“3月18日加息后，我們銀行的固定利率房貸猛增，加息至今不到短短一月，就有四五十家客戶加入了固定利率房貸陣營(yíng)�，F(xiàn)在我們行的固定利率貸款余額已經(jīng)快達(dá)到2億元了。”近期，光大銀行上海分行的一位負(fù)責(zé)人向記者透露。
如這位負(fù)責(zé)人所說(shuō)，正是加息捧紅了固定貸款利率這個(gè)產(chǎn)品。他透露：“2006年我們剛推出固定利率貸款之時(shí)，市場(chǎng)反應(yīng)冷淡，從去年1月份到8月19日加息只貸出一筆，但是8月19日之后固定利率房貸余額直線飆升，截至去年年底就有120多戶，達(dá)1億多貸款余額�！�
新固貸類似“魔方”
現(xiàn)在的固定利率貸款可不簡(jiǎn)單。據(jù)了解，固定利率房貸的升級(jí)版產(chǎn)品可以將固定利率、浮動(dòng)利率和長(zhǎng)短不一的貸款年限或多少不等的金額就像魔方一樣任意組合，變化出許許多多的選擇。
光大銀行的理財(cái)師介紹，期限組合/金額組合的固定利率貸款產(chǎn)品分為兩種。
據(jù)了解，金額組合固定利率貸款產(chǎn)品即在貸款期限內(nèi)，一部分貸款本金執(zhí)行固定利率，其余貸款本金執(zhí)行浮動(dòng)利率，可以滿足客戶靈活規(guī)避貸款利率風(fēng)險(xiǎn)的需求。
若一位客戶有30萬(wàn)元的房貸總額用10年時(shí)間還貸，如果選擇5比5，則15萬(wàn)元用固定貸款利率，據(jù)悉光大銀行5到10年的住房貸款利率為6.45%，對(duì)于優(yōu)秀客戶的優(yōu)惠利率是6.12%。另一15萬(wàn)元?jiǎng)t用浮動(dòng)利率6.0435%還貸。計(jì)算出還貸總額后，則將其攤到每月還款之中。
另一種組合方式是按期限組合，包括“固定+浮動(dòng)”期限組合和“固定+固定”期限組合兩種。
據(jù)光大銀行的客戶經(jīng)理介紹，客戶在申請(qǐng)一筆住房或商用房貸款時(shí)，可以將貸款期限設(shè)定為兩段：在第一段選擇固定利率的同時(shí)，可以根據(jù)利率水平預(yù)期，約定第二段為固定利率或浮動(dòng)利率。這種產(chǎn)品可以滿足客戶在不同期限檔次執(zhí)行不同固定利率的要求。
該客戶經(jīng)理說(shuō)：“原先，我們銀行的固定利率產(chǎn)品只有3年、5年、10年。但是客戶通常房貸期限要達(dá)到15年、20年。新產(chǎn)品就能滿足客戶時(shí)間上的需求�！潭�+浮動(dòng)’期限組合住房貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年，‘固定+固定’期限組合住房貸款期限最長(zhǎng)可到20年。固定利率期限組合能更好地滿足客戶在升息預(yù)期環(huán)境下延長(zhǎng)固定利率貸款期限的要求�！�
房貸產(chǎn)品普遍升級(jí)
其他銀行的固定利率也沒(méi)有墨守成規(guī)，紛紛提升了產(chǎn)品。
招商銀行推出的結(jié)構(gòu)性固定利率住房貸款類似于“固定+固定”貸款�？蛻粼谵k理貸款時(shí)，可以與招商銀行約定一個(gè)固定的期限，在該期限內(nèi)貸款始終按照合同約定的貸款利率計(jì)息，利率固定不變。固定期滿后，按照合同事先的約定來(lái)確定剩余期限內(nèi)的貸款利率水平，重新定價(jià)。也就是在固定利率期間，貸款可以分段執(zhí)行不同的固定利率標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)行出臺(tái)的個(gè)人住房混合利率貸款與光大銀行“固定+浮動(dòng)”貸款差不多，指在貸款開(kāi)始的一段時(shí)間內(nèi)(利率固定期)，利率保持固定不變；利率固定期結(jié)束后利率執(zhí)行方式轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率(即傳統(tǒng)的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行方式，稱為利率浮動(dòng)期)。比如客戶在農(nóng)行開(kāi)辦固定期為5年或10年的個(gè)人住房混合利率貸款，即在5年或10年利率固定，利率固定期結(jié)束后，剩余貸款期限利率轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率。
另有些銀行則在房貸產(chǎn)品中加入了期權(quán)的概念，并不與客戶真正約定第一階段貸款后的合同，而是增加了利率調(diào)整選擇權(quán)。
首次引入“期權(quán)”概念的是中國(guó)銀行，該行理財(cái)專家透露：“購(gòu)買中國(guó)銀行固定利率房貸產(chǎn)品時(shí)，可在買第一期固定利率貸款同時(shí)購(gòu)買下一期固定利率貸款的期權(quán)。第一期固定利率到期后，可根據(jù)利率浮動(dòng)情況，選擇是否行使期權(quán)。新固定利率按購(gòu)買期權(quán)時(shí)約定的固定利率執(zhí)行，如放棄行使期權(quán)，則可選擇執(zhí)行浮動(dòng)利率或按重定價(jià)日的固定利率選擇相應(yīng)的固定利率產(chǎn)品�！币�3年期固貸利率為例，客戶辦理第一個(gè)3年期固貸時(shí)，可選擇下一個(gè)3年期的固貸期權(quán)。3年后，如利率上升，則有權(quán)選擇下一個(gè)3年內(nèi)繼續(xù)享受原固貸利率水平。
