通過保險機(jī)構(gòu)以“按月付款”方式購買老年人身后的房屋產(chǎn)權(quán)，幫助老人實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”，這一流行于歐美的模式今年10月將首次在我國推出。昨天，“以房養(yǎng)老”模式的推動者、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)前總裁孟曉蘇透露，我國首個主營“以房養(yǎng)老”的保險公司“幸福人壽”已通過相關(guān)部門的審批，計劃下月正式掛牌營業(yè)。
“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。這種模式專門針對有產(chǎn)權(quán)房的老年人。老人可以將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給專門運營這項業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，按月從該機(jī)構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金養(yǎng)老。老人身故后，由該機(jī)構(gòu)收回房屋進(jìn)行銷售、出租或拍賣。這相當(dāng)于專業(yè)機(jī)構(gòu)通過分期付款的形式，收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，類似于將銀行的住房抵押貸款“反過來做”，只是介入者不是銀行而是保險公司而已。投保人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。這一險種的推出，顯然能夠真正實現(xiàn)以房養(yǎng)老。
根據(jù)國外的成熟做法，“以房養(yǎng)老”模式會設(shè)置一些特別的方法降低投保人的風(fēng)險。例如投保人在投保后存活時間低于某個下限時，保險公司將啟動特別補(bǔ)償，而投保人的子女也將享受優(yōu)先優(yōu)惠贖回房產(chǎn)的權(quán)利。另外，投保人存活時間越長，保險公司獲利就越少，因此投保人可能會擔(dān)心存在道德風(fēng)險。但實際上，按照目前的監(jiān)管體系，保險公司傷害投保人人身安全的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過獲利，因此這一風(fēng)險可以有效防范。
據(jù)悉，通過“住房反向抵押貸款”實現(xiàn)以房養(yǎng)老，在歐美已運作多年且相當(dāng)成熟，在我國卻直到2003年才由孟曉蘇提出。這項業(yè)務(wù)的面世一直困難重重。孟曉蘇告訴記者，其中最大的阻力不是來自市場，而是保險機(jī)構(gòu)因擔(dān)心房價下跌風(fēng)險所產(chǎn)生的猶豫。雖然銀行機(jī)構(gòu)一直對這種模式感興趣，但由于擔(dān)心評估和經(jīng)營層面難度較高，均止步于研究層面。此后，國內(nèi)一家房地產(chǎn)項目推出過類似性質(zhì)的“以房換養(yǎng)”概念，但幾乎無人問津。
在推動產(chǎn)品入市受阻后，孟曉蘇決定籌建“幸福人壽”保險公司開發(fā)這一險種。昨天，據(jù)籌建組工作人員透露，在保監(jiān)會認(rèn)可由保險機(jī)構(gòu)作為“以房養(yǎng)老”運作實體的模式之后，幸福人壽逐步完成了股東募集、企業(yè)注冊等籌備工作和相關(guān)審批程序�！叭绻怀鲆馔獾脑�，下個月幸福人壽就將掛牌開業(yè)，主營‘住房反向抵押貸款’。發(fā)起和推動以房養(yǎng)老的孟曉蘇將親自擔(dān)任這家股份制企業(yè)的董事長。”(記者 楊舒萌)
后市分析
四五十歲中年人有望真正受益
據(jù)了解，10年前，正是在孟曉蘇的推動下，我國推出了個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，逐漸發(fā)展成為優(yōu)良的支柱型消費貸款品種。對于“反向抵押貸款”的前景，孟曉蘇同樣有信心。孟曉蘇說，公房出售讓不少老年人用較低的價格買下了價值較大的房產(chǎn)。但這些“家產(chǎn)萬貫”的老人實際的可支配月收入往往很少，而通過“反向抵押貸款”，可以使老年人的自住房產(chǎn)在其有生之年逐漸變現(xiàn)用于養(yǎng)老，同時又能繼續(xù)使用房屋。
但業(yè)內(nèi)人士對“以房養(yǎng)老”險種的市場預(yù)期普遍擔(dān)憂，認(rèn)為保險機(jī)構(gòu)的實際操作能力以及中國人在消費和繼承方面的傳統(tǒng)觀念，將成為該業(yè)務(wù)實施的最大障礙。當(dāng)然，專家也指出，隨著這項業(yè)務(wù)的成熟以及人們觀念的變化，“以房養(yǎng)老”的接受程度將逐步提高，現(xiàn)今四五十歲的中年人有望成為真正的受益者。
實例解讀
百萬房產(chǎn)每月可得近萬元
“以房養(yǎng)老”險種的投保人要求是62歲以上的老年人。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋銷售、出租或拍賣。
給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中。即：每月給付金額＝(房屋現(xiàn)值-房屋折損-房屋增值預(yù)期-保險公司預(yù)支貼現(xiàn)利息)/[(預(yù)期壽命-投保時壽命)×12]。
舉例說明，張先生，62歲，住房面積196平方米，房屋八成新，位置優(yōu)越。經(jīng)評估房屋現(xiàn)價145萬元。按我國男性人均壽命69.63歲計算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計算基數(shù)為10年。10年后房屋折損26萬元，房屋與土地增值預(yù)計26萬元，兩者抵消。保險公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息25%(按年息6%計算)，按75%計算給付額為108.75萬元。將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，張先生每月可以得到近1萬元。(記者 楊舒萌)
業(yè)內(nèi)觀點
“以房養(yǎng)老”
不會助長投資心理
既能住在房子里，又能提前變現(xiàn)過上富足的老年生活，這種方式是否會進(jìn)一步激發(fā)房產(chǎn)投資的沖動？置業(yè)鏈家市場研究中心主任王志偉認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”是專門為老年人設(shè)計的保障型產(chǎn)品，對年齡有嚴(yán)格要求，而且需要相應(yīng)的手續(xù)和費用。而單純的投資者買賣房產(chǎn)的主要目的是快速簡便地獲取收益。“以房養(yǎng)老”的模式并不具備這樣的吸引力。(記者 楊舒萌)
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