貫穿北京南北的地鐵5號(hào)線已于7月1日試運(yùn)行,預(yù)計(jì)9月20日正式開通。這再次推動(dòng)了5號(hào)線沿線房產(chǎn)市場(chǎng)的漲價(jià)潮,有的樓盤漲幅竟高達(dá)1倍。
“時(shí)間距離”拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲
“如果能夠選擇的話,我寧可買在南四環(huán),也不買在北二環(huán)”,在城區(qū)政府機(jī)關(guān)上班的翟先生告訴《市場(chǎng)報(bào)》記者,“北邊是上風(fēng)、上水帶,發(fā)展確實(shí)不錯(cuò),距離單位也近?梢巧习嗟脑挘瑹o論是開車,還是擠公交都讓人著急,太堵了!苯煌ㄗ鳛槔习傩粘鲂械囊粋(gè)重要環(huán)節(jié),越來越多的人更傾向于選擇很少發(fā)生堵車狀況的公共交通出行,如軌道交通——地鐵。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)與新浪房產(chǎn)前不久所作的一項(xiàng)聯(lián)合調(diào)查顯示,75%以上的受訪者將交通作為購(gòu)房和租房的首選因素!坝捎谄胀ㄙ(gòu)房者將交通視為購(gòu)房的首選要素,所以,地鐵為其沿線的物業(yè)帶來了良好的溢價(jià)能力。”北京高力國(guó)際專業(yè)咨詢部高級(jí)經(jīng)理?xiàng)钋鍖?duì)媒體表示。
數(shù)家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2003年地鐵5號(hào)線開工以來,其沿線房產(chǎn)的價(jià)格年平均上漲幅度近18%,超過了北京市房?jī)r(jià)年平均上漲速度。業(yè)主對(duì)于地鐵開通后房產(chǎn)的升值預(yù)期,是支撐沿線房?jī)r(jià)不斷攀升的主要因素,而購(gòu)房需求對(duì)于軌道交通的追捧,也使此類房?jī)r(jià)居高不下。如5號(hào)線北端的佳運(yùn)園,開盤時(shí)均價(jià)為3700元/平方米,目前的二手房?jī)r(jià)格已達(dá)7300元/平方米,漲幅幾乎達(dá)到100%。南端宋家莊周邊有3個(gè)在售新盤項(xiàng)目,均價(jià)在1.2萬元至1.38萬元/平方米之間。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷分析,5號(hào)線途經(jīng)各個(gè)節(jié)點(diǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)地鐵所帶來的升值依賴程度各有不同。昌平區(qū)立水橋以北的路段主要以別墅項(xiàng)目為主,駕車出行是主要交通方式,因此地鐵對(duì)于這類樓市的推動(dòng)作用不夠明顯。但隨著5號(hào)線的開通運(yùn)營(yíng),預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)⒓哟笃胀ㄗ≌拈_發(fā)。就目前的價(jià)格來看,南三環(huán)至南五環(huán)的房?jī)r(jià),與同環(huán)線其他方位要低。城南城北普通住宅的房屋單價(jià)相差甚多,南三環(huán)附近的銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)的樓盤,價(jià)格也不過在7000元/平方米左右,而北三環(huán)的項(xiàng)目大都在13000元/平方米左右。隨著地鐵5號(hào)線即將開通,線路中南城區(qū)域的房?jī)r(jià)還將有很大的升值空間。
自住型人群搶占先機(jī)
“我剛在南四環(huán)買了一套房子”,在國(guó)貿(mào)工作的梅女士向《市場(chǎng)報(bào)》記者坦言自己就是被地鐵5 號(hào)線打動(dòng)的,“地鐵5號(hào)線很快就要通車了,出行會(huì)非常便捷。其實(shí),原來想在東四環(huán)附近找房子的,但是太貴。后來我就把目標(biāo)瞄向南城,這里的房子品質(zhì)不差,更重要的是價(jià)格便宜!毕衩放窟@樣“工作在市區(qū),住在郊區(qū)”的白領(lǐng)一族在北京并不鮮見,他們是地鐵周邊樓盤的主要購(gòu)買者,據(jù)統(tǒng)計(jì)這部分人群所占比例約為60%左右。
