專家表示，提前還貸和選擇固定利率貸款雖然可行，但未必每個(gè)人都適合。由于公積金還貸利率和商業(yè)貸款利率進(jìn)一步拉開差距，有條件的購(gòu)房者應(yīng)盡量選擇公積金還貸
★加息減負(fù)法之一：提前還貸
例
李小姐去年6月購(gòu)得一套二手房，總價(jià)為80萬元，首付30萬元，剩余50萬元通過銀行商業(yè)貸款，貸款期限20年，按等額本息還款法每月還款3528.71元，目前剩余本金為485193元。最近，李小姐想提前還貸，或者一次性全部付清，或者提前還貸20萬元。
提前還貸，5種方式供選擇
加息的消息傳出后，不少購(gòu)房者的第一反應(yīng)都是提前還貸。如何在自身的條件允許下，用提前還貸的方法減少房貸利息支出？據(jù)專業(yè)人士介紹，目前銀行提供的提前還款方式有5種：一次性還清；月供不變，縮短還款年限；減少月供，還款期不變；減少月供，縮短還款期限；增加月供，縮短還款期限。最省錢的方式則是盡一切能力減少本金。
針對(duì)李小姐的情況，信義房產(chǎn)的理財(cái)專家以等額本息還款法計(jì)算還款金額，算了以下一筆賬。
一、提前全部一次性還清。
將485193元的貸款本金全部還清，不用還利息，但已付的利息不退。
二、部分提前還款，每月還款額不變，還款期限縮短。
每月還款3528.71元，還款期限縮短至6年零7個(gè)月。利息共計(jì)55534.75元。
三、部分提前還款，還款期限不變，每月還款額減少。
285193元貸款要在228個(gè)月還清，每月需還款2106.33元。利息共計(jì)195050.84元。
四、部分提前還款，每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。
若將還款期限縮短至10年，月還款額從最初的3528.71元減至3172.46元。利息共計(jì)95502.3元。
五、剩余貸款保持總本金不變，還款期限縮短。
剩余貸款還款期限縮短為10年，月還款額從最初的3528.71元增至5340.46元。利息共計(jì)155662.15元。
提前還貸，精打細(xì)算再出手
5種方法中，第一種提前全部還貸最大程度地節(jié)省日后將要支付的利息，但對(duì)于多數(shù)家庭來說，提前全部還款往往意味著短時(shí)間內(nèi)過大的資金支出，需要很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)支撐。第二種總體利息支出最少，是相對(duì)最合適的一種方式。第三種方式減小了月供負(fù)擔(dān)，但節(jié)省利息程度較低。第四種方式節(jié)省利息較多。第五種，月供增加，減少部分利息，但相對(duì)不合算。
因此，借款人選擇部分提前還款，如果要節(jié)省利息，選擇縮短期限的方式是最有效的。期限越短，利息支出越少，不過月供越多。如果選擇還款期限不變，則利息支出是最多的，不過這種方式的月供還款壓力最輕。
理財(cái)專家還建議，在貸款的前幾年，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)也高。因此，在貸款的前幾年，尤其是前3年間一定要爭(zhēng)取多還款，使總貸款中的本金基數(shù)下降，在剩余的貸款中利息負(fù)擔(dān)會(huì)減小。
還貸后兩個(gè)事項(xiàng)需注意
其一，在提前還清全部貸款后，不要忘記到保險(xiǎn)公司退保。貸款人在提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同也提前終止，貸款人可以攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前交的保費(fèi)。提前還清貸款所退還保險(xiǎn)費(fèi)，是已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值，減去提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值。
其二，不要忘記辦理抵押注銷。提前還款后可以去產(chǎn)權(quán)部門辦理抵押注銷，方便日后的房屋交易。貸款人辦理注銷時(shí)需要在銀行申領(lǐng)退還的抵押權(quán)證明書，去房屋抵押產(chǎn)權(quán)部門領(lǐng)申請(qǐng)注銷登記表(注意不要跨區(qū)辦理)，最后附上購(gòu)房合同或產(chǎn)權(quán)證辦理抵押注銷。
★加息減負(fù)法之二：定息貸款
慎選固定利率
今年3次加息后，在今年年初選擇定息貸款，即固定利率貸款產(chǎn)品的購(gòu)房者開始嘗到甜頭。由于對(duì)未來加息的預(yù)期，之前乏人問津的定息貸款，隨著多次加息已經(jīng)漸漸為人們所接受，并成為關(guān)注焦點(diǎn)，不少購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)都會(huì)詢問定息貸款的相關(guān)事宜。
固定利率，是指銀行與借款人約定一個(gè)利率，這個(gè)利率介于下浮利率和基準(zhǔn)利率之間。在借款期限內(nèi)，不管央行的基準(zhǔn)利率，或是市場(chǎng)利率如何調(diào)整，借款人都以約定的利率償還銀行貸款。
