“今年上半年，個(gè)人房貸僅增加了3.5億元，而去年全年，我行個(gè)人房貸增加了27億元�！北本┠硣秀y行有關(guān)人士告訴記者，今年上半年，該行新增的個(gè)人房貸同比大幅減少。這家銀行在北京房貸市場占比頗高，個(gè)人房貸余額近430億元。這位人士告訴記者，該行的房貸業(yè)務(wù)受宏觀調(diào)控影響很大。
隨后記者又致電了北京多家銀行，雖然沒有了解到具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但也都得到了相類似的說法。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)絕非偶然，記者了解到，為督促落實(shí)宏觀調(diào)控政策，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，嚴(yán)防房貸風(fēng)險(xiǎn)。去年底，銀監(jiān)會就發(fā)出要求對尚未“七通一平”、主體沒有封頂?shù)捻?xiàng)目嚴(yán)禁發(fā)放貸款。由此，各家銀行在貸款審批方面愈加嚴(yán)格。與此同時(shí)，北京銀監(jiān)局日前還提出四條監(jiān)管要求，其中有一點(diǎn)專門針對房地產(chǎn)市場。
北京銀監(jiān)局要求，轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要緊密追蹤國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)整政策，完善房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)約束和預(yù)警機(jī)制，審慎發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款。嚴(yán)禁向“四證”不齊全和自有資金不足35%的項(xiàng)目發(fā)放任何形式的貸款，嚴(yán)禁以流動資金科目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，嚴(yán)禁向主體結(jié)構(gòu)未封頂和鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款，嚴(yán)禁違反首付款比例規(guī)定發(fā)放個(gè)人住房貸款。
除了政策層面的影響外，這位國有銀行人士還指出，北京新房開盤率大幅下降和房價(jià)的不斷攀升，致使部分消費(fèi)者持幣觀望情緒加重，也是導(dǎo)致個(gè)人房貸業(yè)務(wù)銳減的重要原因。對于這種說法，記者從中大恒基不動產(chǎn)營銷有限公司等提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)字中得到了佐證。
根據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯示，近一段時(shí)間，北京批準(zhǔn)銷售住房面積持續(xù)走低。其中，6月份北京市建委共批準(zhǔn)銷售許可證42個(gè)，批準(zhǔn)銷售面積共計(jì)167.98萬平方米，較去年同期下降33.1%，創(chuàng)今年上半年新低；7月份北京市建委共批準(zhǔn)銷售許可證49個(gè)，批準(zhǔn)銷售面積共計(jì)161.52萬平方米，其中普通住宅項(xiàng)目23個(gè)，公寓項(xiàng)目11個(gè)，別墅項(xiàng)目八個(gè)，商住樓項(xiàng)目一個(gè)，其他公建配套及商業(yè)寫字樓六個(gè)。同比2006年7月份，商品住宅獲批個(gè)數(shù)減少12.5%，獲批套數(shù)減少5.7%，獲批銷售面積減少16.1%，獲批套均面積減少15平方米/套。
中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理趙晨明說，2007年比2006年銷售情況整體低迷，造成了開發(fā)商取證積極性有所減弱，新盤放量明顯減少。
與此同時(shí)，隨著房價(jià)的不斷攀升，消費(fèi)者的觀望情緒進(jìn)一步加劇，整體銷售率維持在較低水平。盡管購房者對房價(jià)的“心理底線”隨著飆升的房價(jià)被一次次突破，但萬元以內(nèi)的項(xiàng)目仍是他們最理想、購買力能夠達(dá)到的選擇方向。
據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，均價(jià)在15000元/平方米以上的項(xiàng)目整體銷售率僅為26.1%，同時(shí)，高檔住宅需求未見利好增長，尤其是一些需要長線銷售的高檔公寓及別墅，銷售進(jìn)度更是緩慢。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，截至7月底，7月份開盤的四個(gè)別墅項(xiàng)目中僅一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)月銷售率為26.6%，其余項(xiàng)目均無銷售成績。
對于銀行出現(xiàn)的個(gè)人房貸增幅大幅下滑的現(xiàn)象，記者采訪了有關(guān)專家。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞說，銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)大幅縮水，說明北京貸款買房的人少了，這是房價(jià)大幅上漲造成的結(jié)果。比如原來100萬元能買到房，現(xiàn)在150萬元也買不到，因此有些人就放棄原來的打算，暫時(shí)不買，或者先保持觀望狀態(tài)，等待一段時(shí)間再買�！拔艺J(rèn)為房價(jià)上漲是銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)大幅縮水的主要原因。另外，符合市場需要的住房供給減少，也是對個(gè)人房貸業(yè)務(wù)造成影響的一個(gè)重要原因�！迸ｘP瑞說。
牛鳳瑞指出，房價(jià)的漲漲落落是市場配置房地產(chǎn)資源的一個(gè)基本形式，也是一個(gè)比較有效的形式，所以對于出現(xiàn)的一些現(xiàn)象沒必要大驚小怪。某一時(shí)期內(nèi)，房子賣得價(jià)錢好，開發(fā)商就多賣點(diǎn)；相反，買房人則會因?yàn)閮r(jià)格高而少買，或推遲購買行為。這都是正常的，是市場博弈、供求關(guān)系博弈的結(jié)果。
對此，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)博士表示贊同。他說，這個(gè)數(shù)字雖然不是一個(gè)完全數(shù)字，不是北京房貸業(yè)務(wù)的整體情況，但這個(gè)數(shù)字有它的現(xiàn)實(shí)意義，這家銀行的情況和今年上半年北京房地產(chǎn)市場的總體運(yùn)行情況是存在著內(nèi)在聯(lián)系的。今年上半年北京房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)情況是房屋供應(yīng)量、成交量和過去相比均有所減少，因此，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)對此肯定會有一個(gè)直接的反映，這家銀行上半年的業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)就反映了這樣一個(gè)基本狀況。
與此同時(shí)，宏觀調(diào)控對個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的漲幅也有間接影響，比如利率提高，對市場上的購房意愿會產(chǎn)生抑制作用，從而使得貸款數(shù)量受到影響。另外，由于房價(jià)上漲過快，一些支付能力不強(qiáng)的人也會推遲購房，這也必然會影響到銀行的貸款業(yè)務(wù)�！拔艺J(rèn)為不需要考慮太多，不需要特別警惕。”陳國強(qiáng)說。(李佳鵬 劉振冬 紀(jì)成成)