同時(shí),由于商業(yè)核心的日趨明顯,像金融街、CBD以及亞北商圈這些寫字樓集中地區(qū)的就業(yè)人群中有相當(dāng)部分是“首次置業(yè)人群”。在房?jī)r(jià)普遍上漲的情況下,首次置業(yè)人群為“工作滿足居住”,會(huì)更多的選擇基礎(chǔ)價(jià)相對(duì)較低,配套設(shè)施日趨完善的南城或北城,而縮短“時(shí)距”的地鐵也緩解了“勞途奔波”的壓力,這類型購(gòu)房者使得地鐵沿線的房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升。例如,位于北五環(huán)外昌平區(qū)的樓盤“明天第一城”,其100平方米左右的二居室在地鐵未修建之前均價(jià)為5000元/平方米左右,隨著5號(hào)線的修建和即將開通,“明天第一城”相同面積的二居室戶型均價(jià)已達(dá)1萬元/平方米左右。而北五環(huán)以內(nèi),5號(hào)線輻射地帶的亞奧核心居住型樓盤“嘉銘桐城”,在地鐵未修建之前的樓盤銷售均價(jià)為7000元/平方米左右,隨著地鐵5號(hào)線即將開通,相同面積的二居室戶型平均售價(jià)已經(jīng)漲到1.2萬元/平方米左右。
投資型人群看準(zhǔn)商機(jī)
據(jù)北京房產(chǎn)中介“我愛我家”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,在北京的購(gòu)房人群中,投資性購(gòu)房占總體購(gòu)房的30%,也就是說每四個(gè)購(gòu)房人中就有一個(gè)是投資性購(gòu)房者。后現(xiàn)代城專案劉杉接受媒體采訪時(shí)表示,區(qū)域交通條件的改善對(duì)于加大客戶的投資信心非常重要,軌道交通通車對(duì)于站點(diǎn)周邊樓盤價(jià)格起到了強(qiáng)力拉動(dòng)作用。例如,地鐵五號(hào)線途徑的馬家堡地區(qū),在地鐵還沒有修建之前的均價(jià)大概在3000/平方米元左右,修建過程中的價(jià)格一路飆升,到2006年上半年,均價(jià)已漲到6000元/平方米,上漲幅度高到100%,目前這一帶地段均價(jià)已經(jīng)超過8500元/平方米。
《市場(chǎng)報(bào)》記者聯(lián)系了世邦魏理仕北京研究部主管覃曉梅,她認(rèn)為:“地鐵拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,分別經(jīng)歷了一手商品房和二手房的‘兩級(jí)跳’。先是開發(fā)商在售房時(shí)將地鐵的溢價(jià)因素打入房?jī)r(jià),而后業(yè)主再將這一溢價(jià)因素計(jì)入二手房?jī)r(jià)格!5號(hào)線北新橋站的楊先生有一套三居室的二手房,2006年6月掛牌價(jià)只有7300元/平方米。今年6月,同一院落同一戶型的二手房掛牌價(jià)已達(dá)10800元/平方米,漲幅達(dá)48%。“5號(hào)線9月正式通車,到時(shí)估計(jì)價(jià)錢可以出得更高。”楊先生預(yù)計(jì)。業(yè)主敢于漲價(jià)的核心因素,即是5號(hào)線將于2007年9月通車。
理性對(duì)待“地鐵拉升房?jī)r(jià)”
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇認(rèn)為,軌道交通的概念已經(jīng)被開發(fā)商和業(yè)主提前意識(shí)到了,個(gè)別項(xiàng)目有地鐵概念使用透支的現(xiàn)象,預(yù)計(jì)5號(hào)線的開通對(duì)于其沿線的某些樓盤價(jià)格推動(dòng)作用不會(huì)太明顯,“等5號(hào)線真正通車后,預(yù)計(jì)還將助推房?jī)r(jià)進(jìn)一步上揚(yáng),但漲幅會(huì)非常有限!彪S后,《市場(chǎng)報(bào)》記者聯(lián)系到戴德梁行董事王晨,他表示,對(duì)地鐵5號(hào)線的影響應(yīng)該區(qū)分對(duì)待,二、三環(huán)內(nèi)地鐵沿線物業(yè),原本交通就較為便利,且這部分區(qū)域價(jià)格已處高位;相比之下,位置較偏遠(yuǎn)的物業(yè),由于居住環(huán)境優(yōu)越、價(jià)格適中,會(huì)更多受惠于地鐵的開通。因此,地鐵的開通會(huì)給地鐵5號(hào)線南北兩端的物業(yè)帶來更大的升值空間。
今明兩年是北京地鐵開通運(yùn)行的高峰,繼2007年北京地鐵5號(hào)線開通后,2008年將會(huì)有地鐵10號(hào)線、8號(hào)線一期(原奧運(yùn)支線)、機(jī)場(chǎng)線開通,4號(hào)線于2009年開通。地鐵無疑是北京新一輪房?jī)r(jià)上漲的重要推手。但是,交通條件畢竟只是物業(yè)定價(jià)的重要參考因素之一,而非唯一因素。因此,購(gòu)房者在購(gòu)買一手商品房和二手房時(shí),還是要理性思考、全面衡量,不要因?yàn)椤暗罔F全面拉升房?jī)r(jià)上漲”的觀點(diǎn)而沖動(dòng)購(gòu)房。(王旭輝 李倩)