昨起，央行年內(nèi)第4次加息，其中貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18%，五年期以上貸款利率由現(xiàn)行的7.38%提高到7.56%。加息渠道中，雖然每次幅度都不大，但屢次疊加仍使得貸款成本出現(xiàn)明顯上升，據(jù)測(cè)算，自今年以來，5年期以上房貸戶還貸壓力已累計(jì)增長(zhǎng)近10%。
市場(chǎng)普遍認(rèn)為，雖然此次加息針對(duì)的是整體經(jīng)濟(jì)過熱，但對(duì)一般房貸戶也形成了一定沖擊。
記者了解，目前，對(duì)于購買第一套住房的貸款者，銀行基本上都會(huì)按照基準(zhǔn)利率的下限即基準(zhǔn)利率85%貸給客戶。據(jù)計(jì)算，對(duì)于貸款30萬20年期，如果執(zhí)行這樣的優(yōu)惠利率，按等額本息還款法，與四次加息前相比，每月將多還106.44元，共計(jì)多支付利息25546元左右。
深發(fā)展零售銀行部有關(guān)人士表示，在多次加息之后，人們對(duì)加息已經(jīng)有了比較好的抗壓性。但因利率頻繁上調(diào)，表明利率再度上調(diào)的機(jī)率非常大，從而會(huì)讓消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)后期的成本明顯增加一個(gè)預(yù)期。
更直接的影響是，加息后，房貸利率升高，貸款購房者負(fù)擔(dān)加重，而市場(chǎng)層面的投資回報(bào)率的增長(zhǎng)很難趕上不斷上漲的房貸利率，所以用貸款來投資房產(chǎn)已經(jīng)不太適合。
據(jù)招行、中行等發(fā)布的研究報(bào)告顯示，至明年年底預(yù)計(jì)還有多次加息。而在這種背景下，定息房貸規(guī)避利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)點(diǎn)將得到更大體現(xiàn)。目前，滬上擁有定息房貸業(yè)務(wù)的銀行將對(duì)利率水平進(jìn)行調(diào)整，未來，上海各家銀行在固定利率與浮動(dòng)利率、固定利率與固定利率之間，或?qū)⒊尸F(xiàn)更明顯的優(yōu)劣競(jìng)爭(zhēng)差異化趨勢(shì)。
理財(cái)人士建議，在加息背景下，“房貸族”應(yīng)更關(guān)注銀行提供的創(chuàng)新型房貸產(chǎn)品，如氣球貸、雙周供及“邊還貸、邊孳息”等具有理財(cái)功能的還貸方式，彌補(bǔ)房貸利息支出。
加息·影響
- 銀行加息首先會(huì)提高開發(fā)商對(duì)銀行的還款壓力，同時(shí)，由于市場(chǎng)上部分追求穩(wěn)定收益的投資者，會(huì)減少投資、并把資金轉(zhuǎn)存至銀行，將進(jìn)一步提高開發(fā)商的資金成本。
- 如同股市資金對(duì)儲(chǔ)蓄的分流效應(yīng)一樣，浮動(dòng)收益類理財(cái)產(chǎn)品的收益率誘人，有的還上不封頂，受到風(fēng)險(xiǎn)偏好較強(qiáng)的投資者青睞。
房產(chǎn)業(yè)集中化或加速
僅時(shí)隔1月，央行就啟動(dòng)了年內(nèi)第四次加息，這是兩次加息間隔最短的一次。
可能促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲？
佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為，加息將提高開發(fā)商的資金成本，使得資金周轉(zhuǎn)速度放緩。開發(fā)商的資金主要來自兩個(gè)方面，一方面來自于銀行貸款，一方面來自于業(yè)主的預(yù)付款。
