李先生近期有意以按揭方式購(gòu)買一套朝暉苑二手房，總價(jià)為70萬(wàn)元。簽約后，李先生卻獲悉：銀行因其個(gè)人資信原因而拒絕向其提供銀行貸款。李先生希望能以其未能取得銀行貸款為由解除合同，但原業(yè)主不同意。失了預(yù)算令李先生很為難，不知如何是好。
合富置業(yè)專業(yè)人士介紹，買方在簽訂買賣合約后，會(huì)選擇一家銀行與之簽訂貸款合作協(xié)議。不過銀行并沒有義務(wù)給每一個(gè)申請(qǐng)按揭的人發(fā)放貸款，而是根據(jù)貸款金額、貸款年限與申請(qǐng)貸款人的資信情況判斷是否向其發(fā)放貸款。當(dāng)銀行拒絕放貸時(shí)，買方是否可以此為由，單方面解除購(gòu)房合同呢？這應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行分析：若因買方個(gè)人資信原因未能獲得貸款的。發(fā)生這種情況而購(gòu)房合同中又未就此有約定的，賣方多會(huì)要求購(gòu)房者一次性付清房款，如無(wú)法付清房款的，則買方將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，引致合同糾紛。
處理意見
事前與業(yè)主做好協(xié)商工作
買方在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)就可能出現(xiàn)此類貸款不獲得銀行批準(zhǔn)的情況與賣方達(dá)成協(xié)議。如在該案例中，應(yīng)在合同中增加銀行不同意買家的貸款申請(qǐng)應(yīng)如何解除合同或由誰(shuí)承擔(dān)法律責(zé)任等條款，這樣才可避免事后產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致自身權(quán)益受到損害。目前，針對(duì)買家的貸款申請(qǐng)不獲銀行批準(zhǔn)的情況，主要有以下幾種常見的處理方式：(1)約定買方如無(wú)法獲得銀行貸款，賣方同意解除合約，并退回已收款項(xiàng)。這種方式對(duì)買方最有利。(2)賣方同意解除合約，但沒收其定金，這是實(shí)際操作中最多的方式。(3)改為一次性付款。
買方可以根據(jù)自己情況提前擬訂方案，但一定要在交納定金前就與賣方協(xié)商并達(dá)成共識(shí)，否則到已交納定金或首期款后再被銀行拒絕貸款時(shí)才與賣方溝通就會(huì)變得很被動(dòng)，也很難獲得對(duì)買方有利的協(xié)商方案。
合富置業(yè)專業(yè)人士提醒，有意申請(qǐng)按揭購(gòu)房的人士，如自己不了解規(guī)定，一定要向銀行等機(jī)構(gòu)了解清楚后再作下一步行動(dòng)。如首次申請(qǐng)公積金貸款，需了解自己是否符合申請(qǐng)條件以及相關(guān)申請(qǐng)資料是否已齊全；若是再次申請(qǐng)公積金貸款，需還清本次申請(qǐng)的公積金貸款本息后，在還清款項(xiàng)之日起3個(gè)月后，才能再次申請(qǐng)公積金貸款。另外，如果是通過轉(zhuǎn)按揭方式購(gòu)房，由于賣方通過按揭貸款購(gòu)買的商品房已進(jìn)行了抵押，所以當(dāng)發(fā)生第二次轉(zhuǎn)讓時(shí)，一定要征得抵押權(quán)人——原借款銀行的同意。如果賣方出售的房屋是按揭貸款購(gòu)買的已購(gòu)公房，那么新購(gòu)買人的貸款年限將受房齡的制約。貸款年限最長(zhǎng)不超過20年，當(dāng)房齡超過30年時(shí)，銀行將不再批準(zhǔn)放貸。因此，交易雙方應(yīng)注意已購(gòu)公房再次交易時(shí)所受到的貸款限制。（記者 黃濤）
