8月21日，央行宣布，自8月22日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。幾乎與央行年內(nèi)第四次加息同時(shí)，“房貸首付提高”傳聞逐漸白熱化。美國(guó)次級(jí)債風(fēng)波更是在此間席卷全球。這些對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著什么？
“房奴”壓力明顯增加
央行宣布，自8月22日，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.84%提高到7.02%；五年期以上貸款利率由現(xiàn)行的7.38%提高到7.56%。另外，個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)，五年期以上公積金貸款利率由現(xiàn)行的4.95%提高至5.04%。
從此次央行上調(diào)利率的幅度來看，對(duì)于普通的購(gòu)房消費(fèi)者來說，此次利率上調(diào)的成本增加幅度并不大。以一個(gè)貸款30萬、貸款年限20年、按照等額本息還款并可以享受到優(yōu)惠利率(基準(zhǔn)利率的0.85倍)的消費(fèi)者來看，在此次加息前，每月的還款額為2196.81元，而加息后的每月還款額為2223.67元，每月成本支出增加額為26.86元。但是今年以來已經(jīng)四次加息，對(duì)于普通消費(fèi)者來說，累計(jì)增加成本應(yīng)該是比較高的，執(zhí)行優(yōu)惠利率，四次加息后，累計(jì)增加的成本達(dá)到106.44元。
新浪網(wǎng)與鏈家地產(chǎn)聯(lián)合調(diào)查顯示，年內(nèi)四次加息讓54.1%的消費(fèi)者選擇暫緩購(gòu)房。屢次加息對(duì)27.4%的“房奴”生活產(chǎn)生了沖擊。在對(duì)“如果您已經(jīng)貸款買房，加息對(duì)您的生活影響”的調(diào)查中，有46.5%的購(gòu)房者感覺“成本明顯增加，還款壓力加大，但對(duì)日常生活影響不大”，26.1%的購(gòu)房者感覺“成本增加有限，可以接受，生活照舊”，此外有27.4%的購(gòu)房者認(rèn)為“成本驟然增加，對(duì)日常生活已經(jīng)產(chǎn)生了沖擊”。
另外，有54.3%的消費(fèi)者認(rèn)為加息不能抑制房?jī)r(jià)的上漲。此次網(wǎng)上調(diào)查的結(jié)果顯示，在未來較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，央行再度上調(diào)利率的預(yù)期依然存在，這使得“房奴”的壓力驟然增加。
“以租養(yǎng)房”越來越難
李先生于今年1月購(gòu)買一套北京望京地區(qū)的慧谷陽光房屋，兩居室，88平米，當(dāng)時(shí)購(gòu)房總價(jià)為105萬元，李先生首付40萬元，從銀行商業(yè)貸款65萬元，當(dāng)時(shí)李先生從經(jīng)紀(jì)公司了解到他的該套房屋如果出租的話，租金在3900元／月左右，為了盡可能達(dá)到以租養(yǎng)房的目的，李先生把還貸期限盡可能延長(zhǎng)了一些，設(shè)為30年，這樣的話，李先生月供為3819.69元。這樣依靠租金，李先生就可以養(yǎng)這個(gè)房屋。
但自2007年以來央行加息不斷，截至目前已加息4次，房貸優(yōu)惠利率已從2007年1月份時(shí)的5.814%上調(diào)至目前的6.426%。那對(duì)于李先生來說如果明年1月執(zhí)行6.426%利率的話，李先生的月供就會(huì)達(dá)到4071.18元，而對(duì)于租金來說，一年后租金在4000元／月，變動(dòng)幅度不會(huì)太大。這樣看來，李先生的租金很明顯已不足以支付月供了。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍分析認(rèn)為，此次加息并不是結(jié)束，根據(jù)月度CPI增漲幅度，今年9-12月份仍有可能加息，李先生月供增加額還有再次增加的可能，在租金基本無變動(dòng)的情況下，月供與租金之間的差額會(huì)越來越大，“以租養(yǎng)房”的壓力進(jìn)一步趨緊，這將會(huì)促使部分投資者將房屋拋售出去。
消費(fèi)者“持幣觀望”態(tài)度已顯現(xiàn)
自從前段時(shí)間多家媒體爆料，銀監(jiān)會(huì)將出臺(tái)政策把房貸首付比例提高至40%～50%之后，“房貸首付問題”愈發(fā)讓人看得“一頭霧水”。不論此傳聞是真是假，目前市場(chǎng)上部分房貸消費(fèi)者已出現(xiàn)了不同反應(yīng)。
