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加息后公積金貸款暫現(xiàn)利率倒掛 房貸族如何理財
2007年08月06日 15:27 來源:青年報

  今年以來,貨幣調(diào)控政策頻出,央行分別于3月18日、5月19日、7月21日三次調(diào)高個人住房貸款基準(zhǔn)利率。在頻頻加息的趨勢中,工薪階層房貸一族如何才能輕松理財,緩解個人還款壓力,銀行理財人士為此指點(diǎn)迷津。

  【穩(wěn)健型】

  商業(yè)貸款提前還款省息數(shù)萬

  本月初,業(yè)內(nèi)研究報告紛紛預(yù)計,今年第三季度CPI很可能再創(chuàng)新高,業(yè)內(nèi)認(rèn)為央行很可能再次加息。雖然每次調(diào)整的幅度不大,但由此引起的房貸客戶每月還貸支出增加還是比較可觀的。

  經(jīng)計算記者發(fā)現(xiàn),目前,五年以上個人住房貸款基準(zhǔn)利率為7.38%,較年初上升了0.54個百分點(diǎn),累計升幅近8%。以一筆金額30萬元、期限20年的貸款為例,在銀行給予基準(zhǔn)利率下浮15%優(yōu)惠的前提下,新利率下每月還款額是2196.81元,較今年初每月多支出79.58元。

  由此銀行理財人士分析說,“一旦貸款總是要付出利息,一旦加息就必須多支付利息。因此,減少利息支出的最簡單、最穩(wěn)健的有效途徑就是盡早歸還本金,以及盡力縮短貸款期限。目前,工薪階層購房者通常采用提前還款,而忽略了努力減少貸款期限,如果既提前還款又減少貸款期限,雙管齊下就更省利息!

  比如,工薪階層的朱先生2005年8月購房,還剩貸款本金60萬元,貸期還剩18年左右。原先每月還款4963元,共計應(yīng)付利息為47.2萬元左右。由于頻頻加息,現(xiàn)在打算每月增加還款額。首先采用第一種方法,月供增加,同時盡力縮短還款期限,爭取在12年內(nèi)還清貸款。

  加息后,按照7.38%的年貸款利息計算,現(xiàn)在每月還款增加至6292元,如此12年后,共計需要支付利息為30.6萬元左右?梢园l(fā)現(xiàn),共計可以節(jié)省利息16.6萬元。對比的是,采用第二種方法,增加一定的月供,但是不極力縮短還款期限,僅僅計劃在15年內(nèi)還清貸款,那么每月需要還款5521元,15年后共計需要支付39.4萬元的利息費(fèi)用,則僅節(jié)省7.8萬元左右的利息。由此可見,僅僅繼續(xù)拖延了3年再還清貸款,就需要多支付8.8萬元高昂的利息。

  【挑戰(zhàn)型】

  還款理財兩不誤捕捉投資機(jī)會

  提前還款是減輕房貸還款壓力的有效途徑之一,但是與此同時,貸款者因此也將失去利用該筆資金進(jìn)行投資的機(jī)會。那么有沒有兩全其美的方法,既能提前還貸減少房貸利息支出,又不會失去該筆資金流動性?

  據(jù)了解,目前部分銀行提供了這種可能。比如中行的“貸活兩便”就能起到這樣的作用。房貸客戶只要將其月供扣款賬戶申請為“房貸理財賬戶”即可!霸撡~戶存款余額超過協(xié)議約定的金額以上的部分,將被視作提前還貸,達(dá)到減少貸款利息支出的目的。如果客戶對這筆資金有更好的資金投向時,如股票、基金或購買其他投資產(chǎn)品,則可隨時從賬戶中支取部分或全部存款。”

  據(jù)介紹,“如此,可以最大限度地保證客戶資金靈活性的同時,提升個人財富綜合收益能力,同時還可以一定程度地降低還貸利息支出。”

  比如,李先生在銀行申請了一筆40萬元人民幣的住房按揭貸款,并申請了“貸活兩便”。某天,他將30萬元臨時閑置資金存入房貸理財賬戶,銀行將按照協(xié)議約定的相應(yīng)比例計提13.5萬元視作提前還貸,剩余16.5萬元按活期存款計息,這樣提前還貸的13.5萬元每日少支出的利息,加上16.5萬元活期存款每日的收益,其總和為27.23元。如此,臨時提前還貸一個月,則可相應(yīng)節(jié)省約600元的月供。而一旦有更好的投資方向,李先生可隨時支取30萬元閑置資金,用于投資收益更高的股票或者基金。

