繼銀行主動(dòng)收縮住房信貸規(guī)模，致使深圳二手房成交量大幅度下降以來(lái)，又一枚重磅炸彈——二手房按照評(píng)估價(jià)強(qiáng)征個(gè)人所得稅的政策出臺(tái)在即。該政策是否會(huì)成為壓倒炒房客的最后一根稻草，抑或深圳房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)即將？這讓不少業(yè)界人士作出種種猜測(cè)。
按評(píng)估價(jià)征稅是柄雙刃劍
9月中旬，深圳市地稅局副局長(zhǎng)章家壽在新聞發(fā)布會(huì)上透露，深圳市“二手房交易基準(zhǔn)價(jià)格估算系統(tǒng)”已經(jīng)建成，估計(jì)下月就要實(shí)施。屆時(shí)，如果二手房交易價(jià)明顯偏低，將按評(píng)估價(jià)征收各種稅款。
按照深圳地稅局的設(shè)想，通過(guò)建立二手房評(píng)估體系，按照評(píng)估價(jià)征收個(gè)人所得稅，將會(huì)增加炒房者的成本、抑制住房的投資需求，從而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。但以評(píng)估價(jià)作為征稅依據(jù)無(wú)疑是把雙刃劍，抑制投資炒房者的同時(shí)，也增加了自住房屋買(mǎi)賣(mài)者的交易成本，加重買(mǎi)賣(mài)雙方的稅負(fù)。
其實(shí)，按照評(píng)估價(jià)征收個(gè)稅的消息幾個(gè)月前就已經(jīng)在坊間流傳，但還是有很多人認(rèn)為不過(guò)是兩年來(lái)一直重復(fù)的故事而已，尤其上海強(qiáng)征個(gè)稅戲劇性地宣告停止以后，投資客對(duì)強(qiáng)征個(gè)稅的實(shí)施就更不放在眼里了。專(zhuān)門(mén)從事地產(chǎn)投資的梁先生并不在意可能要增加的個(gè)人所得稅。他說(shuō)，他一直按照實(shí)收價(jià)跟買(mǎi)方簽訂和約，即不管多出來(lái)多少稅金和費(fèi)用，都由買(mǎi)方買(mǎi)單，他開(kāi)出的價(jià)格就是最終拿到手的錢(qián)。
安信證券研究員陶學(xué)明認(rèn)為，當(dāng)按照評(píng)估價(jià)征收個(gè)人所得稅正式事實(shí)后，在深圳的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了大幅度上漲的背景下，市場(chǎng)有表現(xiàn)成交低迷的調(diào)整特征，賣(mài)方意圖把新增的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方并不容易。
稅負(fù)增加 市場(chǎng)有所忌憚
從深圳國(guó)土房產(chǎn)局公布的每日銷(xiāo)售公示統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，低迷的成交量可以看作市場(chǎng)對(duì)于按照評(píng)估價(jià)征收個(gè)稅是有所忌憚的信號(hào)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳8月份新房成交面積不足22萬(wàn)平方米，環(huán)比7月驟降五成多。9月份似有回暖之意，截至9月23日，9月份成交面積將近24萬(wàn)平方米，但這個(gè)數(shù)字也遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于去年同期水平。
陶學(xué)明表示，新房的成交量水平除了受到價(jià)格變動(dòng)和政策調(diào)控的影響外，一段時(shí)間的推盤(pán)量直接影響著成交量的高低。她認(rèn)為，直接受到個(gè)稅沖擊的二手房市場(chǎng)的成交表現(xiàn)更能說(shuō)明問(wèn)題。8月份二手房日均成交176套，日均成交面積1.6萬(wàn)平方米。9月份截至目前日均成交137套，日均成交面積1.3萬(wàn)平方米，分別較8月份下降了28%和21%，成交量呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢(shì)，市場(chǎng)觀望氣氛日益濃厚。無(wú)疑，按照評(píng)估價(jià)征收個(gè)人所得稅政策的出臺(tái)對(duì)于炒家的打擊是巨大的，太多的購(gòu)房者希望借此可以打壓房?jī)r(jià)，買(mǎi)到稱心如意的房子；而賣(mài)方在前期高點(diǎn)未能及時(shí)出手，抱著“利空出盡是利多”的想法，也沒(méi)有降價(jià)拋售的動(dòng)力。買(mǎi)賣(mài)雙方的謹(jǐn)慎造成了成交量的急劇減少。
新增稅負(fù)很致命
