央行在兩個(gè)月的時(shí)間里兩次上調(diào)存貸款利率，讓市場(chǎng)產(chǎn)生中國(guó)已進(jìn)入加息周期的猜想，目前，由于食品價(jià)格飆升，使得通貨膨脹壓力再次加大，加息預(yù)期一時(shí)又興起。在存在持續(xù)多次加息預(yù)期的情況下，固定利率房貸再度成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。那么目前固定利率房貸市場(chǎng)情況怎樣？到底再加息幾次，固定利率房貸就會(huì)有優(yōu)勢(shì)呢？
所謂固定利率貸款就是指，在貸款合同簽訂時(shí)設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì)“隨行就市”。
對(duì)于固定利率房貸而言，加息原本是好事，不過這次加息出現(xiàn)了新的動(dòng)向，央行一改以往存貸款同步加息的策略，在存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)的情況下，貸款基準(zhǔn)利率卻只加了0.18個(gè)百分點(diǎn)，使得存貸款利差縮小。
個(gè)別銀行淡出固貸市場(chǎng)
由于加息方向改變，對(duì)固定利率房貸而言，是一個(gè)打擊，目前有個(gè)別銀行更改了房貸發(fā)展策略，逐漸淡出固定利率房貸市場(chǎng)。近日，招商銀行的業(yè)務(wù)員向記者表示，目前招行已不再普遍推廣固定利率房貸，如果有客戶強(qiáng)烈要求做固定利率房貸，可以量身定做產(chǎn)品。
記者咨詢了另外一家銀行的支行信貸部，工作人員也表示，現(xiàn)在很少有人在該信貸中心辦理固定利率房貸。不過，光大銀行方面有關(guān)人士表示，由于該行的產(chǎn)品在利率上具有一定的優(yōu)勢(shì)，加息以來，固定利率房貸業(yè)務(wù)量有明顯的增長(zhǎng)，客戶以年輕人居多。
固貸利率略高于普通房貸
目前，在廣州市場(chǎng)上，光大銀行固定利率房貸的最新利率已調(diào)整到位，農(nóng)業(yè)銀行則估計(jì)下周才能最后確定。
記者發(fā)現(xiàn)，與貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)幅度相比，光大銀行這次固定利率房貸的上調(diào)幅度有所擴(kuò)大。按央行的加息決定，5年以下的貸款加息幅度為0.18個(gè)百分點(diǎn)，5年以上貸款的加息幅度則僅為0.09個(gè)百分點(diǎn)。而此次光大銀行各期限的固定利率房貸加息幅度皆為0.21個(gè)百分點(diǎn)。不過，利率調(diào)整后，光大銀行的固定利率房貸基準(zhǔn)利率仍然比貸款基準(zhǔn)利率低(見表)，其中3年期的低0.42個(gè)百分點(diǎn)，5年期的低0.51個(gè)百分點(diǎn)，10年期的低0.54個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶而言，由于普通房貸可以在基準(zhǔn)利率上下浮15%，而光大銀行的固定利率房貸的下浮空間在10%以內(nèi)，目前而言，固定利率房貸的利率仍然比浮動(dòng)利率房貸略高。其中3年期的低0.0225個(gè)百分點(diǎn)，5年期的低0.0495個(gè)百分點(diǎn)，10年期的低0.06個(gè)百分點(diǎn)(見表)。
年初選擇的固貸已顯優(yōu)勢(shì)
判斷固定利率房貸是否劃算，一者取決于銀行固定利率房貸和浮動(dòng)利率房貸的利差大小，二者取決于未來利率的走勢(shì)。例如，今年年初，光大銀行的5年期固定利率房貸的優(yōu)惠利率為5.73%，當(dāng)時(shí)比普通房貸利率5.508%高0.222個(gè)百分點(diǎn)。然而央行加息兩次后，5年期普通房貸的優(yōu)惠利率已由5.508%上調(diào)為5.8905%，已經(jīng)比年初選擇的固定利率房貸高出0.1605個(gè)百分點(diǎn)。
去年底，李先生向光大銀行貸了30萬元5年期固定利率房貸，從今年1月開始還款，當(dāng)時(shí)光大銀行的5年期固定利率房貸優(yōu)惠利率為5.73%，用等額本金的方式還款的話，則在5年的還款期內(nèi)，李先生的還款額總計(jì)為343691.25元，其中利息為43691.25元。
如果當(dāng)初李先生采用的是浮動(dòng)利率房貸的話，則今年加了兩次息后，從明年開始，李先生房貸的利率將上調(diào)為5.8905%，5年中李先生的還款總額將為343870元，比固定利率房貸多支付179元。如果央行再次加息，且在今后5年內(nèi)不會(huì)減息，則固定利率房貸節(jié)省的利息支出會(huì)更多。
理財(cái)計(jì)算器
固定利率VS浮動(dòng)利率
假設(shè)目前申請(qǐng)30萬元的5年期房貸，從今年9月開始還款，如果選擇光大銀行的固定利率房貸，則目前的優(yōu)惠利率為5.94%，選擇等額本息方式還款，5年下來總共還款額為347488元。
假設(shè)央行此后不再加息，5年期貸款基準(zhǔn)利率保持在6.93%不變，則住房貸款優(yōu)惠利率下浮15%后為5.8905%，選擇浮動(dòng)利率房貸，以等額本息方式還款，還款總額將為347075元，比選擇固定利率房貸節(jié)省413元利息。
如果今年內(nèi)央行將5年期的貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)至7.11%，下浮15%后為6.0435%，則選擇浮動(dòng)利率房貸的話，以等額本息方式還款，5年下來總共支付本息348198元，比固定利率房貸多支付710元利息。
如果今年內(nèi)央行以同樣的幅度再加息兩次，則明年1月后，浮動(dòng)房貸利率上調(diào)為6.1965%，5年下來共支付本息349321元，比固定利率房貸多支付1833元利息。
適合人群：
有升息預(yù)期以及為了鎖定貸款成本的投資者。
不適合的人群：
一般來說，固定利率房貸在還貸初期的還款金額會(huì)比浮動(dòng)利率房貸高，因此對(duì)那些目前經(jīng)濟(jì)緊張、而未來預(yù)期收益較好的年輕人來說，浮動(dòng)利率房貸可能更適合。計(jì)劃短期內(nèi)提前還貸或者想增加還款額的購(gòu)房者，也不要考慮固定利率房貸。
房產(chǎn)投資者也不適合該項(xiàng)房貸產(chǎn)品。因?yàn)閹啄曛蠓孔泳蜁?huì)轉(zhuǎn)賣出去，而購(gòu)房初期卻要負(fù)擔(dān)更多的房供，這顯然會(huì)增加投資成本。同樣，那些以租養(yǎng)貸的房產(chǎn)投資者也沒有必要選擇固定利率房貸。
此外，貸款金額較多的客戶在選擇該項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)也需謹(jǐn)慎。多數(shù)固定利率貸款的期限都為3年、5年，最長(zhǎng)也不過10年，相對(duì)于日益增加的貸款余額來說太短，最好采取固定利率與浮動(dòng)利率相結(jié)合的方式。(方利平)
