盡管政府明確警示存在購買風(fēng)險,但僅相當(dāng)于北京四環(huán)內(nèi)房價25%至30%的低價格,令購房者仍趨之若騖。
如果你有30萬,你可以在北京的二環(huán)內(nèi)買到20平米的房子;如果你運氣好,也可以在五環(huán)內(nèi)買到40平米的房子,或者六環(huán)內(nèi)買到45平米的房子。
而在五環(huán)外的“小產(chǎn)權(quán)房”,你用這筆錢則可以買到近100平米的房子!
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計顯示,北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū),房價多在每平方米2500元至4000元之間,僅為四環(huán)內(nèi)動輒上萬元的商品房價格的25%至30%。
低廉的價格造成了購房者對“小產(chǎn)權(quán)房”的趨之若騖。但在“小產(chǎn)權(quán)房”熱銷的背后,卻是難掩的風(fēng)險和顯而易見的利益驅(qū)動。
“小產(chǎn)權(quán)房”賣火了
5月26日上午10點,當(dāng)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者來到通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)太玉園小區(qū)售樓處時,這個北京聞名的“小產(chǎn)權(quán)”樓盤正迎來新的一期開盤,很多購房者在向售樓人員了解情況。
什么是小產(chǎn)權(quán)房屋?
簡單解釋,國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)后,辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費),由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證,這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán),也就是說在農(nóng)民的集體土地上,僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬,并沒有國家房管部門的蓋章,這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),即小產(chǎn)權(quán)房屋。
“通州的樓盤60%都是小產(chǎn)權(quán)的,我們一點也不愁賣!今天開盤我已經(jīng)賣了4套了。有時候團(tuán)購十幾套的情況也是有的。附近城市如保定的一些居民也來我們這里買房,最遠(yuǎn)的還有呼和浩特的呢!”銷售人員李先生對記者說,他并不忌諱告訴購房者房子是“小產(chǎn)權(quán)”。
記者在現(xiàn)場了解到,新開的這一期樓盤打出的牌子是“歐洲人文城鎮(zhèn)生活樣式”,“9-13萬即可擁有一個真正屬于自己的家”。房子確實很便宜,一套一層的87平米的兩室一廳只需要28萬左右,相當(dāng)于3200余元每平米,這樣的價格在五環(huán)內(nèi)是不可想象的。
“看準(zhǔn)了就趕緊下手買,不用考慮太多。這地方特別適合養(yǎng)老。”一位已經(jīng)在太玉園買了一居室的李大媽對記者說,她去年買時這邊的房價只有2500元一平米。現(xiàn)在她準(zhǔn)備為兒子再買一套。
當(dāng)記者問她會不會介意這是“小產(chǎn)權(quán)房”時,她告訴記者:“如果只有三棟兩棟,再便宜我也不會買。這個小區(qū)規(guī)模大,這么多的居民,別人都不怕,你怕什么?小產(chǎn)權(quán)也沒有什么,反正都是自己住!
和李大媽不同,劉女士是專程從唐山趕來看房子的!芭畠航裉煜奶飚厴I(yè),需要在北京買房子,但市中心的房子太貴了,于是就想著在這里先買一個,算做一個過渡吧。知道買小產(chǎn)權(quán)房會有風(fēng)險,但也顧不了那么多了。”她說。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),購買“小產(chǎn)權(quán)房”的多是初次置業(yè)的年輕人和想要養(yǎng)老的老人。原因很簡單:“便宜”,“環(huán)境清靜”。
“去年軍博等房展會我們還參加,今年以來基本就不做宣傳了,因為賣得太火了!变N售人員李先生告訴記者,目前他們還有四棟樓沒有開盤,到年底開盤的時候,“一定能漲到4000元每平米!
“小產(chǎn)權(quán)”實際是無產(chǎn)權(quán)?
