從今天起，四大外資銀行將開(kāi)始受理人民幣業(yè)務(wù)。對(duì)于普通北京市民來(lái)說(shuō)，外資銀行似乎離我們又近了一步。而國(guó)內(nèi)最早與外資銀行發(fā)生親密接觸的也許將是一批高端購(gòu)房者。
記者在對(duì)已經(jīng)開(kāi)展房貸業(yè)務(wù)的外資銀行——東亞銀行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，要想成為外資銀行的房貸客戶(hù)，至少要先過(guò)2萬(wàn)元/平方米樓盤(pán)均價(jià)的“隱性門(mén)檻”。
可獲貸款樓盤(pán)均價(jià)破2萬(wàn)元/m2
昨天，記者來(lái)到位于北京朝陽(yáng)門(mén)外的東亞銀行北京分行。在會(huì)客室中間的桌子上，一張記錄著約60個(gè)項(xiàng)目的一長(zhǎng)串北京高檔住宅、別墅名單頗為引人注意。據(jù)客戶(hù)經(jīng)理張旸介紹，該名單上羅列著的是與東亞銀行有合作關(guān)系的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目。記者發(fā)現(xiàn)，在這份名單當(dāng)中，不乏當(dāng)前市場(chǎng)上銷(xiāo)售的熱點(diǎn)，其中除了余先生看中的星河灣之外，還包括棕櫚泉國(guó)際公寓、當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城、北京GOLF公寓和維多利亞花園公寓等高檔樓盤(pán)。
記者從這份名單中抽取了部分項(xiàng)目計(jì)算東亞銀行房屋貸款項(xiàng)目合作伙伴的均價(jià)。其中，棕櫚泉國(guó)際公寓均價(jià)在35000元/平方米，當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城均價(jià)在27000元/平方米，北京GOLF公寓和維多利亞花園公寓的均價(jià)則在20000元/平方米等10份項(xiàng)目，均價(jià)計(jì)算竟然得出23700元/平方米的項(xiàng)目均價(jià)。而目前北京商品房均價(jià)在7000元-8000元/平方米。據(jù)東亞銀行客戶(hù)經(jīng)理解釋?zhuān)壳皷|亞銀行主要的房源分布在國(guó)貿(mào)商圈和泛CBD商圈�！叭蘸�，東亞銀行肯定會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大在北京的房源�！�
同時(shí)，記者從多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處了解到，在北京地區(qū)可以購(gòu)買(mǎi)20000元/平方米價(jià)格的業(yè)主，絕大部分是屬于像余先生一樣的高端人士，其中不乏民營(yíng)企業(yè)的高層，或是海歸人士。
在匯豐銀行網(wǎng)站上記者發(fā)現(xiàn)，該行在北京地區(qū)推出的33個(gè)房貸項(xiàng)目集中于別墅、豪宅。項(xiàng)目中包括高層公寓榮尊堡國(guó)際俱樂(lè)部公寓，均價(jià)在21000元/平方米,該行在北京地區(qū)的房貸項(xiàng)目均價(jià)也在20000元/平方米以上。有資料顯示，目前海外資本投資北京房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目就有數(shù)十個(gè)，涉及投資總額在30億元人民幣左右。
某國(guó)有銀行信貸部負(fù)責(zé)人透露，目前外資銀行非�？春弥袊�(guó)的信貸市場(chǎng)，在信貸客戶(hù)群定位上與其儲(chǔ)蓄客戶(hù)群定位基本一致，以中高端客戶(hù)為主。據(jù)這位負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)@主要是由其利潤(rùn)導(dǎo)向所致，因?yàn)檫@類(lèi)人群的收益最大。
某外資銀行北京分行工作人員告訴記者，目前外資銀行與中資銀行在房貸業(yè)務(wù)上的較量?jī)H限于高端客戶(hù)，選擇外資銀行主要有兩類(lèi)人：一是在華辦有房屋按揭的外籍人士，由于對(duì)人民幣升值及美元貶值抱有預(yù)期，所以不愿持有人民幣負(fù)債；二是在境內(nèi)的外資或合資房地產(chǎn)企業(yè)。
中國(guó)人民大學(xué)金融與證券研究所常務(wù)副所長(zhǎng)趙錫軍接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，外資銀行在北京發(fā)展業(yè)務(wù)主營(yíng)房地產(chǎn)，很多外資銀行在進(jìn)入中國(guó)之初，就已將房地產(chǎn)市場(chǎng)定位為發(fā)展重點(diǎn)之一。而高端人群、高端市場(chǎng)則是外資銀行進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的合適切入點(diǎn)。
房貸占外資銀行三成業(yè)務(wù)比重
