進(jìn)入下半年以來，北京亞運村、小關(guān)、世紀(jì)城、中關(guān)村等奧運周邊和學(xué)區(qū)周邊房產(chǎn)的二手房單價出現(xiàn)較大幅度上漲。據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計，自7月份起到9月中旬的兩個多月的時間內(nèi)，這些區(qū)域二手房單價漲幅超過20%；尤其是一些交通便利、生活配套完善和建設(shè)年代較新的小區(qū)，兩個多月內(nèi)二手房單價上漲了3000元左右。
“坐地起價”現(xiàn)象明顯
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇指出，由于奧運利好和教育資源稀缺，加之這些區(qū)域有軌道交通，因此二手房市場供不應(yīng)求的狀況比較突出。如中關(guān)村周邊的供需比約為1∶4.5，而中關(guān)村一小、二小、三小、人大附小等知名重點小學(xué)周邊房產(chǎn)的供需比已經(jīng)達(dá)到1∶6.7。這種賣方市場使得業(yè)主占有強(qiáng)勢地位，所以“坐地起價”的現(xiàn)象明顯。
我愛我家的一位置業(yè)顧問告訴記者，他有位客戶購買黃莊小區(qū)的一套二手房，經(jīng)歷了業(yè)主額外提出5萬元的漲價，但考慮到北京市房產(chǎn)市場整體處在上漲之中，以及孩子將來可以上中關(guān)村一小，最后還是簽訂了合同。
鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心的報告指出，目前二手房市場中業(yè)主“坐地起價”的現(xiàn)象多數(shù)存在于那些需求較為集中、小區(qū)周邊配套完善、具備升值潛力的房源，比如中關(guān)村重點小學(xué)周邊的東南小區(qū)、科南小區(qū)，奧運村周邊融域園、奧林春天小區(qū)、北辰、小關(guān)等區(qū)域房產(chǎn)。這些區(qū)域目前二手房產(chǎn)價格約為10500元/平方米左右，較7月份上漲了21.5%。
業(yè)內(nèi)專家分析，目前，北京房價上漲呈現(xiàn)出區(qū)域分化的特點，一些配套完善，交通便利的區(qū)域開始受到越來越多人的關(guān)注。中關(guān)村區(qū)域作為學(xué)區(qū)房產(chǎn)的典型代表，匯集了大量的投資性需求和為子女上學(xué)購房的剛性需求，房產(chǎn)市場非�；钴S；奧運效應(yīng)使得北辰區(qū)域、小關(guān)區(qū)域、工體周邊的房產(chǎn)租售市場日益火爆。
據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)字顯示，自7月份到現(xiàn)在兩個半月的時間，奧運場館如工體、老山和奧運村周邊的房產(chǎn)報價上漲了20%以上，尤其是酒店式公寓等中高檔住宅報價上漲最為明顯。
租售價格比偏離嚴(yán)重
21世紀(jì)不動產(chǎn)的一份報告指出，房價上漲越快的地方，租售價格比偏離越嚴(yán)重，這反映出交易價格與真實價值的偏離。目前，北京奧運場館和學(xué)區(qū)周邊的二手房租售價格比已經(jīng)超過公認(rèn)的1∶300的國際警戒線，即便如此租售價格漲幅差距仍呈加大之勢。
我愛我家提供數(shù)據(jù)顯示，8月份，中關(guān)村區(qū)域的房屋租售比已經(jīng)達(dá)到1∶350，房價存在“虛高”的成分。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，現(xiàn)在房價不斷高攀帶來的風(fēng)險被人們購房的熱情所掩蓋。購房人的熱情以及不斷攀升的價格促成了業(yè)主的惜售心理，而這種心理又進(jìn)一步推高了物業(yè)的價格。不同區(qū)位、不同檔次物業(yè)的價格相互攀比，而真實需求對于房價的拉動作用正在逐漸降低，買賣雙方被不斷追高的價格所迷惑，忽略了物業(yè)的真實價值能否支撐迅猛上漲的房價。
不過，近期已出現(xiàn)部分銀行收緊二手房貸、提高房貸首付、征收物業(yè)稅的傳言，業(yè)內(nèi)專家提醒消費者，必須正視房地產(chǎn)市場日益累積的風(fēng)險。因為，連續(xù)加息正在逐步加大投資購房的成本，而提高首付、征收物業(yè)稅一旦成為現(xiàn)實，有可能導(dǎo)致部分投資型業(yè)主套利、拋房、降價等一系列的連鎖反應(yīng)。因此，專家指出，購房者應(yīng)當(dāng)理性判斷物業(yè)價格與價值的匹配，不宜盲目追漲，以免在熱情消散后不得不面對價格回落的損失。(林喆)
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