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北京建委發(fā)布購房風(fēng)險提示 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房等不能過戶
2007年03月13日 10:37 來源:北京娛樂信報


    針對當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場中影響交易安全,損害交易當(dāng)事人合法權(quán)益的問題,北京市建委3月12日發(fā)布《關(guān)于購房有關(guān)問題的風(fēng)險提示》。 中新社發(fā) 馬健 攝


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  “使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋都不要購買,此類房屋無產(chǎn)權(quán)保障,不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這是記者昨日在市建委發(fā)布的購房風(fēng)險提示中看到的。

  合法新房網(wǎng)上能查

  針對當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場中影響交易安全,損害交易當(dāng)事人合法權(quán)益的問題,市建委昨日發(fā)布《關(guān)于購房有關(guān)問題的風(fēng)險提示》。其中明確指出,不要購買無產(chǎn)權(quán)的或房屋權(quán)屬有爭議糾紛的房屋,例如宣傳為“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋都不要購買,此類房屋無產(chǎn)權(quán)保障,不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

  市建委同時提醒廣大消費(fèi)者,在購買房屋前請一定要驗(yàn)看該房產(chǎn)的合法證件。期房應(yīng)驗(yàn)看開發(fā)企業(yè)的《商品房預(yù)售許可證》,現(xiàn)房驗(yàn)看該房產(chǎn)的《房屋所有權(quán)證》。消費(fèi)者可登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(www.bjfdc.gov.cn)查詢合法項(xiàng)目的相關(guān)信息。

  使用權(quán)可變更為產(chǎn)權(quán)房

  信一天不動產(chǎn)、北京中原等多家房產(chǎn)中介公司統(tǒng)計資料顯示,使用權(quán)房產(chǎn)在整個業(yè)務(wù)當(dāng)中的比例只占到1%-2%,而且,交易都是相互換房的形式進(jìn)行。不過,信一天不動產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,使用權(quán)房屋的產(chǎn)權(quán)單位一般會在每年初發(fā)一次公告,使用人可以拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改,補(bǔ)交完相應(yīng)費(fèi)用后就可以變更為合法的產(chǎn)權(quán)房了。

   產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效

  大成律師事務(wù)所吳建中律師告訴記者,在農(nóng)村,土地歸集體所有,在其中的宅基地上,村民修建房屋居住,也沒有繳納土地出讓金等。如果要在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售,就必須先由國家征地,轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,再由國家出讓給建設(shè)開發(fā)單位,開發(fā)建設(shè)單位向國家繳納土地出讓金等稅費(fèi),建房后再出售給購房人,然后國家以頒發(fā)房屋所有權(quán)證書的形式確認(rèn)購房人對該房屋的產(chǎn)權(quán)。因此,從法律上說,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房,是不能買賣的,這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的。

  吳律師強(qiáng)調(diào),如果已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了此類房屋的購房合同,這種合同實(shí)質(zhì)上是無效合同。根據(jù)《合同法》規(guī)定:“合同無效或被撤銷后,因該合同取得的財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還,不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任!奔词归_發(fā)商違約,由于合同無效,購買人的權(quán)利也將無法得到保障。而且鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不能合法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。更為嚴(yán)重的是,趕上這塊地國家規(guī)定不允許蓋住房或是該房屋所在的土地被征用,您買的房子可就是“拆了沒商量”!

  【名詞解釋】

   使用權(quán):是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅,政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。為房管局或單位所有,與使用權(quán)房主是長期租賃關(guān)系,產(chǎn)權(quán)單位不能隨便收回,即使收回也會對使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。在遇到房屋拆遷時,使用權(quán)的房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后,能獲得補(bǔ)償款。使用權(quán)房房主的親屬,與其居住滿2年以上,可辦理繼承手續(xù)。

  鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán):是指購買在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村經(jīng)濟(jì)合作社的機(jī)構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書。從法律上說,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房,是不能買賣的,這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的。

  小產(chǎn)權(quán):產(chǎn)權(quán)本無大小之分,小產(chǎn)權(quán)的解釋目前說法不一。其中有一種解釋,指的也是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房屋。

  使用權(quán)變更為產(chǎn)權(quán)房要交多少錢?

 假設(shè)和平里附近一套使用權(quán)房面積56平方米、建成年代為1988年的使用權(quán)房,如果能換成產(chǎn)權(quán)。首先是樓齡的折舊,按每年折2%計算,那么該套房屋的折舊=1560元/平方米×56平方米×38%=33196.80元;然后計算工齡折價,工齡折價=工齡×工齡系數(shù),以買方夫婦雙方工齡之和計,并以50年為上限,按50年計,工齡系數(shù)700-900元/年,按平均800元/年,則工齡折價=50年×800元/年=40000元;最后,計算需要補(bǔ)交的價款=1560元/平方米×56平方米-33196.80元-40000元=14163.20元。即買方要交給房管部門14163.2元,才能變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)性質(zhì)。(蔡雪婧)

 
編輯:王菲】
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