為什么外資銀行如此積極地參與房貸業(yè)務(wù)？按照銀行業(yè)不成文的二八規(guī)律看來(lái)，20%的業(yè)務(wù)會(huì)給銀行帶來(lái)80%的收入，而80%的業(yè)務(wù)只能給銀行帶來(lái)20%的收入。
眾所周知，房貸按揭目前已經(jīng)是中資銀行零售業(yè)務(wù)最大的利潤(rùn)來(lái)源。記者對(duì)外資銀行的采訪中，東亞銀行北京分行副行長(zhǎng)褚曉路表示，房貸業(yè)務(wù)在該行已占有近30%的比重。
普華永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所日前發(fā)布《外資銀行在中國(guó)的調(diào)查報(bào)告》顯示，在被調(diào)查的35家外資銀行中有12家外資銀行表示，中國(guó)全面向外資銀行開(kāi)放金融市場(chǎng)后，計(jì)劃向居民提供住房人民幣貸款業(yè)務(wù)。而且，未來(lái)三年外資銀行計(jì)劃推出的新業(yè)務(wù)中，房屋貸款業(yè)務(wù)名列前茅。
而相對(duì)中資銀行，外資銀行的優(yōu)勢(shì)在于其服務(wù)能力和創(chuàng)新能力較強(qiáng)。一位工商銀行相關(guān)部門(mén)工作人員對(duì)此解釋?zhuān)赓Y銀行在房貸爭(zhēng)奪上不會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)，而是主要打服務(wù)牌。房貸利率由央行統(tǒng)一規(guī)定是死的，外資銀行競(jìng)爭(zhēng)的利器就是其品牌信譽(yù)與靈活周到的服務(wù)。
但由于受網(wǎng)點(diǎn)和政府開(kāi)放程度的限制，外資銀行目前只能在重點(diǎn)區(qū)域針對(duì)重點(diǎn)客戶(hù)開(kāi)展業(yè)務(wù)，短期內(nèi)對(duì)中資銀行的沖擊不大。這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“從另一個(gè)角度看，這也給了中資銀行一個(gè)緩沖期�！�
截至2006年年末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額超過(guò)了2萬(wàn)億元大關(guān)。從1998年到2005年底，全國(guó)個(gè)人房貸余額增長(zhǎng)了近43倍。如此大的市場(chǎng)規(guī)模，加上目前5年期以上貸款存在約4%的凈利差，房貸業(yè)務(wù)給中資銀行帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)令外資銀行垂涎不已。
而外資銀行的介入亦明確表示了要切分這塊“蛋糕”的決心。實(shí)際上，在本月北京舉行的第24屆軍博房展會(huì)上，外資銀行就已經(jīng)開(kāi)始宣傳其房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品。相比于中資銀行在國(guó)內(nèi)漸趨成熟的網(wǎng)絡(luò)，以“周到”服務(wù)蠶食高端購(gòu)房者無(wú)疑成為外資銀行的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)銀行現(xiàn)有房產(chǎn)信貸產(chǎn)品只有260多種，而外資銀行的信貸產(chǎn)品則多達(dá)2萬(wàn)多種。
北京鏈家地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)理韓立軍認(rèn)為，外資銀行與內(nèi)資銀行在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，除了在房源上劃分高中低檔外，在服務(wù)上也做出明確定位。
外資房貸欲主打靈活性
對(duì)于正在考慮購(gòu)房的余先生來(lái)說(shuō)，他最看重的是——從外資銀行申請(qǐng)按揭買(mǎi)房和中資銀行申請(qǐng)有什么不同。比如申請(qǐng)貸款手續(xù)是否繁瑣、申請(qǐng)時(shí)間到底有多長(zhǎng)、申請(qǐng)門(mén)檻存在哪些限制。
昨天，記者從東亞銀行了解到，該行推出了一款名為“輕松按”的人民幣個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，產(chǎn)品宣傳單上顯示，這款房貸的最高可貸款額是房?jī)r(jià)的7成，最長(zhǎng)貸款期限為30年。而余先生此前在中資銀行按揭購(gòu)房時(shí)，貸款期限為20年。
除此之外，最讓余先生頭疼的是，在中資銀行申請(qǐng)按揭貸款的時(shí)間和手續(xù)上過(guò)于煩瑣�！拔乙郧吧暾�(qǐng)過(guò)兩次按揭都需要2-3個(gè)月的時(shí)間才能申請(qǐng)下來(lái)，而且除了提供收入證明外，銀行還需要委托律師簽訂一大堆的相關(guān)協(xié)議，律師費(fèi)則是按照申請(qǐng)個(gè)人的貸款總額比例收取�！�
