“從這些天的房產(chǎn)信貸審批情況來(lái)看，一部分第二套(含)以上住房的持有者被套住了，房貸新政策的顯效接下來(lái)或許會(huì)更強(qiáng)烈�！弊蛱欤猩蹄y行上海一家支行的信貸經(jīng)理施先生向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，“監(jiān)管部門(mén)要求提高第二套以上住房首付比例及貸款利率之后，我們支行對(duì)于第二套房界定，目前得到的具體操作口徑是：以個(gè)人而非家庭為單位。”
施先生稱：“另外，如果原房貸結(jié)清，再申請(qǐng)房貸，在我們這里不是被視為‘首套房’貸款，仍然被看作是第二套(含)以上住房，比較嚴(yán)格一些�！�
“問(wèn)題合同”糾紛不斷
上海中原物業(yè)代理有限公司(下稱“中原地產(chǎn)”)研究咨詢部在2007年秋季房展會(huì)上對(duì)前來(lái)參觀的消費(fèi)者進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查。據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理龔敏出具的一份調(diào)查數(shù)據(jù)：對(duì)購(gòu)買套數(shù)的選擇中，99%皆為購(gòu)買第二套住房(可能是由于調(diào)查對(duì)象多為上海人的緣故)。
由于第二套(含)以上住房的消費(fèi)比重較大，因而，在房貸新政出臺(tái)之后的一段時(shí)間里，出現(xiàn)了不少的“問(wèn)題合同”。上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司(下稱“漢宇地產(chǎn)”)有關(guān)人士稱，由于《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(下稱《通知》)出臺(tái)，公司對(duì)一些剛剛簽訂的房貸合同進(jìn)行了梳理，約有2%~3%的新合同出現(xiàn)了問(wèn)題，一些買方遭遇資金緊張。上海的二手房市場(chǎng)成交情況并不理想，一些之前簽下的合同也需要重新談判。
除了第二套房首付提升之外，記者了解到，部分商業(yè)銀行在上海還停辦了一些“特色房貸”產(chǎn)品，比如循環(huán)使用按揭款，這是指市民把月供還給銀行以后，急需用錢時(shí)可以再次貸出來(lái)用。
招商銀行施先生稱，新房貸政策出臺(tái)之后，一些申請(qǐng)房貸的合同出現(xiàn)了狀況。出現(xiàn)問(wèn)題的合同主要是政策出臺(tái)前剛剛簽訂的協(xié)議，面對(duì)更高的首付，更高的利率，一些買方遇到了資金上的問(wèn)題。按照信貸新政，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基準(zhǔn)利率的1.1倍。
滬上一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也表示，已經(jīng)要求第二套房的購(gòu)房者支付40%以上首付，一些正在辦理過(guò)程中的二手房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)開(kāi)始按照新政策要求申請(qǐng)房貸。由于目前各大銀行二手房房貸政策的細(xì)則還沒(méi)有正式出臺(tái)，部分新的二手房貸款申請(qǐng)被銀行暫時(shí)擱置。順馳(中國(guó))不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)上海公司戰(zhàn)略部高級(jí)經(jīng)理王誠(chéng)告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：“這方面會(huì)出現(xiàn)一些糾紛，一般都是買賣合同里簽的貸款合同數(shù)額大。”
第二套房首付提升對(duì)近期部分準(zhǔn)備購(gòu)房的人產(chǎn)生不同程度的影響。美聯(lián)物業(yè)調(diào)研結(jié)果顯示：68%的客戶明確表示，將推遲自己的購(gòu)房計(jì)劃；20%的客戶表示將按原計(jì)劃購(gòu)房；也有3%的客戶表示會(huì)加快購(gòu)房進(jìn)程，以避免出臺(tái)更嚴(yán)格的政策。同時(shí)，25%的客戶表示，由于首付款提升，自身支付能力不足，將降低購(gòu)房預(yù)算。
對(duì)于糾紛不斷的“問(wèn)題合同”，龔敏認(rèn)為，“由于投資者對(duì)后市不確定性預(yù)期的加大及持續(xù)升息，先前擁有多套物業(yè)的投資客資金壓力加大，首付款及加息的雙重打擊會(huì)使拋盤(pán)現(xiàn)象出現(xiàn)�！�
中原地產(chǎn)對(duì)于付款方式的調(diào)查顯示，大部分投資客依然靠銀行貸款，不過(guò)能夠承受的月供水平普遍較高，而從貸款年限的調(diào)查來(lái)看，即使有還貸能力，大部分客戶還是選擇了10年以上的貸款年限，在此龔敏建議政府抑制投資客買房時(shí)不妨設(shè)定一定的貸款年限，可能會(huì)對(duì)抑制投資起到一定效果。
二手成交隱現(xiàn)拐點(diǎn)
從上海各家中介行反饋的信息來(lái)看，房貸新政明顯削減了“銀十”的成色。
“與去年相比，今年購(gòu)房客戶中改善型需求占了絕大多數(shù)。雖然這些客戶在實(shí)際購(gòu)房過(guò)程中貸款比例并不一定達(dá)到七成，但是新政出臺(tái)對(duì)他們的心理影響十分明顯。即使是傳統(tǒng)的熱點(diǎn)板塊世博、上南、陸家嘴等區(qū)域的帶看客戶量也有不同程度的下滑，最高降幅達(dá)到一半�！敝性禺a(chǎn)浦東區(qū)域總監(jiān)王逸紅介紹，貸款新政策已明顯影響了“改善型”需求的客戶，這些購(gòu)房者買第二套房的腳步明顯放慢。那些升級(jí)購(gòu)房者可能成為第二套住房首付比例提高政策的受影響者。
中原地產(chǎn)在節(jié)后第一個(gè)工作日還對(duì)旗下150余家分行進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示整個(gè)黃金周七天的成交量、帶看量均有不同程度下滑。帶看量向來(lái)是二手房成交活躍程度的主要指標(biāo)之一，這一數(shù)字與9月最后一周相比，降幅高達(dá)40%以上。
“零”成交！這個(gè)久違的字眼甚至重新出現(xiàn)在知名中介行的成交量之中。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部數(shù)據(jù)顯示，普陀長(zhǎng)壽區(qū)域、閔行春申、閔行龍茗區(qū)域、長(zhǎng)寧中山公園區(qū)域、浦東世茂區(qū)域、浦東聯(lián)洋區(qū)域等成交一直較為活躍的區(qū)域，都在長(zhǎng)假期間出現(xiàn)“零”成交。從漢宇地產(chǎn)各分行的信息看，看房量有一定比例上升，但實(shí)際成交量并不理想。
中原地產(chǎn)靜安區(qū)域總監(jiān)趙家春認(rèn)為，“前兩月房?jī)r(jià)過(guò)快的漲速讓客戶一時(shí)難以消化，加上房貸新政的出臺(tái)也讓客戶對(duì)后市持懷疑態(tài)度，入市速度明顯放緩。另一方面，經(jīng)歷了8、9兩月的成交高峰，整個(gè)市場(chǎng)上高性價(jià)比房源很難覓到，也使得客戶們對(duì)市場(chǎng)漸漸失去信心�！�
“清淡。黃金周的二手房市場(chǎng)的疲軟表現(xiàn)讓許多人對(duì)10月的成交持看空態(tài)度�！鄙虾Ｒ拙映夹欧康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一位金牌置業(yè)顧問(wèn)稱，10月份，上海二手房市場(chǎng)將延續(xù)月初的清淡行情，整體成交量可能比環(huán)比下滑10%~15%，成交價(jià)格持平。(葉國(guó)靖)
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