又到了一年之中的租房旺季。眼看著出租形勢一片大好,房東們不禁喜上眉梢。如何把握好旺季時機,找到省心可靠的租客,實現(xiàn)出租收益的最大化?
辨清陷阱謹(jǐn)防中介“忽悠”
“我是×××的房東,你公司上月沒有按時給我打款,希望你公司負(fù)責(zé)人盡快與我通電話!薄罢埶偾迩肺覀兊姆孔猓有哪位被欠了租金,請大家相互聯(lián)系一下。”近日,在太原市親賢北街宇智寫字樓內(nèi),一家房屋中介公司緊鎖的大門上陸續(xù)貼上了十幾張類似內(nèi)容的小紙條。原來,該公司將按月租到的房子按年轉(zhuǎn)租出去后突然人去樓空,數(shù)百萬元房租隨之不見蹤影,200多名房主拿不到房租。
地產(chǎn)專業(yè)律師何家林說,通過房產(chǎn)中介出租房、買房而受騙上當(dāng)?shù)氖吕簧。究其原因,主要是由于部分中介素質(zhì)不高,唯利是圖,致使侵害房東的事時有發(fā)生。建議房東注意做好以下三步,以規(guī)避這類風(fēng)險的發(fā)生。
首先,看兩證,細(xì)辨真與假。所謂兩證,即指房產(chǎn)中介公司既要有有關(guān)部門核發(fā)的資質(zhì)證書,又要有工商部門核發(fā)的經(jīng)營許可證。如果只有經(jīng)營許可證,沒有資質(zhì)證書,一般是咨詢機構(gòu),可以搞房屋政策、信息等咨詢,不能做房屋租賃、買賣等中介業(yè)務(wù);如果只有資質(zhì)證書,沒有經(jīng)營許可證,則屬非法經(jīng)營。只有兩證齊全,才是合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。所以,當(dāng)你準(zhǔn)備找中介公司時,一定要先看其是否具備兩證。值得一提的是,在看兩證時,還要細(xì)辨真與假,最好看原件,不要看復(fù)印件,并把注冊號記下來,因為有些非法中介機構(gòu)利用復(fù)印件弄虛作假。如果你與兩證齊全的中介機構(gòu)發(fā)生糾紛,權(quán)益受到侵害時,可以向有關(guān)部門投訴,否則,一旦發(fā)生糾紛,有關(guān)部門將無法受理。
其次,簽合同,要細(xì)不要粗。在簽訂租房合同時,一定要把協(xié)議內(nèi)容搞清搞細(xì)。作為出租方,一般在選定自己信賴的房產(chǎn)中介后,需要和中介簽訂房屋租賃委托合同,明確而詳細(xì)的合同,是房主維護(hù)自身權(quán)利的基本依據(jù)。
最后,選中介,宜大不宜小。這里的大與小,指的是中介公司的規(guī)模。一般來說,規(guī)模比較大的中介機構(gòu),其專業(yè)人員數(shù)量多、水平高,信息資源豐富,中介行為也比較規(guī)范。規(guī)模小的往往實力較弱,信息量及信息流通范圍都受到局限,一些小中介甚至為了招攬客戶,連吹帶侃、信口開河、坑蒙拐騙。
揚長避短租出好價錢
成都市民楊曉剛手中有一套單位分的50平方米的舊房,房齡已經(jīng)快30年了。幾年前楊曉剛結(jié)婚時早就購買了商品房用于自住,因為一心期盼著單位這套舊房子將來能拆遷出個好價錢,所以楊曉剛一直不舍得賣掉它,但是這樣的舊房子租金較低,似乎成了楊曉剛手中的一塊雞肋。
其實只要巧動腦筋,像這樣的老房子還是有出租潛力可挖的。成都瑪雅房屋中介公司置業(yè)顧問肖琳就有幾個點子:一是走好學(xué)校路線,肖琳舉例說,學(xué)校周邊的房子,一到新學(xué)期開學(xué)前后就“搶斷貨”,有的是心疼孩子上學(xué)太遠(yuǎn),就近租房陪讀的家長,還有剛畢業(yè)參加工作的大學(xué)生想擁有相對獨立的生活空間,又不想離原來學(xué)校熟悉的環(huán)境太遠(yuǎn)。租給這幾類人,只要投入少許費用進(jìn)行簡單裝修,配上必備家電家具就可以租出好價錢。
此外,肖琳認(rèn)為房屋出租前的美化是否成功,不完全取決于投入錢的多少,而在于房主是否注意到一些細(xì)節(jié),比如粉刷墻壁的顏色選擇、剝落油漆的修補等。再比如,水龍頭使用久了,有時會發(fā)生流水不暢的情況,這是因為水管中水垢、雜質(zhì)等堵住了出水口的緣故。這時,要卸下水龍頭出水口的網(wǎng)罩,將雜物清除,流水便會通暢。由于油污和潮氣的腐蝕,水龍頭表層會出現(xiàn)銹斑、黯淡無光,在水龍頭上抹點中性機油,然后用軟布反復(fù)擦拭,就可明亮如新。廚房內(nèi)可使用家具清潔上光劑給櫥柜上光,這樣看起來比較新。另外,要將工作臺面上零散的廚房用具和配件移入櫥柜內(nèi),以保持外觀整潔;檢查煤氣灶臺、抽油煙機等設(shè)備的使用狀況是否正常,因為這些都是租房者比較關(guān)注的細(xì)節(jié)問題。
冷熱有度與房客妥當(dāng)相處
王宏強當(dāng)房東三年了,前前后后遇上的房客也有五六個。有的通情達(dá)理,有的卻胡攪蠻纏,前不久還遇上一個搬走時把出租屋內(nèi)的電話座機悄悄“帶走”的房客。
王宏強說:“房東和房客的相處還真是件挺難把握的事情,畢竟原來素不相識,只是因為房子而聯(lián)系在一起!
四川省社科院教授胡光偉說:“要學(xué)會換位思維,凡事都莫走極端。正是由于房屋的順利出租,才使房主的出租收益得以體現(xiàn),租客和房主在租房過程中其實都有所付出,所以應(yīng)在把握原則的基礎(chǔ)上實現(xiàn)雙方生活品質(zhì)的提高!
對于房屋內(nèi)的配套設(shè)施,家具電器等,如果新?lián)Q房客另有需要,可以應(yīng)房客要求增添,但一定要和房客有約定,例如所增添的家具、設(shè)施在房客走時如何處理等。而且,房東對房客的有關(guān)資料,如身份證、工作單位等情況也應(yīng)了解準(zhǔn)確。
最重要的是房東與房客事先要簽訂一份租賃合同或協(xié)議。合同或協(xié)議中必須明確以下內(nèi)容:房屋位置、面積大小、每月租金、付款方式、每月何時付款;租賃房屋內(nèi)的家具、設(shè)施明細(xì)表,損壞責(zé)任及如何賠償;各種費用的承擔(dān),如物業(yè)管理、治安清潔、有線電視費用等。
另外,房客入住后所發(fā)生的如水、電、煤、電話等費用,在房客付費后,房東最好將付款憑證收集保存在自己身邊。這樣既能督促房客按時付款,又能避免欠費太多,更能防止因房客突然不辭而別欠下大量費用。如對繳款單據(jù)有懷疑,房東應(yīng)當(dāng)及時和有關(guān)部門核對。
除了收繳房租的時間之外,房東也應(yīng)定期和房客保持聯(lián)系,可間隔一段時間到租賃房屋內(nèi)看看,以了解房屋的居住情況,也可對房屋內(nèi)設(shè)施的使用情況有所了解。(周俏春)