而記者在花旗銀行官方網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，花旗優(yōu)智房貸簡(jiǎn)化及縮短了申請(qǐng)過(guò)程，房貸的初審審批過(guò)程只需要2個(gè)工作日。同時(shí)，銀行還提供市場(chǎng)特惠貸款利率，對(duì)花旗貴賓客戶(hù)可提供貸款利率特別優(yōu)惠并大幅減免各項(xiàng)費(fèi)用。而在貸款金額方面，花旗亦提供按揭貸款額度最高可達(dá)房產(chǎn)價(jià)格或評(píng)估價(jià)格70%的服務(wù)，同時(shí)貸款期限長(zhǎng)達(dá)30年。
而簡(jiǎn)化客戶(hù)的貸款申請(qǐng)過(guò)程，只是外資銀行在初期提供的服務(wù)之一。
東亞銀行客戶(hù)經(jīng)理張旸也向記者介紹，外資銀行的客戶(hù)顧問(wèn)會(huì)對(duì)貸款流程進(jìn)行全程跟蹤，為客戶(hù)提供全面和貼心的服務(wù)，相信消費(fèi)者會(huì)有切身感受，而高效率則來(lái)源于外資銀行豐富的經(jīng)驗(yàn)以及更為全面的管理體系，可以為貸款客戶(hù)節(jié)省時(shí)間�！斑x擇外資銀行辦理房貸業(yè)務(wù)，在項(xiàng)目的細(xì)節(jié)方面都可以靈活多變�！�
而靈活的服務(wù)及定價(jià)優(yōu)勢(shì)，也是外資銀行對(duì)像余先生這樣的高端客戶(hù)具備吸引力的原因之一。
中大恒基副總經(jīng)理王彬曾表示，在利率方面，中資銀行對(duì)公寓房貸提供的優(yōu)惠利率是年利率5.74%，對(duì)寫(xiě)字樓和商鋪的利率則更高；而外資銀行則比較低，只有2.5%至3%左右。在貸款年限上，對(duì)公寓按揭貸款中資銀行大多只能提供最高“8成20年”按揭，而一些港資銀行可做到“8成30年”按揭。此次外資銀行對(duì)境內(nèi)人士放開(kāi)房貸業(yè)務(wù)，使市民有了更多選擇貸款機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)，尤其是年輕人比較容易接受。
外資銀行的房貸“學(xué)費(fèi)”
選擇最有價(jià)值的業(yè)務(wù)和客戶(hù)，能夠帶來(lái)最大的利潤(rùn)，這是外資銀行進(jìn)入中國(guó)之前的共識(shí)。趙錫軍認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)贏利能力比較高的當(dāng)屬房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。而銀行與房地產(chǎn)之間的關(guān)系，包括向開(kāi)發(fā)商提供貸款和給予消費(fèi)者按揭貸款兩種模式。從各外資銀行的門(mén)戶(hù)網(wǎng)站所介紹的房貸業(yè)務(wù)上不難看出，他們的目標(biāo)基本鎖定于中國(guó)高端房地產(chǎn)項(xiàng)目和高收入人群身上。
而這也恰恰觸動(dòng)了中資銀行的“奶酪”。
“實(shí)際上，外資銀行比中資銀行并不存在更多優(yōu)勢(shì)。”趙錫軍表示，在外資銀行與中資銀行的較量上，外資銀行對(duì)國(guó)內(nèi)土地的認(rèn)識(shí)程度和對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)系指數(shù)并不高，中資銀行占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，且國(guó)內(nèi)銀行也不缺資金。
在選擇高端客戶(hù)群和市場(chǎng)布局的背后，外資銀行不得不付出一筆昂貴的“學(xué)費(fèi)”。一位不愿透露姓名的外資銀行工作人員表示，為了拓展業(yè)務(wù)，外資銀行除了吸納市場(chǎng)中的大客戶(hù)以外，還會(huì)向中資銀行購(gòu)買(mǎi)房貸資產(chǎn)。然而，面對(duì)房貸業(yè)務(wù)這塊“蛋糕”，并沒(méi)有幾家中資銀行打算把這一塊業(yè)務(wù)出賣(mài)給外資銀行。
這位工作人員透露，假如外資銀行注冊(cè)資本有10億美元，如果找小企業(yè)或者個(gè)人貸款，其資金流動(dòng)性大打折扣，同時(shí)也會(huì)嚴(yán)重拉長(zhǎng)外資銀行開(kāi)發(fā)市場(chǎng)時(shí)間。
“目前對(duì)于外資銀行來(lái)說(shuō)，只有把現(xiàn)金變成貸款，才能夠獲得利息�！壁w錫軍認(rèn)為，外資銀行在華不能選擇緩慢發(fā)展。而在資金充沛并沒(méi)有完善前臺(tái)營(yíng)銷(xiāo)和渠道的情況下，大部分外資銀行會(huì)依靠自己的資金實(shí)力和后臺(tái)運(yùn)營(yíng)能力，購(gòu)買(mǎi)中資銀行已有的成熟房貸業(yè)務(wù)。這種做法，在國(guó)際上也是通用的。
但是，快速致富的代價(jià)也很明顯。為了獲得中資銀行的房貸資源，外資銀行可能要花掉超出房貸資源貸款額20%或則30%的價(jià)格向中資銀行做出一次性買(mǎi)斷。同時(shí)，還要承擔(dān)對(duì)業(yè)主后續(xù)利息回收和維護(hù)等環(huán)節(jié)的職責(zé)。(任思強(qiáng))
