央行不久前的再次加息,使得各大銀行提前還貸的購(gòu)房者在近段時(shí)間明顯增多。事實(shí)上,無(wú)論加息與否,購(gòu)房者都十分熱衷于在條件適當(dāng)?shù)那闆r下,選擇提前還貸以減少購(gòu)房成本。而業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為,在貸款的前幾年,尤其是前5年間一定要爭(zhēng)取多還款,使總貸款中的本金基數(shù)下降,在剩余的貸款中利息負(fù)擔(dān)會(huì)減小。
目前,銀行提供的提前還款方式基本有5種,即一次性還清;月供不變,縮短還款年限;減少月供,還款期不變;減少月供,縮短還款期限和增加月供,縮短還款期限。而這5種提前還貸方式究竟哪一種最經(jīng)濟(jì)省錢呢?為此,我們專門請(qǐng)教了北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部的專業(yè)人士,用案例為您做縱向比較。
案例分析
王先生買了一套總價(jià)70萬(wàn)元的房子,首付50%后,貸款額為35萬(wàn)元,貸款期限20年,在其采用等額本息還款法還款6個(gè)月后,考慮提前還款。此時(shí),他所剩貸款額為335180元,其中所還利息共10117元。從以上數(shù)據(jù)可以看出,僅半年時(shí)間王先生已經(jīng)支出了1萬(wàn)多元的利息。而通過(guò)分別采用以下的5種還款方式計(jì)算總利息支出,算出哪種提前還款方式更經(jīng)濟(jì)省錢。
◆第一種:將所剩貸款一次性還清
利息總額=提前還貸前的利息額(10117元)
◆第二種:部分提前還款,月供不變,縮短還款期限
提前還款10萬(wàn)元,仍保持之前的月供水平,即2470元,貸款期限則縮短為10年零6個(gè)月,提前還款后的總利息為81000元。
利息總額=10117+81000=91117元
◆第三種:部分提前還款,減少月供,還款期限不變
提前還款10萬(wàn)元,貸款期限剩余19年6個(gè)月,月供減少為1682元,提前還款后總利息為158494元。
利息總額=10117+158494=168611元
◆第四種:部分提前還款,減少月供,縮短還款期限
提前還款10萬(wàn)元,月供減少為1960元,還款期限縮短為15年,提前還款后總利息為117804元。
利息總額=10117+117804=127921元
◆第五種:部分提前還款,增加月供,縮短還款期限
提前還款10萬(wàn)元,月供增加為2589元,還款期限縮短為10年,提前還款后總利息為75470元。
利息總額=10117+75470=85587元
友情提醒
中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部專業(yè)人士提醒購(gòu)房者,縮短期限是節(jié)省利息的關(guān)鍵因素。而月供減少、不變與增加將使利息的節(jié)省程度逐步提高。因此,房貸消費(fèi)者要根據(jù)自己的資金實(shí)力和未來(lái)收入預(yù)期最終選擇適合自己的還貸方式。同時(shí),提前還貸切記到保險(xiǎn)公司辦理退保手續(xù)。
保險(xiǎn)的計(jì)算公式:
以王先生為例:其35萬(wàn)元、20年貸款的保費(fèi)為350000×0.5‰×20=3500元,如果其將貸款期限縮短10年,應(yīng)收的保費(fèi)為:350000元×0.8‰(10年保險(xiǎn)期限對(duì)應(yīng)的費(fèi)率)×10=2800元,退保費(fèi)為3500元—2800元=700元。
(由于各保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)費(fèi)率不盡相同,且每年會(huì)有調(diào)整,因此房貸消費(fèi)者要到自身投保的保險(xiǎn)公司詢問(wèn)具體的計(jì)算參數(shù)。)
延伸閱讀:精挑細(xì)選還款方式
貸40萬(wàn)元最高可節(jié)省6.79萬(wàn)元
在目前銀行提供的還款方式中,等額本息、等額本金、雙周供是較為常用的三種方式。而每種方式又有著不同的適用人群及還款特點(diǎn)。
通過(guò)對(duì)三種還款方式優(yōu)劣勢(shì)的比較,中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部的專業(yè)人士建議購(gòu)房者,如果貸款年限在15年以上的消費(fèi)者宜選等額本金,而15年以下的則宜選雙周供。以一套貸款40萬(wàn)元的房屋為例,利率按5.814%計(jì)算的話,采取不同還款方式的利息支出也是大有玄機(jī)。
專業(yè)人士分析認(rèn)為,在等額本息、等額本金、雙周供還款法中,從總利息支出角度考慮,等額本息方式支出利息最高,對(duì)于貸40萬(wàn)元的來(lái)說(shuō),15年支出利息達(dá)200366.03元,20年支出利息達(dá)277511.99元。同樣以貸款40萬(wàn)元為例,25年期,采用等額本金則可比等額本息節(jié)省支息達(dá)67906.17元。
而等額本金與雙周供相比,利息支出差隨著貸款年限的增加出現(xiàn)小剪刀差現(xiàn)象。以貸款15年為一平衡點(diǎn),在這一基點(diǎn)上,等額本金與雙周供支出利息基本相當(dāng)。而從15年往下,雙周供利息支出略低于等額本金方式,以貸款40萬(wàn)元、10年期為例,雙周供比等額本金要少支出2767.12元;從15年往上,兩者之間差距明顯加大,以貨款40萬(wàn)元、25年期為例,雙周供比等額本金多支付8332.91元。
(來(lái)源:北京商報(bào) 作者:仰靜)