今年來，房貸利率在短短不足半年的時(shí)間內(nèi)連續(xù)上調(diào)五次，按揭50萬元30年期的“老房貸”客戶從明年元旦起每月將多支付336.78元，供房壓力劇增。加之近期樓市轉(zhuǎn)冷、股市低迷，不少“老房貸”也已開始萌生提前還貸之意。
記者近日從廣州各大商業(yè)銀行房貸處獲悉，目前還沒有出現(xiàn)“提前還貸潮”，但據(jù)了解，不少“老房貸”還是做好了提前還貸的準(zhǔn)備，“提前還貸”即將迎來一輪高潮。
元旦后供房壓力劇增
據(jù)了解，1980年之前，我國銀行利率幾乎沒有變化而且利率水平很低。1980年代通貨膨脹導(dǎo)致銀行利率不斷升高，最高時(shí)銀行年利率加保值貼補(bǔ)率高達(dá)20%。隨著通貨膨脹的有效抑制，銀行利率又逐年下降，2000年銀行利率已降至2%左右。
2004年，央行在近十年連續(xù)八次下調(diào)存貸款利率后首次加息，中國也從此進(jìn)入了新一輪“加息周期”。不過，從2004年10月29日至2006年8月19日近兩年間，央行也只加息4次。而今年來，從3月18日到9月15日短短不足半年時(shí)間內(nèi)，央行卻連續(xù)五次加息！
短短半年間，銀行個(gè)人自營性住房貸款5年以上的利率便從6.84%大幅上調(diào)至7.83%(大多數(shù)房貸者可享受8.5折優(yōu)惠)。半年間央行加息幅度接近1%。其中住房按揭基準(zhǔn)利率上漲了0.99%，優(yōu)惠利率也上漲了0.8455%。這意味著，從明年1月1日起，房貸者利息支出將比3年前增長超過50%！
即令僅從今年3月18日年內(nèi)第一次加息前算起，房貸者在五次加息導(dǎo)致利率大幅上漲房貸增加額也不是一個(gè)小數(shù)目。記者幾位正在供房的朋友都表示，正考慮提前還貸或者提前歸還部分貸款。
還貸要有理財(cái)計(jì)劃
年底提前還貸早已不是新聞。問題在于，今年來央行連續(xù)五次加息，導(dǎo)致按揭利率大幅提升，而近期樓市轉(zhuǎn)冷、股市低迷，到底是該提前還貸還是堅(jiān)持投資，不少房貸者陷入“兩難”境地。
著名房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，是提前還貸還是堅(jiān)持投資，既要看房貸情況，更要看個(gè)人的理財(cái)能力。韓世同表示，在金融市場上所有的個(gè)人貸款品種里，住房貸款(包括公積金貸款)無疑是最容易申請(qǐng)，也是利率最低的一種貸款產(chǎn)品。充分利用這個(gè)最便宜的貸款工具，對(duì)于個(gè)人和家庭統(tǒng)籌規(guī)劃財(cái)務(wù)支出、投資都會(huì)起到很大的作用。如果貸款額度不是很高，例如說在20萬元以內(nèi)，完全不必急著提前還貸。
廣州市房協(xié)秘書長許國碧也表示，提前還貸，會(huì)讓很多理財(cái)機(jī)會(huì)流失�，F(xiàn)在理財(cái)產(chǎn)品越來越多，而且收益情況都還不錯(cuò)，較之貸款利率為高。這樣看來，提前還貸并不一定合算。
另外，提前還款也要講究方式。韓世同表示，縮短貸款期限是節(jié)省利息的關(guān)鍵因素。因此，房貸者一定要重視較長的還貸年限所帶來的高額利息支出，根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況盡量縮短還款年限，從而減少利息支出，而不是簡單地采用歸還部分貸款的方式�！ �
個(gè)案1
股市獲利先還貸