盡管“小產(chǎn)權(quán)房”一片熱銷景象,但在眾多的業(yè)內(nèi)人士看來,“小產(chǎn)權(quán)房”存在多重風(fēng)險,最大的問題是實際上沒有產(chǎn)權(quán),不受法律的保護(hù)。
在太玉園小區(qū)售樓處,記者發(fā)現(xiàn),購房者簽訂的合同與一般的商品房買賣合同有所不同,其名稱是“北京市太玉園項目房屋買賣合同”,合同由北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)人民政府監(jiān)制,出賣人為張家灣鎮(zhèn)張家灣村民委員會。
合同上寫著:出賣人在購房人辦理入住手續(xù)一年之內(nèi)辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)證,購房人如產(chǎn)權(quán)狀況發(fā)生變更時,應(yīng)到相應(yīng)主管部門辦理手續(xù),交納費用。
銷售人員告訴記者,“小產(chǎn)權(quán)”房屋可以轉(zhuǎn)讓或繼承,但當(dāng)記者請他出示房產(chǎn)證的樣本時,該人士稱現(xiàn)在手頭沒有,改天才能看。
在記者的追問下,他才告訴記者,將來要發(fā)的房產(chǎn)證全稱是“太玉園小區(qū)內(nèi)銷房房屋產(chǎn)權(quán)證”,而不是通常國家建設(shè)部門所發(fā)的“房屋所有權(quán)證”,而辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的所謂主管部門,實際就是村民委員會。
在張家灣鎮(zhèn)西定福莊村附近的另一個小產(chǎn)權(quán)樓盤——“環(huán)湖小鎮(zhèn)”,一位姓孫的銷售人員這樣解答記者的疑惑:如果真的遇到國家的大型規(guī)劃或拆遷,“小產(chǎn)權(quán)”房子可能沒有“大產(chǎn)權(quán)”的房子獲得的補償多,但補償一定會有的,而且肯定會比購房的費用高。
記者隨后發(fā)現(xiàn),與“太玉園”有所不同的是,該樓盤出示的購房合同又有了一個新的名稱:“房屋買賣契約”,但賣方依然是村委會:通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)西定福莊村民委員會。
不過在這里,記者終于看到了房產(chǎn)證的樣本,全稱為“房屋所有證”,其中規(guī)定了“轉(zhuǎn)讓或繼承時,必須到發(fā)證機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)!
“就是到村民委員會去辦理,交2000元的手續(xù)費。”這位姓孫的銷售人員對記者說。
“這樣的‘小產(chǎn)權(quán)房’實際上是無產(chǎn)權(quán)房。因為這類住房是建在集體土地上的,不允許對外銷售,沒有法律保證。也就是說,購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定!苯ㄔO(shè)部政策研究中心副主任王玨林對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
“如果集體要求收回房產(chǎn)或者因為政府規(guī)劃,要求拆除鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房,購房人是得不到法律支持的。另外,部分為養(yǎng)老而到郊區(qū)購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的老年人,由于缺乏產(chǎn)權(quán),未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩!北本╂溂业禺a(chǎn)副總經(jīng)理金育松對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
“小產(chǎn)權(quán)”與“新農(nóng)村”有無關(guān)系
據(jù)了解,今年3月,面對“小產(chǎn)權(quán)房”的熱銷,北京市建委曾對購房者發(fā)出風(fēng)險提示,建議不要購買“小產(chǎn)權(quán)”房屋,因為此類房屋無產(chǎn)權(quán)保障,不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
但這樣的風(fēng)險提示似乎擋不住購買“小產(chǎn)權(quán)房”的浩蕩大軍:京城400余個在售樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,目前在售“小產(chǎn)權(quán)”樓盤約占市場總量的18%。
一方面是官方警示鄉(xiāng)鎮(zhèn)“小產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)有風(fēng)險,一方面卻是“小產(chǎn)權(quán)”房市場的產(chǎn)銷兩旺,其中原因何在?
