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“倒按揭”在我國實(shí)施還需要解決一系列問題，譬如國民觀念的轉(zhuǎn)變、政策法規(guī)的修改等等
★ 本刊記者/郇麗
日前業(yè)內(nèi)傳來消息說，為了運(yùn)作“倒按揭”而成立的幸福人壽保險公司正在籌備中，保監(jiān)會等相關(guān)行業(yè)主管部門也正在研究具體執(zhí)行方案。這一消息令人們對于“以房養(yǎng)老”模式的討論再度熱烈起來。
以房養(yǎng)老？
“倒按揭”也就是“反向住房抵押貸款”，俗稱“以房養(yǎng)老”。是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預(yù)計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，在一定年限后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世；當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。
這一模式是上世紀(jì)80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的，之后流行起來。目前，美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。
現(xiàn)在倒按揭在美國比較流行的主要有三種類型，依據(jù)不同的貸款發(fā)放單位來區(qū)別：首先是聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款(又稱房產(chǎn)抵押倒按揭貸款)，該貸款由美國聯(lián)邦住房管理局進(jìn)行保險，大約90%的倒按揭貸款屬于此種類型；其次，是政府擔(dān)保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦全國抵押協(xié)會辦理；第三種是專有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出，根據(jù)客戶群分類而有一定的差異性，屬于個人理財型產(chǎn)品。
倒按揭還有一種“新加坡模式”，60歲以上的老年人將自己的房產(chǎn)抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，待老人搬出房子或是去世后，房子交由放貸機(jī)構(gòu)處置還貸。
假如國內(nèi)銀行能夠做“倒按揭”業(yè)務(wù)，那么一名62歲的男性，若擁有一套評估值為145萬元的住房可以抵押給銀行，該男子在有生之年每月大約可得到1萬元。不過，在此間，無論房價上升還是下跌，“倒按揭”月給付額度都不會發(fā)生變化。
“幸福保險”欲試水倒按揭
據(jù)悉，幸福人壽保險公司由中房集團(tuán)前總裁孟曉蘇籌備。孟曉蘇透露，保監(jiān)會已經(jīng)初步認(rèn)可以保險公司作為“倒按揭”運(yùn)作實(shí)體的模式，但還未正式進(jìn)入審批程序。因為目前幸福保險尚未完成原始股東募集、公司注冊等籌備工作。據(jù)透露，幸福人壽的籌建情況，目前很順利，其股東構(gòu)成，可能包括一家外資或是臺資金融機(jī)構(gòu)，注冊資本金不小于1億元。
業(yè)內(nèi)人士分析說，決策層愿意新增一家保險公司運(yùn)作“倒按揭”，而不是直接批準(zhǔn)某一家現(xiàn)有金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營“倒按揭”業(yè)務(wù)，這意味著進(jìn)入這一行業(yè)的資金，不是金融機(jī)構(gòu)的存量資金，而是一部分新資金介入。一旦倒按揭市場發(fā)生波動，即便造成風(fēng)險，其可能波及的也只有這一家公司。
國家發(fā)改委財經(jīng)司劉建軍透露，按照目前的方案，未來可以投保此項業(yè)務(wù)的自然人，其年齡將被限制在62歲以上，同時，還需要對房產(chǎn)的面積進(jìn)行限制，例如規(guī)定不小于一定的面積，以利于保險公司收回之后經(jīng)營獲利。
據(jù)報道，2006年年初，南京一個養(yǎng)老公寓推出了類似的業(yè)務(wù)，在南京市擁有產(chǎn)權(quán)房屋的60歲以上老人，可以將自有房產(chǎn)抵押給銀行，而后便可免費(fèi)入住養(yǎng)老公寓，直至身故。老人身故后，抵押給銀行的房產(chǎn)將歸至該養(yǎng)老公寓名下。
不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，南京的“倒按揭”實(shí)際上僅是一種普通個人房產(chǎn)抵押貸款，養(yǎng)老公寓是實(shí)際的給付對象，老人生命存續(xù)期間，養(yǎng)老公寓為其墊付養(yǎng)老費(fèi)用。當(dāng)其身故后，養(yǎng)老公寓成為抵押房產(chǎn)的所有者。在這樣的模式下，養(yǎng)老者實(shí)際上不能領(lǐng)取現(xiàn)金，得到的僅僅是以現(xiàn)金計價的各種服務(wù)，細(xì)究起來并非嚴(yán)格意義上的“倒按揭”。
此外，更關(guān)鍵的是，南京市“倒按揭”的運(yùn)作實(shí)體實(shí)際上并非銀行，而是養(yǎng)老公寓，其破產(chǎn)或者倒閉的可能性遠(yuǎn)大于金融機(jī)構(gòu)。
國內(nèi)銀行不熱 “倒按揭”
“倒按揭”對銀行來說，只要操作得好，應(yīng)該是一個盈利的好品種，但由于面臨各種問題和風(fēng)險，推行的難度不小。譬如，對銀行來說，正向按揭貸款的風(fēng)險是隨著時間的推移不斷減小的，“倒按揭”卻恰恰相反，隨著時間的推移風(fēng)險不斷增大。