朱先生是一個(gè)廣告公司的合伙人，經(jīng)過多年的經(jīng)營業(yè)務(wù)比較穩(wěn)定，家庭年收入在30萬元以上。2006年朱先生加入換房大軍，在逸景翠園以180萬元左右的總價(jià)購置了一套150平方米左右的物業(yè)，本來他可以一次性付款，但看到當(dāng)時(shí)股市的走牛勢頭方興未艾，便付了四成的首期房款，然后進(jìn)行按揭月供，剩余資金投入了股市之中。
這兩年股市火爆，朱先生斬獲不少。在今年5月30日前，最高峰市值曾盈利1.5倍，當(dāng)初投入的100萬元變成了250萬元左右。不過，在“5.30”大跌之后，朱先生感覺炒股賺錢明顯變難了很多，近幾個(gè)月來，雖然上證指數(shù)漲了2000多點(diǎn)，朱先生目前的股票市值卻縮水回到180萬元左右。另一方面，經(jīng)過歷次加息之后，朱先生一家明年的房貸月供壓力明顯增加。
是否趕在年底前提前還房貸，朱先生猶豫了很久：提前還款吧，怕錯(cuò)過這次難得一見的股市大牛中的賺錢機(jī)會(huì)，不提前還吧，又覺得不斷加息月供確漸有壓力。最后朱太太的一番分析讓朱先生下了決心還是提前還貸，朱太太說，股市畢竟是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的地方，能讓人賺錢也能讓人還回去甚至賠得血本無歸，就算是大牛市也照樣有人賠錢，還不如把本金部分取出來先還房貸，而獲利部分可繼續(xù)炒股，這樣既減輕了房貸壓力，炒股也可以沒有心理負(fù)擔(dān)輕裝上陣，說不定炒股賺得更多。
于是，在上一周，朱先生已向銀行提出了提前還款的申請(qǐng)，并且在這段時(shí)間里逐步賣出股票回籠資金，作提前還款的準(zhǔn)備�！ �
個(gè)案2
利息急漲借款還貸
李小姐是去年加入“房奴一族“的。去年以80萬元出頭的總價(jià)買下了時(shí)代花生一期的一套90平方米左右房子，首付了三成，余下作20年期的按揭月供。買房之后看著樓價(jià)不斷急升，李小姐一家暗自慶幸當(dāng)時(shí)的當(dāng)機(jī)立斷。不過，在央行的一次次加息后，她又生出了些許無奈。她對(duì)記者說，自買了房后，隔幾個(gè)月就加一次息，起初她并沒有太在意，而在今年第五次加息之后，她開始感覺到了一些恐慌了，而且經(jīng)濟(jì)學(xué)家還時(shí)不時(shí)分析說，今年年底前還有加息的可能，”這利息一加再加，到什么時(shí)候是一個(gè)盡頭啊“，她向記者嘆道。
李小姐和丈夫都是在公司里工作的白領(lǐng)，目前家庭月收入大約在12000元左右，首付款是兩人多年的全部積蓄，目前除了供房和生活開銷之外，所剩已不多。兩人的個(gè)性都比較獨(dú)立，買房時(shí)父母和兄弟姐妹問及是否需要幫助時(shí)都婉拒了。本來他們打算就這樣自己慢慢供房。不過最近李小姐粗略算一筆賬，明年的月供要增加好幾百元，只好硬著頭皮向親友開口借款提前還貸了。
“好害怕這利息不斷地加，現(xiàn)在我已向父母和經(jīng)濟(jì)比較寬裕的哥哥伸手借錢了，大約籌到15萬元吧，趁著年底前先還掉一筆再說，能省一點(diǎn)利息就省一點(diǎn)吧。”李小姐說�！ �
個(gè)案3
有錢還貸不如投資
黃先生，某省直單位公務(wù)員。黃先生兩年前在番禺某樓盤購置了房產(chǎn)自住，貸款18萬元分十年按揭，每月供樓兩千多元。黃先生不喜歡負(fù)債生活，并且每月供樓支出也對(duì)生活質(zhì)量有影響，因此他一直想著如果有能力，一定要提前還貸。另外由于不斷加息，從明年開始還貸利率可能要超過8%，這個(gè)數(shù)字也讓黃先生決意提前還貸。
