)定上。
按照工行北京分行的規(guī)定，父母貸款買房，孩子再貸款買，不算第二套住房。同時(shí)，如果丈夫已經(jīng)貸款買了一套房，妻子再貸款買房，也算是妻子名下的第一套房。而對(duì)于曾經(jīng)在銀行貸款買房并還清了貸款的，如果已經(jīng)還清此前的貸款，再貸款買房，就會(huì)視為第一套。北京銀行判斷家庭買“第二套”房的標(biāo)準(zhǔn)主要根據(jù)婚姻關(guān)系。父母購(gòu)房后，用未成年孩子名字買房算第二套房，但子女已婚需要購(gòu)房則算是購(gòu)買第一套房。而農(nóng)行北京分行只要配偶一方此前已經(jīng)申請(qǐng)過(guò)房貸，不管是不是婚前財(cái)產(chǎn)，若再次購(gòu)房就算是第二套房，即使是以配偶另一方的名義購(gòu)買。建行也以“戶”為單位區(qū)分第二套房。
業(yè)內(nèi)專家指出，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)一直被視為“優(yōu)質(zhì)蛋糕”。以房貸龍頭銀行建行為例，按照建行披露的2007中報(bào)數(shù)據(jù)，其個(gè)人貸款平均余額由2006年6月30日的4806億元，增加至2007年6月30日的6337億元。此次新政的出臺(tái)，雖然不少商業(yè)銀行均表示，由于今年信貸額度已經(jīng)用完，對(duì)第四季度的影響“無(wú)法評(píng)估”。但不少市場(chǎng)人士則表示，為了防止風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)始收緊房貸。
不久前，建行和工行均發(fā)布研究報(bào)告，認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)加大。工行報(bào)告指出，房地產(chǎn)貸款過(guò)快增長(zhǎng)以及其在銀行貸款中所占的比例迅速上升，給銀行體系積聚了信貸風(fēng)險(xiǎn)。為此，商業(yè)銀行應(yīng)摒棄“個(gè)人信貸一定是優(yōu)質(zhì)信貸”的觀念，加強(qiáng)自身征信系統(tǒng)建設(shè)，做好貸前查詢、貸后錄入相關(guān)信息等工作，確保央行關(guān)于“第二套(含)以上住房”的認(rèn)定，充分利用信貸征信系統(tǒng)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。(林喆)
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