據(jù)中原地產(chǎn)的人士介紹，目前深圳二手房轉(zhuǎn)讓涉及5個(gè)稅種和1項(xiàng)中介費(fèi)。以一個(gè)房產(chǎn)證轉(zhuǎn)讓不超過(guò)5年、面積小于140平方米的房子為例，將按照評(píng)估價(jià)的1.5%征收契稅、0.05%征收印花稅、5.5%征收營(yíng)業(yè)稅，按照評(píng)估價(jià)與房產(chǎn)證的差值的20%征收個(gè)人所得稅，如果通過(guò)中介，此外還要付給中介實(shí)際成交價(jià)的3%的中介費(fèi)。相關(guān)稅種，無(wú)論法律上規(guī)定由買(mǎi)方承擔(dān)，還是由賣(mài)方承擔(dān)，實(shí)際操作中主要視雙方協(xié)商的結(jié)果。買(mǎi)方市場(chǎng)中自然買(mǎi)方占據(jù)主動(dòng)，承擔(dān)的稅負(fù)就少；賣(mài)方市場(chǎng)中則恰恰相反。而深圳的樓市正處于調(diào)整期，誰(shuí)占優(yōu)勢(shì)就看各自的議價(jià)能力了，但對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方而言，稅負(fù)整體增加是毋庸置疑的。
據(jù)悉，深圳市龍崗區(qū)在去年下半年就已經(jīng)開(kāi)始試行按照評(píng)估價(jià)征收個(gè)人所得稅。據(jù)有關(guān)人士介紹，該政策在具體實(shí)施中，由于一些費(fèi)用可以用來(lái)抵稅，所以新增的稅負(fù)并沒(méi)有想像中那么多，諸如裝修費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、銀行房貸的利息、買(mǎi)房時(shí)的稅費(fèi)、公證費(fèi)等等可以抵扣個(gè)人所得稅。通過(guò)這些抵稅項(xiàng)目，繳納的個(gè)人所得稅金額也隨之大大減少。
但也有分析人士指出，位于關(guān)外的龍崗區(qū)和寶安區(qū)由于土地供應(yīng)相對(duì)較多，新推出的樓盤(pán)也相應(yīng)較多，二手房市場(chǎng)并不十分活躍，尤其龍崗區(qū)由于試行強(qiáng)征個(gè)稅的政策，二手房的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于關(guān)內(nèi)。該人士認(rèn)為，如果在深圳全面推行該政策的話，即使新增的稅負(fù)沒(méi)有想像中那么多，但各種交易成本增加的累積效應(yīng)，足以對(duì)二手房市場(chǎng)造成致命打擊。
增加供給或是調(diào)控關(guān)鍵
西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的三大定律之一是供求關(guān)系決定價(jià)格。如此看來(lái)，調(diào)控房?jī)r(jià)的行為也要在供給和需求兩個(gè)方面做文章，實(shí)現(xiàn)調(diào)控的“兩條腿”走路。如果說(shuō)強(qiáng)征個(gè)稅是壓制投機(jī)炒房需求的話，那么建設(shè)政策性保障住宅體系則是通過(guò)增加供給的手段完成調(diào)控目標(biāo)。
今年3月份，在深圳市政府的工作報(bào)告中，承諾今年新增政策性住房用地60萬(wàn)平方米，開(kāi)工、在建2.5萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房，年內(nèi)可用于出售和租賃的不少于6000套。據(jù)國(guó)土房產(chǎn)局介紹，目前已經(jīng)落實(shí)了4189套。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒介紹，目前深圳已經(jīng)開(kāi)展戶籍住房困難家庭情況普查，普查的相關(guān)信息將作為申請(qǐng)政策性住房的基礎(chǔ)信息，建立戶籍住房困難家庭檔案數(shù)據(jù)庫(kù)。
世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松對(duì)“24號(hào)文件”(《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》)期待很高，將其比作一個(gè)牢固的房子，只要把加大保障性住房建設(shè)的精神真正貫徹和不斷完善，那么房?jī)r(jià)泡沫什么時(shí)候破，破不破也就不值得全民關(guān)注了�；蛟S，從這個(gè)意義上講，當(dāng)房?jī)r(jià)泡沫的問(wèn)題不值得關(guān)注的時(shí)候，樓市調(diào)控的目標(biāo)也就真正實(shí)現(xiàn)了。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，區(qū)分豪宅、普通商品房、保障性住房等不同市場(chǎng)，政府著力增加對(duì)保障性住房的供給，或許將成為未來(lái)調(diào)控成敗的關(guān)鍵。(孟繁龍)
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