年初，黃先生把自己的積蓄加上父母的資助湊夠了還貸的錢，但火爆的股市和親友們?cè)诠墒猩腺嵅簧馘X的消息，讓他忍不住也參與其中，想用還貸的錢去博一博。不料股市漲跌無常，再加上沒有投資經(jīng)驗(yàn)，黃先生搏擊股海半年卻深深被套。眼看著年底臨近，短期內(nèi)卻沒有解套回本的希望，黃先生只好放棄了提前還貸的打算。
黃先生表示，盡管短期內(nèi)無法提前還貸，但他還是想通過調(diào)整投資策略，將股市上的損失逐漸補(bǔ)回來，到時(shí)再考慮還貸款。另外他也覺得，提前還貸后自己同樣沒有余錢去投資，更沒有其它手段去抵御通脹風(fēng)險(xiǎn)，因此不如繼續(xù)投資其它穩(wěn)健的渠道增加收益，只要收益高過貸款利息，都是值得的。
專家觀點(diǎn)
量力而行
每年的第四季度到春節(jié)期間都是提前還貸的高峰期，由于今年央行已連續(xù)加息五次，持續(xù)的通貨膨脹局面又帶來更多加息預(yù)期。要不要提前還貸？提前還貸怎么才劃算？億達(dá)按揭公司按揭業(yè)務(wù)中心總經(jīng)理黃蕙晶認(rèn)為，“房奴”們應(yīng)按照收入水平和投資情況，決定是否有必要提前還貸。
據(jù)黃蕙晶介紹，由于今年內(nèi)央行進(jìn)行了前所未有的連續(xù)五次加息，市場預(yù)計(jì)年底還將加息一次，因此出現(xiàn)了比較多的提前還房貸情況。黃蕙晶認(rèn)為，供樓者沒有必要因?yàn)槔⒇?fù)擔(dān)增加而試圖一次性付清房貸，而是應(yīng)該保持資金的正常流動(dòng)，可以選擇先還一部分，這樣供樓的壓力會(huì)小很多。
她表示，沒有必要提前還貸的情況包括：第一，在股市、基金、黃金等其他投資品種上能夠取得更高收益的；第二，未來有投資計(jì)劃的，因?yàn)檫�貸后再去抵押住房貸款會(huì)很麻煩；第三，原來就是純公積金貸款的，因?yàn)楣e金貸款利息升幅不高。
但是在目前，覺得利息成本太高，并且擔(dān)心以后還會(huì)繼續(xù)加息而希望提前還貸的大有人在。此外也有部分供樓家庭對(duì)資本市場不熟悉或?qū)ζ錄]有信心，有了閑置資金會(huì)選擇提前還貸。對(duì)于這部分人士，黃蕙晶提醒在辦理提前還貸時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：
第一，各家銀行對(duì)提前還貸的要求會(huì)有所不同，還貸前應(yīng)仔細(xì)閱讀按揭合同。第二，提前還貸的手續(xù)較為繁瑣，一般提前還貸的過程要2個(gè)月左右。新的貸款利率將從明年1月起執(zhí)行，供樓者要提前還貸的話應(yīng)早作準(zhǔn)備，以免多付利息。第三，如果是公積金貸款加商業(yè)貸款的情況，應(yīng)先還商業(yè)貸款部分，后還公積金貸款部分。如果要提前還公積金貸款，還要通過銀行向市公積金中心申請(qǐng)。第四，記清楚每月的還款日，在還款日之前與銀行預(yù)約，提前存款，這樣可以避免多扣一個(gè)月利息的情況發(fā)生。第五，在貸款時(shí)購買房貸險(xiǎn)的，提前還款時(shí)還可申請(qǐng)退保。還貸后可持保單去相應(yīng)的保險(xiǎn)公司辦理。第六，采用“等額本息還款法”且供樓即將結(jié)束的不適宜提前還貸。而“等額本金還款法”由于償還的利息逐月減少，相對(duì)適合提前還款。第七，大的按揭中介公司都有協(xié)助客戶辦理提前還貸的業(yè)務(wù)。如果是賣二手房需要保障交易安全，或嫌多次往返銀行麻煩的，可通過中介公司代辦。一般中介公司會(huì)收取數(shù)百元的代辦費(fèi)用。(黃博華 嚴(yán)家森 王昊）
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