“從本周起，我們把第二套住房的首付提高到四成，對(duì)市場(chǎng)影響還需要時(shí)間來(lái)觀察�！苯ㄐ薪K分行房貸部負(fù)責(zé)人昨表示，建行在省內(nèi)也已按總行要求執(zhí)行新的貸款標(biāo)準(zhǔn)。建行是四大行中住房貸款發(fā)放最多的銀行，建行的“帶頭”和示范作用所傳遞出的信號(hào)非同一般。
“主要是信貸全面緊縮，連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行資金吃緊，壓貸款，從企業(yè)貸款壓到個(gè)人房貸和消費(fèi)類貸款�！比A夏銀行南京分行零售部負(fù)責(zé)人說(shuō)，不僅提高第二套房的首付比，二手房抵押貸款比例從過(guò)去六成降到了三成。記者看到，一套評(píng)估價(jià)為150萬(wàn)的房子，銀行只授信60萬(wàn)元。該中心負(fù)責(zé)人表示，信貸資金全面緊縮時(shí)，調(diào)整相應(yīng)的貸款成數(shù)是各家銀行共用的辦法。
“美國(guó)次級(jí)債危機(jī)余音繞梁，資金緊是一方面，房貸風(fēng)險(xiǎn)的控制是根本。”招行南京分行零售部相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。建設(shè)銀行近日發(fā)布的一份報(bào)告說(shuō)，中國(guó)住房按揭貸款正逐步步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。從美國(guó)的教訓(xùn)看，過(guò)去10年是美國(guó)房地產(chǎn)的瘋狂十年。銀行也出于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力去開拓新客戶，放寬貸款條件，并通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式將貸款打包以次級(jí)債的形式銷售給各類投資者。近年來(lái)，隨著人民幣升值預(yù)期，房地產(chǎn)股票等資產(chǎn)價(jià)格全面飆升。一些大中城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)翻番，一位朋友前幾年在深圳花一百多萬(wàn)買了套房，今年春節(jié)回來(lái)說(shuō)已經(jīng)值400萬(wàn)了，而最近電話中說(shuō)已經(jīng)超過(guò)800萬(wàn)了。但她也擔(dān)心“紙上富貴”，因?yàn)樯钲谧罱址坑袃r(jià)無(wú)市。前兩天有消息說(shuō)，“天后”王菲十年前在香港4800萬(wàn)港幣買的一套豪宅，最近急于籌款為女兒治病，1800萬(wàn)港幣都無(wú)人問(wèn)津，高房?jī)r(jià)也讓人煩心。
一個(gè)公認(rèn)的事實(shí)是，我們一些中心城市房?jī)r(jià)瘋漲的勢(shì)頭不比次級(jí)債危機(jī)前的美國(guó)遜色，資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快膨脹隱藏的風(fēng)險(xiǎn)讓銀行和投資者不得不小心。今年二季度央行貨幣政策報(bào)告中，房地產(chǎn)類貸款達(dá)4.3萬(wàn)億，過(guò)去一年時(shí)間增加近萬(wàn)億。有些地方房地產(chǎn)增貸款一度占到貸款總量的90%，房地產(chǎn)的畸形過(guò)熱發(fā)展使經(jīng)濟(jì)均衡性被打破。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，兩頭在銀行，一旦出問(wèn)題，銀行會(huì)成為房地產(chǎn)最大的終結(jié)買單者。在房?jī)r(jià)、地價(jià)都處于歷史峰值時(shí)，各家銀行分外警惕。前幾年，銀行搶著做的土地抵押貸款現(xiàn)在個(gè)個(gè)都退避三舍。拍出來(lái)的“地王”都是開發(fā)商用自有資金來(lái)扛。二手房可貸成數(shù)下降和第二套房首付成數(shù)的提高，都是出于風(fēng)險(xiǎn)防范的預(yù)調(diào)控。
房?jī)r(jià)飆升，大量的熱錢裹挾和投機(jī)性需求推波助瀾是重要因素。從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)看來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次加息，聯(lián)邦基金利率上調(diào)至5.25%后，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅，并最終導(dǎo)致了次級(jí)債危機(jī)的爆發(fā)。在流動(dòng)性過(guò)剩和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨熱的背景下，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策正不斷緊縮，利率處于上升通道，多次加息的累積效應(yīng)正使得房貸者的還款壓力不斷加重。來(lái)自銀行和基層法院的材料顯示，房貸違約率近兩年明顯上升，報(bào)紙上動(dòng)輒有拍賣房產(chǎn)的公告，一拍一批。房貸不良率從過(guò)去千分之幾升至1%附近，利率走高使得越來(lái)越多的購(gòu)房人不堪重負(fù)，而房?jī)r(jià)一旦轉(zhuǎn)跌，會(huì)有更多的人選擇違約。
省工行的一位負(fù)責(zé)人說(shuō)，提高第二套房的首付比只是銀行信貸杠桿配合調(diào)控而實(shí)施的組合拳中的一部分，提高首付，持續(xù)加息、提高存款準(zhǔn)備金等措施使得未來(lái)銀行還將大幅縮減房貸規(guī)模。而政府住房普查工作開始、加大保障性住房供應(yīng)、房屋出租征收租賃稅，空置房要征收空置稅，對(duì)投資性購(gòu)房的過(guò)戶交易征收高額所得稅等，都使得過(guò)熱的房貸市場(chǎng)處于一個(gè)前所未有的敏感時(shí)期。(陳志龍 陳洪濤)
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