中大恒基的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,往年租賃市場(chǎng)中,一次性簽兩年以上租期的房源約占15%,而7月份這批房源比重下降了近三成。專業(yè)人士預(yù)測(cè),明年高檔公寓市場(chǎng)將迎來(lái)租價(jià)高峰期,房主都想搭乘順風(fēng)車多收益一筆“奧運(yùn)財(cái)”。眼下,北京奧運(yùn)場(chǎng)館周邊高檔公寓租賃市場(chǎng)出現(xiàn)“房客續(xù)簽難”現(xiàn)象,很多房主都不愿意與房客續(xù)簽下一年的合同。
來(lái)自于北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究中心的最新數(shù)據(jù)顯示,北京中高檔住宅的租金回報(bào)率從2006年10月的5.1%下降至2007年6月的4.32%,降幅最為明顯的時(shí)段是今年的3月至5月。按照這樣的市場(chǎng)行情,為了減少空置期、保證收益,房東都希望與房客簽訂長(zhǎng)年合同。但現(xiàn)在房客和小公司追著房東一次性簽兩年的合同都沒(méi)成功,原因就是房東想在奧運(yùn)會(huì)期間將房屋短租,有的房東為短租提前做準(zhǔn)備工作,目前簽的租賃合同都不希望房客住到明年7月份。亞運(yùn)村周邊的七八家中介門(mén)店均對(duì)記者表示,目前與房東簽一年以上租賃合同的房子比較難,有的客戶現(xiàn)在就要預(yù)定明年7、8月以后的房子,但目前中介公司還沒(méi)有開(kāi)展這種租賃業(yè)務(wù)。
短租房主應(yīng)預(yù)見(jiàn)奧運(yùn)后空置風(fēng)險(xiǎn)
有觀點(diǎn)認(rèn)為,奧運(yùn)會(huì)期間運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館周邊公寓租金回報(bào)能增長(zhǎng)50%。但北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究中心的專業(yè)人士分析,根據(jù)長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn),北京以高級(jí)白領(lǐng)、外企高層、外籍人士等中高端群體為主商務(wù)氛圍較濃區(qū)域、商住兩用樓盤(pán)聚集的區(qū)域和外籍人士聚集區(qū)的中高檔住宅租金水平能保持穩(wěn)定增長(zhǎng),而其他租賃市場(chǎng)的租金回報(bào)率在一直下降,因此想乘“奧運(yùn)”賺錢的房東,還要防范短租未成功和奧運(yùn)會(huì)后的空置風(fēng)險(xiǎn)。
在獲取房產(chǎn)出租收益時(shí),租金高低可大體決定整體的房產(chǎn)年收益,故多數(shù)投資人認(rèn)為租金越高越好。事實(shí)上,出租年收益的高低除受月租金的高低的影響外,空置時(shí)間的長(zhǎng)短也很關(guān)鍵。據(jù)悉,北京各區(qū)域的租房空置期因地段等條件限制,出租空置期長(zhǎng)短也略顯不一。以亞運(yùn)村區(qū)域?yàn)槔,目前公寓平均出租的空置期?至2個(gè)月。
以亞運(yùn)村一套可商住兩用的80平方米大的公寓為例,2008年1至6月份按市場(chǎng)價(jià)出租為12000元/月,年租金可達(dá)132000元(除一個(gè)月的空置期);假設(shè)2008年6月份時(shí),房東按短租價(jià)格出租給涉外記者,以月租金為18000元/月,租期為7、8兩個(gè)月計(jì)算,可獲取租金36000元。由此得出,該套公寓1至8月份的租金收入共計(jì)108000元,如果房子再次出租月租金仍保持在12000元,那么空置期必須控制在兩個(gè)月內(nèi),才能剔除短租導(dǎo)致的年收益風(fēng)險(xiǎn)。而在奧運(yùn)會(huì)過(guò)后,之前長(zhǎng)期穩(wěn)定的租客已在其他區(qū)域的空置公寓中找到住所,所以房東是否能找到穩(wěn)定的房客成為最大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
千萬(wàn)家市場(chǎng)分析人士建議,靠出租獲得收益的房主不要單被短期利益所惑,一定要將空置時(shí)間合理轉(zhuǎn)化成有效收益進(jìn)行綜合計(jì)算,要以“平均月收益”衡量收益率,避免做賠時(shí)間、精力而又不賺錢的投資決策。(王麗婭)