銀行加息首先會(huì)提高開發(fā)商對(duì)銀行的還款壓力，同時(shí)，由于市場(chǎng)上部分追求穩(wěn)定收益的投資者，會(huì)減少投資、并把資金轉(zhuǎn)存至銀行，將進(jìn)一步提高開發(fā)商的資金成本。薛建雄認(rèn)為，在資金壓力增加的背景下，部分開發(fā)商或?qū)⒓铀偻票P。
滬上知名房產(chǎn)專家蔡為民則認(rèn)為，對(duì)開發(fā)商而言，加息只能說是影響輕微。一方面，實(shí)力房地產(chǎn)商對(duì)自身融資手段有一定的預(yù)期，另外，加息提高的是銀行貸款的利率。但是，對(duì)于現(xiàn)在的實(shí)力開發(fā)商而言，融資主要依靠的不是銀行貸款，而是依靠股票、發(fā)行企業(yè)債券、以及尋求房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)等手段，這些方式相對(duì)而言，受加息影響不明顯。
蔡為民同時(shí)指出，頻繁加息可能加速提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度，有可能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲。
中原地產(chǎn)研究咨詢部研究經(jīng)理馬冀則認(rèn)為，政府采取的加息政策，短時(shí)間內(nèi)貌似溫和，長(zhǎng)時(shí)間必定會(huì)量變引起質(zhì)變，對(duì)于控制房?jī)r(jià)或許有所裨益。
對(duì)購房者實(shí)際影響不大？
在談到購房者會(huì)否因?yàn)轭l頻加息而推遲買房計(jì)劃時(shí)，蔡為民認(rèn)為，當(dāng)今房?jī)r(jià)升幅遠(yuǎn)高于加息的增幅，加上每次加息的幅度不大，月供的增幅也不大，購房者不會(huì)因?yàn)榧酉⒍七t買房計(jì)劃。
薛建雄認(rèn)為，對(duì)房貸者來說，本次央行加息必然會(huì)繼續(xù)加重其壓力，但因?yàn)榧酉⒎容^少，因此心理上的影響將大于實(shí)質(zhì)性影響。
相比理財(cái)品 儲(chǔ)蓄仍吃虧
4次加息及本月中旬利息稅的下調(diào)，使得加息后的稅后存款收益顯著增加。但與理財(cái)產(chǎn)品相比，儲(chǔ)蓄仍是相對(duì)吃虧的理財(cái)手段。
據(jù)了解，今年以來浮動(dòng)收益類理財(cái)產(chǎn)品的銷售量猛增。上半年，滬上銀行售出非保本理財(cái)產(chǎn)品137.45億元，已大大超過去年全年67.17億元的水平。某股份制銀行個(gè)貸部人士稱，存款收益依然被通脹“吞噬”，促使投資者尋求更高收益的理財(cái)產(chǎn)品。如同股市資金對(duì)儲(chǔ)蓄的分流效應(yīng)一樣，浮動(dòng)收益類理財(cái)產(chǎn)品的收益率誘人，有的還上不封頂，受到風(fēng)險(xiǎn)偏好較強(qiáng)的投資者青睞。
雖然次貸危機(jī)帶來海外股市震蕩，但不少銀行仍看好掛鉤海外股票的理財(cái)產(chǎn)品。建行最新推出一款結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，掛鉤在港上市的首都機(jī)場(chǎng)、香港中旅、中國財(cái)險(xiǎn)、中國移動(dòng)、中國石油。該產(chǎn)品人民幣投資的收益最高不封頂，若提前終止則可享受12%的年化收益率。建行人士稱，上述掛鉤股票均有回歸A股概念，歷史數(shù)據(jù)顯示，港股在成功回歸A股市場(chǎng)前后均有大幅上漲。
據(jù)介紹，目前市場(chǎng)上收益較穩(wěn)定的信托類理財(cái)產(chǎn)品，1年期產(chǎn)品的收益率約為4.4%左右，高于1年期儲(chǔ)蓄定存的稅后收益。業(yè)內(nèi)人士稱，加息后推出的理財(cái)產(chǎn)品，其收益還有可能“水漲船高”。此外，工行等推出比較頻繁的 “打新股”產(chǎn)品，年化收益率在8%至11%間，可作為防通脹的較好理財(cái)載體。