固定利率的好處是可以轉(zhuǎn)移利率風(fēng)險(xiǎn)，化解市場(chǎng)波動(dòng)。每個(gè)月或者是每年有一個(gè)固定的還款額，對(duì)于有固定收入者來說是比較有保證。同時(shí)，如果利率進(jìn)入上升周期，那么鎖定貸款利率可以獲得一定的利益。這也是目前在加息預(yù)期下，不少人開始考慮定息貸款的一個(gè)主要原因。
實(shí)際上，更多的人是在浮動(dòng)利率和固定利率間徘徊不定。這是因?yàn)楣潭ɡ室泊嬖陲L(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)房產(chǎn)之窗的專業(yè)人士介紹，由于固定利率的利率要比浮動(dòng)利率高一些，因此，如果在還貸期間利率并沒有大的變化(如在還貸期間未發(fā)生加息)，消費(fèi)者在經(jīng)濟(jì)上反而會(huì)蒙受損失。如果購(gòu)房者要選擇定息房貸，那么一定要把這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素考慮入內(nèi)。
銀行變化多，貸款之前需做“功課”
據(jù)介紹，在7月份加息前，滬上多家銀行，如農(nóng)行、光大、招商等都陸續(xù)有定息房貸的業(yè)務(wù)推出。而在最近一次加息后，雖然光大、建行等銀行已經(jīng)陸續(xù)推出了最新的定息利率，但是考慮到再次加息的可能，也有一些銀行開始對(duì)定息房貸叫停。業(yè)內(nèi)人士表示，這是因?yàn)橐坏┭胄胁粩嗉酉ⅲㄏ①J款勢(shì)必會(huì)影響到銀行的部分收益，因此銀行會(huì)對(duì)此格外敏感。同時(shí)，加息之后，滬上各大銀行的固定利率房貸業(yè)務(wù)和利率都在不斷調(diào)整，因此考慮定息還貸的購(gòu)房者，在辦理貸款之前，還需要了解一下銀行是否可以辦理定息貸款以及銀行最新的貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。
目前，滬上銀行的定息房貸一般按照3年期、5年期、10年期來計(jì)算。如何選擇年限，房產(chǎn)之窗網(wǎng)的有關(guān)人士認(rèn)為，購(gòu)房者需要根據(jù)自身的還貸能力和資金狀況，合理推算貸款期限。大部分銀行固定利率房貸最高期限為10年，固定利率也是有所差異，提前還貸違約金和“固浮利率”的轉(zhuǎn)換規(guī)定也有所不同。
以光大銀行為例，固定利率可以轉(zhuǎn)換成浮動(dòng)利率。據(jù)介紹，對(duì)于之前已在光大銀行辦理過固定利率房貸的客戶，在繳納一定違約金的情況下，可申請(qǐng)轉(zhuǎn)辦浮動(dòng)利率房貸業(yè)務(wù)。但是相反，如果客戶需要由浮動(dòng)利率轉(zhuǎn)為固定利率，則行不通。
各銀行會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況的變化，調(diào)整其房貸產(chǎn)品的具體做法，不同的時(shí)段，銀行對(duì)其產(chǎn)品使用的解釋有所不同，消費(fèi)者由此需要了解自己選擇的房貸產(chǎn)品的動(dòng)態(tài)變化情況。
★加息減負(fù)法之三：公積金還貸
公積金和商業(yè)貸款差距進(jìn)一步拉開
隨著央行的不斷加息，使用公積金還貸和商業(yè)貸款的利息差距逐漸拉開，公積金的優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)。
上海中原地產(chǎn)法律及交易按揭部的高級(jí)經(jīng)理?xiàng)铌响n算了這樣一筆賬：以貸款50萬元20年還貸為例，使用商業(yè)貸款每月還貸3991.5元，所還的總額為957926元；而同樣是20年的貸款期限，使用30萬元的公積金貸款加上20萬元的商業(yè)貸款組合，那么每月公積金還貸1971.59元，商業(yè)貸款還貸1596.6元，所需還貸的總額為856352元。兩者相差有10萬元。
近年來，公積金貸款的條件一直在不斷放開。在擁有補(bǔ)充公積金的情況下，實(shí)用公積金還貸的最高額度已經(jīng)達(dá)到了30萬元，貸款的額度比例也從原來的1比10提高到了1比40，即原來5000元的公積金能夠貸款5萬元的，現(xiàn)在能夠貸到20萬元。
專家提醒，在公積金優(yōu)勢(shì)漸顯的情況下，購(gòu)房者要把公積金用足了。不過，公積金貸款具有一定條件，即連續(xù)交滿6個(gè)月，合計(jì)交滿2年的購(gòu)房者才能夠申請(qǐng)公積金貸款。
公積金余額多者考慮年沖更劃算
公積金貸款和商業(yè)貸款的差距逐漸拉開，購(gòu)房者賬戶中若公積金數(shù)額多的，除了選擇月充外，還可以選擇以年充的方式來一次性減少貸款本金。年沖就是指在一年中的9月或4月一次將個(gè)人住房公積金賬戶余額一次性沖還貸款本金。這和月沖有很大不同。前者沖的是本金，后者沖的是利息。由于年充可以減少本金，因此如果購(gòu)房者公積金賬戶中數(shù)額較大，那么選擇年沖所支付的總貸款利息要少于月沖。(張薇)