農(nóng)行的利率調(diào)整選擇權(quán)在操作方式上與中行相反，當(dāng)農(nóng)業(yè)銀行公布的個(gè)人住房貸款相應(yīng)期限的固定利率水平下限下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)(含)以上時(shí)，您可以申請(qǐng)執(zhí)行選擇權(quán)，將貸款利率調(diào)低相應(yīng)百分點(diǎn)，以減少利率走低時(shí)的損失。
固貸風(fēng)險(xiǎn)在于降息
選擇新型固定利率的好處是至少一段時(shí)間內(nèi)利率固定，在此期間不受人民銀行利率調(diào)整的影響，并且突破了單個(gè)固定利率貸款最長(zhǎng)10年的時(shí)間限制，使貸款可延長(zhǎng)至20、30年。采用期限、時(shí)間組合的固定利率貸款比不采用的貸款總利息支出小。
現(xiàn)在處于加息通道，固定利率貸款可以規(guī)避利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。但有專家指出，銀行推出固定利率房貸旨在鞏固房貸業(yè)務(wù)，固定利率貸款并不適用于所有的利率環(huán)境。如果利率開(kāi)始下調(diào)，固定房貸將是銀行貸款客戶最敬而遠(yuǎn)之的產(chǎn)品。舉例來(lái)說(shuō)，香港的利率是雙向浮動(dòng)的，有升有跌，就很少有人愿選擇固貸方式。
不過(guò)，理財(cái)師也指出，目前各方預(yù)計(jì)未來(lái)利率持續(xù)上升的可能性較大，而現(xiàn)在只是處于加息通道的頭部，離下調(diào)還有較大的空間。因此，利率上升，從中長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)還款的影響還是比較大，因?yàn)樵黾拥倪�款額累計(jì)起來(lái)還是會(huì)比較高。
需要提醒銀行客戶的是，各種固定貸款的適用對(duì)象應(yīng)該對(duì)利率市場(chǎng)比較了解，對(duì)未來(lái)加息的頻度、力度有比較清晰的判斷。
另外，理財(cái)師提醒，購(gòu)買貸款期權(quán)產(chǎn)品者，在估計(jì)利率時(shí)要將期權(quán)費(fèi)折算到利率升降之中，才能較好判斷是否執(zhí)行期權(quán)，保證資產(chǎn)安全。
金融小貼士
六種房貸還款方式
1、等額本息還款法：是指在貸款期內(nèi)每月以相等的金額平均償還貸款本息的還款方法。
2、等額本金遞減法：是指在貸款期內(nèi)每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減的還款方法。
3、等額遞增還款法：是指在貸款期的后一時(shí)間段內(nèi)每期還款額相對(duì)前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額有一個(gè)固定增加額，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方法。
4、等額遞減還款法：是指在貸款期的后一時(shí)間段內(nèi)每期還款額相對(duì)前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額有一個(gè)固定減少額，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方法。
5、等比遞增還款法：是指在貸款期的后一時(shí)間段內(nèi)每期還款額相對(duì)前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額呈一固定比例遞增，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方法。
6、等比遞減還款法：是指在貸款期的后一時(shí)間段內(nèi)每期還款額相對(duì)前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額呈一固定比例遞減，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方法。
如何選擇還款方式？
1、“等額本息還款法”每月還款金額相同，便于您合理安排每月的生活和理財(cái)，方便又省心。
2、“等額本金遞減還款法”，每期償還的本金相同，前期還款金額較大，適合還款初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)來(lái)減少利息支出的借款人。
3、“等額遞增還款法”、“等比遞增還款法”前期還款壓力較小，適合工作年限短，收入呈上升趨勢(shì)的年輕人。
4、“等額遞減還款法”、“等比遞減還款法”前期還款額相對(duì)較高，適合收入較高、還款初期希望歸還較大款項(xiàng)來(lái)減少利息支出的借款人。
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