理財(cái)工具趨于多樣化，基金定投的收益，也是儲(chǔ)蓄不可能追上的。工行相關(guān)理財(cái)專家稱，倘若每月定投1000元，以平均投資回報(bào)率15%來算，堅(jiān)持20年以后便能獲取150萬元的財(cái)富。據(jù)悉，工行聯(lián)合了15家基金公司開展第三期定投優(yōu)惠活動(dòng)，在9月30日以前還提供申購費(fèi)率八折優(yōu)惠。
加息·應(yīng)對(duì)
理財(cái)品選擇免稅更適合
- 目前國內(nèi)理財(cái)市場(chǎng)上，教育儲(chǔ)蓄存款、國債、開放式基金、人民幣理財(cái)、外幣理財(cái)、信托、保險(xiǎn)等7大類屬于不用納稅的理財(cái)產(chǎn)品
理財(cái)產(chǎn)品是否要納稅，對(duì)其投資收益有很大影響。記者了解到，目前國內(nèi)理財(cái)市場(chǎng)上，教育儲(chǔ)蓄存款、國債、開放式基金、人民幣理財(cái)、外幣理財(cái)、信托、保險(xiǎn)等7大類屬于不用納稅的理財(cái)產(chǎn)品，在這“七種武器”中挑選，您的收益也許會(huì)更有保障。
1.教育儲(chǔ)蓄存款
居民的儲(chǔ)蓄意愿或?qū)⒁蚣酉㈩A(yù)期而加強(qiáng)，而在所有儲(chǔ)蓄存款中，只有教育儲(chǔ)蓄存款是免征利息稅的，因此在國家未對(duì)存款利息下調(diào)之前，這類存款收益相對(duì)較高。另外，教育儲(chǔ)蓄存款比一般存款還能作為零存整取儲(chǔ)蓄，享受整存整取的利率。綜合免稅和利率優(yōu)惠兩項(xiàng)實(shí)惠，教育儲(chǔ)蓄存款的收益仍然是當(dāng)下普通儲(chǔ)蓄存款一倍左右。
2.國債
債券由于其收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)小、往往為保守理財(cái)者所熱衷，但在加息背景下，國債收益與銀行存款利息之間的差異已經(jīng)縮小。由于其享受免稅政策，從長(zhǎng)期來看，個(gè)人投資國債還是教為合算。
3.人民幣及外幣理財(cái)
和其他理財(cái)產(chǎn)品甚至儲(chǔ)蓄相比，人民幣和外幣的最大優(yōu)勢(shì)是銀行掌握了只有銀行才能進(jìn)入的投資領(lǐng)域，確�？梢垣@得較高收益，且回避很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但是流動(dòng)性不佳。
4.開放式基金
隨著股市長(zhǎng)期走牛的預(yù)期，基金也變得更加火爆，開放式基金高達(dá)100%的投資收益，讓所有想賺錢的人都成了“基民”。因此在現(xiàn)下銀行利率盡管在提高，依然無法阻擋儲(chǔ)蓄分流的趨勢(shì)。
5.信托
信托是由信托公司發(fā)行的金融產(chǎn)品，它是委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)委托權(quán)給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義，為受益人的利益或特定目的進(jìn)行的財(cái)產(chǎn)管理行為。目前國家對(duì)信托收益暫不收個(gè)人所得稅，是一種不錯(cuò)的理財(cái)產(chǎn)品。
6.保險(xiǎn)
股市的牛氣催生了保險(xiǎn)市場(chǎng)上投連險(xiǎn)的熱賣，按照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，任何保險(xiǎn)金都是免稅的，即領(lǐng)取保險(xiǎn)金和理賠金是不用繳納個(gè)人所得稅。為此，在購買了充足的保險(xiǎn)保障后，可以將不著急需要，且沒有更好的投資去處的資金購買投資型保險(xiǎn)，來獲得穩(wěn)定收益。
（陳珂 李麗 卜春艷 胡金華）