“那么多人去購買‘小產(chǎn)權(quán)房’,主要原因還是在于價格比較低,地點也有吸引力;還有一個重要的集體心理,就是‘法不責(zé)眾’!蓖醌k林說。
“價格低廉是‘小產(chǎn)權(quán)房’熱賣的主要原因。正是由于房價的持續(xù)走高,才使購房者更多地將目光轉(zhuǎn)向了郊區(qū),甘冒風(fēng)險,購買‘小產(chǎn)權(quán)房’!北本╂溂业禺a(chǎn)副總經(jīng)理金育松對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
在采訪中,記者還發(fā)現(xiàn),北京郊區(qū)的許多“小產(chǎn)權(quán)房”都是以“舊村改造”或者“舊城改造”的名義進(jìn)行的,許多樓盤都是以“某某村舊村改造項目”立項的,利益驅(qū)動顯而易見。
“我們是村民回遷房,不是搞的房地產(chǎn)開發(fā)!碧駡@小區(qū)售樓處的李先生對記者說。
在李先生眼里,他們就是將原來的舊村改造,建成樓房,節(jié)省了地方,本村村民的居住條件滿足后,將多余部分進(jìn)行銷售,這樣既可以讓村集體有所獲益, 也解決一些村民的安置工作,是一舉兩得的事情。 “作為本村的村民,我還可以得到兩股的分紅,一股是三千元。”李先生對記者說。
“借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義,是‘小產(chǎn)權(quán)房’目前普遍的運作模式,具有打‘擦邊球’的性質(zhì)。沒有政策明確允許這么做。”北京房地產(chǎn)協(xié)會副會長林峰對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
據(jù)林峰介紹,“小產(chǎn)權(quán)房”一般由開發(fā)商和村委會合作,或者村委會自行組織建設(shè),在宅基地等用地上開發(fā)住宅,而后自行銷售,并向購房者發(fā)放由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府制作的“房產(chǎn)證”。
“在這個過程中,由于不用交納土地出讓金和各種稅費,村鎮(zhèn)一般能獲得很大的好處,而合作的開發(fā)商也能按比例分成!绷址逭f。
金育松也認(rèn)為,“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)使用的是農(nóng)民的集體土地,幾乎不存在土地成本,因此價格低廉,從而使得鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)具有較大的利潤空間, 這也成為“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不絕的一個原因。
評論:北京“小產(chǎn)權(quán)房”還能賣多久?
建設(shè)部政策研究中心副主任 王玨林:“北京市應(yīng)盡快出臺相關(guān)管理辦法”
購買“小產(chǎn)權(quán)房”會給購房者帶來許多不利和風(fēng)險:一是很難在市場上流通;二是很難保證購買合同的實現(xiàn);三是隨時都可能因為這塊土地被征用,進(jìn)行強(qiáng)拆,造成經(jīng)濟(jì)損失。
目前北京郊區(qū)存在如此多的“小產(chǎn)權(quán)房”,不是一個好現(xiàn)象,因為這既影響房產(chǎn)市場,又易產(chǎn)生社會問題。建議北京市盡快出臺相關(guān)管理辦法,對符合上市條件的要納入市場統(tǒng)一管理范疇;不符合法規(guī)規(guī)定的要嚴(yán)加制止,不能任其發(fā)展。
北京市建委房屋交易管理市場處處長 沈潔:“遏制‘小產(chǎn)權(quán)’還需各部門采取綜合措施”
今年3月,我們已經(jīng)從市場交易的角度,對購買“小產(chǎn)權(quán)房”的消費者進(jìn)行了風(fēng)險提示,明確了“使用權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋都不要購買,此類房屋無產(chǎn)權(quán)保障,且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。至于今后如何對待小產(chǎn)權(quán)房,還需要國土部門、規(guī)劃部門以及主管村鎮(zhèn)建設(shè)的部門采取綜合的措施。
北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理 金育松:“‘小產(chǎn)權(quán)房’開發(fā)交易將會受到一定的抑制”
未來幾年,“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)交易將會受到一定的抑制。去年的“十一五”規(guī)劃將18億畝耕地保有量確定為硬性指標(biāo),未來幾年對于農(nóng)民宅基地耕地的保護(hù)力度只會不斷增強(qiáng),從而切斷“小產(chǎn)權(quán)”開發(fā)土地的來源。另外,北京市“兩個一千萬”工程將會給中低收入者帶來良好的保障和預(yù)期,他們不必再冒風(fēng)險購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房,購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的客戶會相應(yīng)減少。
如何合理安置已經(jīng)大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”,是當(dāng)前問題的關(guān)鍵;是一刀切的推倒?還是由購買者通過補交土地出讓金等方式取得真正產(chǎn)權(quán)?在這方面,相關(guān)法規(guī)還是空白。(記者:牛建宏)