記者今日采訪了鏈家地產(chǎn)、中大恒基等公司的房產(chǎn)專家,他們指出,本次央行再次加息,一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。那么,對于想提前還貸的消費(fèi)者來說,選擇哪種提前還款方式就顯得十分重要。
以一位北京市民李先生的例子來說明。李先生今年2月購買了一套西三環(huán)邊的二手房,總價(jià)為102萬元。李先生首付51萬,剩余51萬元款項(xiàng)通過商業(yè)貸款來交納,原本打算用15年時(shí)間還清貸款,按等額本息還款法每月還款4252.59元。
加息后,明年1月1日后將執(zhí)行6.0435的年利率,月還款額將增加,于是李先生準(zhǔn)備在執(zhí)行新的利率前還完貸款。
若李先生可承受的月支付款在5000左右,對此,李先生有四種常用提前還款方式可選擇。
李先生在2008年之前剩余本金為489920.23元,假設(shè)李先生提前還款189920.23元,剩余30萬元以等額本息還款方式計(jì)算還款金額。
4種常用提前還款方式解讀
方式一 部分提前還款,剩余的貸款保持每月還款額不變,將還款期限縮短。這樣,30萬元貸款需照舊每月還款4252.59元,需要87個(gè)月的時(shí)間,利息共計(jì)71250.20元。
方式二 部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,保持還款期限不變。這樣,30萬元貸款要在169個(gè)月期限內(nèi)還清,每月需還款2640.68元,利息共計(jì)146275.63元。
方式三 部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,同時(shí)將還款期限縮短。假設(shè)30萬元在10年內(nèi)還清,月還款額從最初的4252.59元減至3337.17元,利息共計(jì)100460.82元。
方式四 剩余貸款保持總本金不變,只將還款期限縮短。 假設(shè)剩余貸款還款期限縮短為5年,月還款額從最初的4252.59元增至5805.91元,利息共計(jì)48354.67元。
4種常用提前還款方式優(yōu)劣對比一覽表
本金 月還款額(元) 貸款時(shí)間(月) 利息(元) 優(yōu)缺點(diǎn)
30萬 4252.59 87 71250.20 月供相對較高,利息節(jié)省較多
2640.68 169 146275.63 月供相對較少,利息支付最多
3337.17 120 100460.82 月供相對較少,利息支付較多
5805.91 60 48354.67 月供相對最高,利息節(jié)省最多
不過,專家建議,通過提前還貸來規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)不一定就是最合適的,關(guān)鍵還在于需要對自己目前的還款能力和未來的預(yù)期還款能力作出理性的評(píng)估。只有這樣,根據(jù)自身的實(shí)際狀況選擇貸款方式才是最佳的。
等額本息還款法計(jì)算公式:
按月等額本息還款=貸款本金×月利率+貸款本金×月利率/(1+月利率)x-1 (x:還款期限)
(記者 張焱)