倪某在四個月前收到了法院寄來的一份起訴狀,其上列明原告為朱某,被告為倪某和梁某。朱某在起訴狀中稱,2006年初,朱某出資并貸款購買了本市某處房屋一套,由于自己信用不好,所以產(chǎn)權(quán)人寫了一個朋友梁某的名字。同時在朱某的要求下,梁某寫了一個承諾書表明:該房屋的所有權(quán)及其他權(quán)利義務(wù)歸朱某所有且負責。該房屋裝修后,一直由梁某居住使用。后來梁某背著朱某將房屋出售給了倪某。朱某訴至法院,要求確認梁某與倪某簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效。倪某看到訴狀覺得莫名其妙,自己購房時看到產(chǎn)權(quán)證上只有梁某一個人的名字,而且看房時梁某也一個人住在這套房屋內(nèi),根本不知哪里冒出個倪某。
《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定,不動產(chǎn)物的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。不動產(chǎn)登記,由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀,自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。本案中,梁某擁有該房屋的產(chǎn)權(quán)證,產(chǎn)權(quán)證上只有梁某一個人的名字,且梁某也實際居住在該房屋內(nèi),所以在梁某與倪某進行房屋買賣交易過程中,倪某有理由相信梁某有權(quán)處分自己名下的房屋,F(xiàn)在朱某憑供梁某出具的承諾書,主張自己是所有權(quán)人,梁某無權(quán)處分其所有的房屋,主張梁某與倪某簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效沒有法律依據(jù)。由于不動產(chǎn)以登記為準,該承諾書不能對抗登記機構(gòu)辦理的產(chǎn)權(quán)證,而且該承諾書不具有對抗第三人的效力,不能約束購房人倪某。倪某作為善意購房人,理應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)買賣合同取得該房屋的產(chǎn)權(quán),故倪某與梁某簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效,朱某的訴訟請求不應(yīng)得到法院的支持。
法院支持了我方的觀點,判決駁回朱某的訴訟請求。
(作者系地產(chǎn)星空法律顧問、上海市申房律師事務(wù)所主任、律師)
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