據(jù)偉嘉安捷公司統(tǒng)計(jì)，目前，該公司每天接到想確認(rèn)“房貸首付比例是否提高”的電話已高達(dá)50、60次，不少房貸消費(fèi)者均表示，擔(dān)心“房貸首付比例”真的提高后，買房將會(huì)難上加難。
另據(jù)偉嘉安捷公司市場(chǎng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，近段時(shí)間，部分還在猶豫看房、買房的客戶都已加快了簽約、成交的速度，并要求加急審核房產(chǎn)評(píng)估，盡快完成提交首付款和銀行批款業(yè)務(wù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這部分人群約占總貸款人數(shù)的35%左右，這是市場(chǎng)較為積極的一面。
不過，在目前北京二手房市場(chǎng)和個(gè)人房貸市場(chǎng)也出現(xiàn)一個(gè)不太樂觀的局面。以往在“金九銀十”二手房市場(chǎng)旺季即將到來之際，本應(yīng)是二手房市場(chǎng)日趨活躍的時(shí)節(jié)，但在今年卻出現(xiàn)了交易量走勢(shì)放緩的情況。
據(jù)我愛我家公司統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入8月份二手房市場(chǎng)交易量與去年同期相比小浮下調(diào)，降幅9%。部分二手房購(gòu)買者出現(xiàn)“持幣觀望”的跡象。專家分析，部分二手房購(gòu)買者之所以出現(xiàn)“持幣觀望”情緒，與“房貸首付提高”傳聞日趨白熱化不無關(guān)聯(lián)。
某銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人透露稱：“由于貸款額度收緊，二手房抵押要求更嚴(yán)格，所以他們將盡量選擇信譽(yù)好的優(yōu)質(zhì)客戶”。業(yè)內(nèi)人士則普遍認(rèn)為，如果將首付款比例提高4至5成，提高購(gòu)買者門檻的話，將會(huì)有37%左右的購(gòu)買人群受到影響。
監(jiān)管層意欲何為？
對(duì)于此次加息，北京中原三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍分析認(rèn)為，主要針對(duì)的是CPI增幅過高，今年7月份居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)CPI的增幅為5.6%，創(chuàng)下近十年來新高，出現(xiàn)通貨膨脹預(yù)期。
今年CPI增幅高的影響因素有很多，食品價(jià)格的上漲是其拉動(dòng)的一個(gè)方面；另外，股市的火爆及房?jī)r(jià)的走高，這些都吸引消費(fèi)者將資金從儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)為股票或房市上，進(jìn)一步拉動(dòng)了消費(fèi)，促進(jìn)CPI上漲。
宮萍認(rèn)為，此次存貸款利率齊動(dòng)，且首次存款利率增長(zhǎng)高于貸款利率增幅，這也充分說明，央行旨在通過利率來調(diào)節(jié)平衡儲(chǔ)蓄、股市、房市三方關(guān)系。“只有通過這三方面關(guān)系的平衡，才能進(jìn)一步促使CPI能夠保持穩(wěn)定發(fā)展。”
鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，此次加息之前，由于美國(guó)次級(jí)貸風(fēng)波的影響，銀行系統(tǒng)已經(jīng)具有較強(qiáng)的控制房貸風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)模的愿望；雖然此次加息針對(duì)的是整體經(jīng)濟(jì)過熱，但是密集的加息還是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了一定的影響，雖然每次調(diào)整的幅度不大，但是屢次加息后成本的疊加使得貸款成本出現(xiàn)明顯上升，而密集的調(diào)控政策也使投資風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，由于頻繁加息將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生放大效應(yīng)，投資需求有望進(jìn)一步受到抑制。(周雪松)
