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政策目標70%、實際僅兩三成 中小戶型在哪里?
2007年08月27日 10:16 來源:人民日報


    中小戶型樓盤依然受青睞(資料圖)。 中新社發(fā) 黃正勝 攝


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  東奔西跑4個月,看了不下20個樓盤,小付最終無奈地推遲了購房計劃。

  4月初,在北京工作了近3年的小付決定買房。懷揣著自己的存款加父母“贊助”的20多萬元,小付計劃買一套60平方米左右的小戶型!胺孔有↑c,負擔不會太大!毙「墩f。

  作為“國六條”房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的重點,自去年下半年以來,“90平方米以下住房需占開發(fā)建筑總面積70%以上”的政策實施已經(jīng)一年多。小付準備買房時,相關(guān)的新聞都在預測“中小戶型樓盤將放量入市”,這更堅定了小付買小戶型的信心。

  然而,4個月的看房經(jīng)歷,小付每次都失望而歸。大多數(shù)樓盤的小戶型房所占比例很小,而且往往被設(shè)計在一幢樓的“犄角旮旯”里,位置、戶型和采光都很差。少數(shù)真正達到“90平方米以下占70%”的樓盤,銷售實在太火爆。5月中旬,北京一個小戶型樓盤開盤,小付提前兩周打電話即被告知“一期已經(jīng)認購完了!

  “政策里說的中低價位、中小套型的房子,到底在哪里?”小付不解。

  數(shù)據(jù)也印證了小付的感受。從北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)每月獲批入市的小戶型占比情況來看,今年1至4月份分別為15%、13%、5%和15%,均不足兩成,直至7月份,開盤的中小戶型項目占比也剛剛超過三成。所謂的“放量”態(tài)勢并未呈現(xiàn),離70%的目標還有較大差距。這種情況并非北京獨有。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的最新數(shù)據(jù)顯示,90平方米以下的中小戶型占全市總上市面積的比例僅為25%。

  國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示,今年1—6月,全國住宅完成投資同比增長30.8%,其中90平方米以下住宅完成投資僅占住宅投資的19.5%。在房價加速上漲的背景下,供應結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐顯然緩慢。

  單價漲得快,面積小了總價高了——

  怎么越調(diào)控越買不起房

  “90/70”政策遲遲沒有顯現(xiàn)效果,上半年房價卻在一路上揚。7月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.5%,創(chuàng)下近年新高。而該政策出臺的另一目的——通過限制套型面積來降低房屋總價,也讓不少當初為之歡欣鼓舞的人頗感失望。

  小孫在上海一家網(wǎng)絡(luò)公司工作。3月份他看過一個精裝修小戶型樓盤,開盤價15000元,稍一遲疑,半個月后漲到了18000元。“即使買建筑面積60平方米的一居,使用面積只有40多,也要100多萬,太高了。”售樓處工作人員告訴他,房子供不應求,不少人一下買兩三套,因此價格漲得很快。

  單價上漲,有成本增加的原因。湘江偉業(yè)投資有限公司董事長方明理告訴記者,中小戶型設(shè)計復雜,單位面積內(nèi)需要更多的墻體和廚衛(wèi)等造價較高的功能性空間,相同區(qū)域內(nèi)人口密度增加也導致車位等配套成本增加。但這只是一方面的因素,更重要的還是供需不平衡!靶抡怀雠_,以前賣不動的大戶型反而成了稀缺商品,賣得特別好,價格漲得很快,一定程度上拉高了整體的房價。”方明理說,“一套六七十平方米的小戶型動輒上百萬元,普通的中等收入者其實很難買得起!

  而開發(fā)商也在千方百計抬高價格。有的開發(fā)企業(yè)一再推遲開盤時間,或像擠牙膏一樣一幢樓一幢樓的開盤,“每次新開盤都可以漲一次價,這種情況在中小戶型項目中尤其明顯,因為實在太好賣了!币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說。

  開發(fā)周期長,開發(fā)商不積極——

  中小戶型供應量上不來

  “90/70”政策正式實施至今已經(jīng)一年有余,為什么市場的反應如此冷淡?

  中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長張元端認為,中小戶型供應量偏小主要是房地產(chǎn)項目開發(fā)周期所致。一個房地產(chǎn)項目從立項、規(guī)劃、審批到正式開工,至少需要兩三年,大一點的項目甚至要3到5年。他預測,根據(jù)一般房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期,從今年底開始中小戶型項目會加速上市,“明年上半年上市的中小戶型比例有望大幅提高,將逐漸接近70%的要求!

  不少開發(fā)商對該政策疑慮觀望,也是中小戶型遲遲沒有實現(xiàn)“放量”的原因之一。一位不愿透露姓名的廣州開發(fā)商認為:“現(xiàn)在中小戶型賣得非;鸨,但真正達到70%的比例以后,產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象將很嚴重,銷售將出現(xiàn)困難。何況,實際的需求量究竟有沒有這么大也是問題。現(xiàn)在很多人購買小戶型是一買幾套,帶有明顯的投資目的,一旦市場情況發(fā)生變化,這部分需求會大量減少。這都是大面積開發(fā)小戶型的風險!

  為避免風險,在房價上漲較快的時期多賺錢,一些開發(fā)企業(yè)玩起了“貓膩”。部分企業(yè)將兩套90平方米房子設(shè)計成可打通成一套的,或?qū)⒚繉?0平方米的復式套型分成兩套規(guī)劃銷售等,“看上去賣的是中小戶型,但兩三套一賣,實際上還是大戶型,甚至是超大戶型。因此真正的中小戶型市場供應顯得不是那么旺盛!

  盤活二手房、優(yōu)惠出讓土地——

  期盼調(diào)控手段更多元

  “目前實際供應不足的是中小戶型的新房,如果算上存量房,市場上的中小戶型應該超過80%!北本⿴煼洞髮W房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任董藩告訴記者,在長達幾十年的福利分房的時代,我國曾經(jīng)建設(shè)了大量中小戶型住宅,這些中小戶型構(gòu)成了目前存量房的主體!叭绻堰@幾十億平方米的存量房倒出來,可以在很大程度上緩解目前中小戶型供不應求的情況,實現(xiàn)調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)的目標!倍f。

  方明理也認為,有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場的調(diào)控應該拓展思路,不僅著眼于新房,也要做大二手房交易!澳壳岸址拷灰椎某杀具比較高,買一套80萬元的5年以內(nèi)的二手房,各種稅費、中介費就超過10%!

  針對“90/70”調(diào)控政策達不到預期的現(xiàn)狀,董藩認為,有關(guān)部門應該采取更多的經(jīng)濟手段,促使買賣雙方更加青睞中小戶型。比如對中小戶型為主的項目優(yōu)惠出讓土地、延長貸款期限,對購買中小戶型的消費者進行貼息或?qū)頊p免物業(yè)稅等,都將是有效的經(jīng)濟手段。(王煒)

 
編輯:王菲】
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