  【省心型】

  固定利率鎖定升息風(fēng)險

  目前新一輪升息階段,準(zhǔn)備貸款買房的市民,可考慮嘗試銀行的“固定利率”房貸,因為浮動的貸款利率每年都可能有變化,而固定利率房貸可將5年左右乃是更長時間的利率,固定在一個穩(wěn)定的水平上,這是當(dāng)前人民幣處于升息通道中較為省心、理想的貸款策略。

  據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,“近期利率上漲太快,央行頻繁加息,同樣給銀行的固定利率房貸業(yè)務(wù)帶來了很大壓力。此次加息后,部分銀行的某些網(wǎng)點(diǎn)固定利率貸款業(yè)務(wù)的審批進(jìn)度已經(jīng)放緩,銀行也希望等到總部提高利息的通知后,再辦理固定利率的房屋貸款業(yè)務(wù)!边@一變化透露出,在利息頻頻上漲的趨勢下,對于工薪階層而言,固定利率已經(jīng)成為最實惠的選擇之一,對于銀行而言,固定利率房貸儼然成為頗有挑戰(zhàn)性的貸款品種。

  據(jù)業(yè)內(nèi)分析,僅以一筆金額30萬元、期限20年的貸款為例。先看浮動利率,按照當(dāng)前的7.38%(5年期以上)的利率水平,在銀行給予優(yōu)惠15%的前提下,月還款額是2196.81元。如果把貸款方式改成銀行的固定利率貸款,比如選擇6年內(nèi)固定利率貸款,按照相對應(yīng)的利率標(biāo)準(zhǔn),計算下來,在6年內(nèi),貸款人每個月還款額為2180.56元,貸款過程可省下利息為1170元。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,“這樣對于有提前還款打算的客戶來講,實際上就是享受了一個特殊優(yōu)惠利率。而且這些只是按照利率不變的情況下計算的。浮動的貸款利率每年都可能有變化,如果央行宣布利率再提高的話,固定利率產(chǎn)品就更凸現(xiàn)其優(yōu)勢!

  對于最近這次的存貸利率調(diào)整,記者在部分銀行網(wǎng)點(diǎn)的隨機(jī)采訪發(fā)現(xiàn),市民對房貸利率的上調(diào)普遍比較關(guān)心,但不少人并不急著立即歸還房貸,而是打算趁著股市行情好多“奮斗”一陣子。

  【機(jī)會型】

  公積金貸款無需急著還

  需要提醒的是,目前房貸中用公積金貸款的部分,暫時不必急著提前還款。因為目前階段的公積金貸款利率與五年期存款利率已經(jīng)出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。

  經(jīng)過7月21日這輪加息后,記者了解發(fā)現(xiàn)建設(shè)部已經(jīng)宣布上調(diào)個人住房公積金貸款利率,五年期以上從4.86%調(diào)整為4.95%。與此同時,加息后的五年期銀行存款利率為5.22%,扣除5%的利息稅后,五年期銀行存款利率為4.959%。由此可見,目前的公積金貸款利率十分優(yōu)惠。同時外界猜測年底前可能取消利息稅,如果一旦成真,五年期存款利率將比公積金貸款利率高出0.27個點(diǎn)的利差,這意味著一旦取得公積金貸款的話,無須急著提前還款,即便是存銀行也十分合算。

  據(jù)銀行理財師分析,此次利率調(diào)整后,5年以上期公積金貸款利率為4.95%,比同期商業(yè)貸款7.38%的基準(zhǔn)利率低2.43個百分點(diǎn),即便按照最優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)打八五折,仍有1.32%的利差。不要小看這一個多點(diǎn)的利差,同樣20萬元20年貸款,使用公積金貸款,20年下來,將比商業(yè)貸款節(jié)省3萬多元的利息。

  當(dāng)然,目前階段的利率倒掛現(xiàn)象很可能是暫時。隨著未來再次而來的加息,公積金貸款利率的上調(diào)很可能會加大。因此房貸者需要珍惜目前這種難得的機(jī)會,盡可能地用足公積金貸款。此外,未來這種現(xiàn)象即便消失了,一般而言,提前還款的次序依然是以商業(yè)貸款為先,公積金貸款的相對優(yōu)勢地位很可能會長時間存在。(記者 王原)


 
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