據(jù)悉，中國農(nóng)業(yè)銀行早在兩三年之前就已經(jīng)開始“倒按揭”的研究，但因為實(shí)施難度過大，一直未能付諸實(shí)施。技術(shù)操作上的難度，包括“倒按揭”利率的確定、房產(chǎn)價值的評估、老人生命的預(yù)期等。譬如，“月支付額”是按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去。而這需要進(jìn)行大量的調(diào)研工作，需要大量的保險精算人才才能確定。
而對于銀行來說，當(dāng)投保人實(shí)際壽命超出投保時預(yù)期壽命時，仍將按原來約定繼續(xù)按月給付現(xiàn)金。所以，制約商業(yè)銀行的一個重要技術(shù)因素是，缺乏預(yù)期壽命測算經(jīng)驗。中國銀行個人金融部相關(guān)人員介紹說，對于壽命周期的預(yù)測估算需要一個長期的歷史數(shù)據(jù)作基礎(chǔ)，而目前商業(yè)銀行普遍缺乏相關(guān)的儲備。
除此之外，業(yè)內(nèi)人士還提出一個根本性的問題：我國住宅的產(chǎn)權(quán)使用期限是70年。在商品房土地使用權(quán)已經(jīng)到期的情況下，如果老人依然活著，那怎么接續(xù)抵押貸款？復(fù)旦大學(xué)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示，我國住宅的土地使用權(quán)最長只有70年，老年人很有可能是還了20～30年貸款后才擁有完整的房屋產(chǎn)權(quán)，如果再向金融機(jī)構(gòu)申請例如20年的倒按揭，等到金融機(jī)構(gòu)擁有房屋的產(chǎn)權(quán)后，土地使用權(quán)的剩余時間往往也不多了。
商業(yè)銀行對此問題的顧慮也很大。據(jù)農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)人員分析，如果實(shí)施倒按揭后，房屋的剩余年限只有不足20年，銀行在支付了費(fèi)用后，發(fā)現(xiàn)最后到手的房子只有地面上建筑物的價值，而土地價值幾乎沒有，那銀行的利潤將會很低。
所以，銀行人士看來，如果倒按揭實(shí)施的話，最好的方式就是和保險公司合作，這樣可以利用雙方的優(yōu)勢。
此外，東亞銀行副行長褚曉路認(rèn)為，對于商業(yè)銀行來講，倒按揭實(shí)施后，銀行將存有大量的二手商品房，不得不面對房地產(chǎn)的后續(xù)處理問題。
資料顯示，在美國住房交易中，二手房高峰期的交易量幾乎可以達(dá)到整個房地產(chǎn)交易量的70%～80%，區(qū)域波動也不會很大，這樣估值較為容易。而目前，國內(nèi)二手房交易量對比新房市場有著天壤之別。而且，與歐美國家居民住宅的高質(zhì)量、歷經(jīng)百年不過時相比，我國相當(dāng)部分住宅粗制濫造，質(zhì)量堪憂，有些甚至剛住幾年就墻壁開裂、屋頂漏水，這樣的房屋能不能達(dá)到70年使用期限都讓人懷疑。
另外，采用“倒按揭”模式，銀行貸款在一定時間內(nèi)是不會產(chǎn)生收益的，只有客戶去世，銀行接管房產(chǎn)時才會有收益。因此，這種模式會降低資本的流動性，銀行的經(jīng)營風(fēng)險也會相應(yīng)增加。而當(dāng)前，絕大部分國內(nèi)商業(yè)銀行實(shí)行年度考核方式。
復(fù)旦大學(xué)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉指出，“倒按揭”還牽涉到稅收的問題。能否對提供倒按揭服務(wù)的銀行豁免房產(chǎn)增值部分的所得稅，未來可能施行的物業(yè)稅是否包括土地出讓金，這些對于商業(yè)銀行能否提供此項金融服務(wù)來說都是至關(guān)重要的。
新模式挑戰(zhàn)老觀念
“倒按揭”這種方式在美國以及歐洲的一些發(fā)達(dá)國家已經(jīng)很成熟了，不少老年人將之作為安度晚年的一種有效保障。2005年11月15日美國倒按揭借貸協(xié)會宣布，從2006年開始，美國擁有住房的老年人在辦理倒按揭業(yè)務(wù)時，可以得到房產(chǎn)評估價值更大比例的貸款。
在中國，隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化和消費(fèi)水平的提高，“養(yǎng)兒防老”的難度已越來越大——很多家庭都是獨(dú)生子女，一個家庭通常要贍養(yǎng)雙方四個老人，壓力非常大，糾紛也時常產(chǎn)生。
而房產(chǎn)可能是很多中國老人最大的一筆財產(chǎn)，辛苦一生所得的財富幾乎只換來了一幢房子，由于要居住，不可能出售或出租，只能留給后人。
但是，當(dāng)這筆財產(chǎn)交給子女卻得不到他們的照顧時，那么老人的生活將面臨很大的風(fēng)險。所以，從理論上看，老人利用“倒按揭”從相關(guān)機(jī)構(gòu)每月領(lǐng)取一定數(shù)額的生活費(fèi)，來改善自己的生活，這樣更加穩(wěn)定，也會減輕子女的負(fù)擔(dān)。有關(guān)專家認(rèn)為，“倒按揭”能讓一個退休老人每月可以有幾千元的收入，而且終身源源不斷，其生活質(zhì)量將極大改善，急需現(xiàn)金時，也可解燃眉之急。
民政部前副部長李寶庫說,“以房養(yǎng)老”值得去探索，如果銀行和老年人都覺得好，也不一定非要把房子留給子女。
不過，在中國，這一模式近期顯然還無法推廣開來。建設(shè)部科技司司長賴明表示，雖然“倒按揭”在發(fā)達(dá)國家已經(jīng)被證明是一種成熟的融資方式，但在我國實(shí)施還需要解決一系列問題，譬如國民觀念的轉(zhuǎn)變、政策法規(guī)的修改等等。 ★
(來源：中國新聞周刊 作者：郇麗)
