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2007年10月18日 星期四
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購(gòu)房案例:房貸新政出臺(tái)后的三種貸款方案
2007年10月18日 15:09 來源:北京青年報(bào)

  十一過后,第二套房貸首付比例提高,加上此前的央行年內(nèi)的第五次加息,個(gè)人房貸壓力有些嚴(yán)峻,為此,記者請(qǐng)“偉嘉安捷”的專家給出一些實(shí)際可行的建議。

  ●案例

  錢小姐,30歲,某公司部門經(jīng)理,月收入6000元,銀行存款50萬。由于父母親上了年紀(jì),為了更好的生活在一起,錢小姐想要為雙親購(gòu)買一套100平方米的大房子,地點(diǎn)不限,只要周邊環(huán)境成熟,稍遠(yuǎn)些也無所謂。

  ●對(duì)策

  方案一:采用公積金貸款方式:

  如果錢小姐可以使用公積金貸款,是最好不過的了。但是,從目前市場(chǎng)情況來看,商品房可以使用公積金貸款的新項(xiàng)目不多,但是,二手房是不限制使用公積金貸款的,可以建議錢小姐購(gòu)買五年以內(nèi)的次新房,既可以享受公積金貸款的優(yōu)惠,又可以馬上搬進(jìn)新家。

  貸款優(yōu)勢(shì):首先,公積金貸款并未像商業(yè)貸款那樣,對(duì)第二套房貸首付比例提高有硬性規(guī)定,維持原政策不變;其次,從利率來看,目前,央行第五次加息后的公積金貸款最新利率是五年以上執(zhí)行新利率5.22%,五年以內(nèi)執(zhí)行新利率4.77%。而商業(yè)貸款的最新利率為五年以上執(zhí)行新利率7.83%,五年以內(nèi)執(zhí)行新利率7.65%。利率落差的對(duì)比,使得公積金貸款的優(yōu)勢(shì)更為突出。第三,公積金貸款流程“瘦身”后,將評(píng)估前置于面簽,節(jié)約不少時(shí)間的同時(shí)方便于客戶貸款。

  貸款計(jì)算:假設(shè)四環(huán)附近有一套100平方米的二手房產(chǎn)符合錢小姐的購(gòu)買要求,按照目前的市場(chǎng)價(jià)格10000元/平方米計(jì)算,總價(jià)約100萬左右。如果評(píng)估價(jià)80萬,那么,錢小姐需付首付款44萬,銀行貸款56萬,按照七成20年貸款計(jì)算,每月的還款額為3764.32元,還款總額為903436.8元,總利息支出為343436.8元。

  方案二:固定利率貸款方式:

  當(dāng)然不是所有人都可以享受到公積金貸款的優(yōu)惠的,專家還建議,在目前利率上調(diào)的形勢(shì)下“固定利率貸款”也是一項(xiàng)比較合適的方式。

  貸款優(yōu)勢(shì):當(dāng)加息后不斷上漲的浮動(dòng)利率“遭遇”固定利率時(shí),固定利率的優(yōu)勢(shì)就會(huì)更加突出。因?yàn),一旦借款人使用“固定利率”后,在以后的貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動(dòng),借款人都按照固定的利率支付利息,不會(huì)隨市而變。當(dāng)然唯一的擔(dān)心是,如果銀行下調(diào)利率時(shí)怎么辦。這是現(xiàn)在誰也無法回答的問題,暫且留到利率下調(diào)的時(shí)候解決吧,到時(shí)肯定會(huì)出現(xiàn)新選擇的。

  貸款計(jì)算:假設(shè)還是這套四環(huán)附近的房產(chǎn),總價(jià)100萬,評(píng)估價(jià)80萬,首付44萬,銀行貸款56萬。錢小姐如果申請(qǐng)固定利率貸款,根據(jù)目前各家銀行執(zhí)行固定利率政策的標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一,如果按照現(xiàn)行調(diào)整的最新基準(zhǔn)利率7.83%計(jì)算,錢小姐使用固定利率貸款每月的還款額為4624.99元,還款總額為1109997.68元,總利息支出為549997.68元。

  方案三:等額本金貸款方式:

  上述兩種貸款方式都不選擇的話,還有一個(gè)辦法:就是采用“等額本金的貸款”方式,而不是“等額本息的貸款”,兩者只差一個(gè)字,但是,對(duì)貸款人來講,區(qū)別就很大了,能為貸款人節(jié)省很多錢的。只是,在還款初期壓力會(huì)大一些,這就要根據(jù)貸款個(gè)人的資金實(shí)力來決定了。

  貸款優(yōu)勢(shì):就目前個(gè)貸金融市場(chǎng)而言,大部分銀行長(zhǎng)期推薦的貸款方式是“等額本息”,但是購(gòu)房者可以打破傳統(tǒng)還款模式,采用“等額本金”的還款方式。這種還款方式在開始還貸時(shí),借款人會(huì)感覺每月負(fù)擔(dān)較大,但隨著歸還的本金增多,利息支出也就會(huì)相對(duì)減少,并且隨著時(shí)間的推移,還款負(fù)擔(dān)也會(huì)逐漸減輕,總體利息支出要低很多。

  貸款計(jì)算:仍然以這套房產(chǎn)為例,總價(jià)100萬,假設(shè)錢小姐所購(gòu)這套房產(chǎn)為第二套房屋,那么其首付為六成也就是52萬,銀行貸款48萬。根據(jù)政策規(guī)定,執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%即8.61%,按照等額本金貸款的計(jì)算方法,錢小姐第一個(gè)月的還款金額為555880元,還款總額為895002元,總利息支出為415002元。(徐曼)

編輯:王菲】
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