做低合同價(jià)對(duì)于買家而言，難避風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)政策規(guī)定，房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時(shí)按售房收入減去購(gòu)買房屋合同上所簽價(jià)款的差額計(jì)征稅費(fèi)
“特別是這幾個(gè)月，上海別墅物業(yè)成為搶手貨，‘做低合同價(jià)’這種避稅方式更加被買賣雙方廣為流傳和實(shí)踐�！鄙虾Ｒ拙映夹欧康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司金牌物業(yè)顧問(wèn)修先生說(shuō)，所謂“做低合同價(jià)”，即大家平時(shí)常說(shuō)的“黑白合同”或“鴛鴦合同”，是指在簽約與過(guò)戶的時(shí)候，買賣雙方分別簽署兩個(gè)成交價(jià)格不同的合同，是一種逃稅路徑。
灰色路徑的利弊博弈
澳大利亞籍黃小姐就經(jīng)歷了這樣的買房經(jīng)歷。黃小姐在浦東張江地區(qū)選中一套別墅，與賣家約定的成交價(jià)為400萬(wàn)元，但在簽訂合同的時(shí)候，賣家要求合同價(jià)寫成300萬(wàn)元。假如黃小姐不答應(yīng)，多繳的各項(xiàng)稅費(fèi)將由黃小姐承擔(dān)。此前數(shù)次看房經(jīng)歷，賣家均提出類似的要求。
以此為例，這套實(shí)際轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格為400萬(wàn)元的房產(chǎn)，買賣雙方私下協(xié)商簽署協(xié)議之后遞交給房管局及稅務(wù)機(jī)關(guān)的過(guò)戶價(jià)格則是以300萬(wàn)元成交的。這樣，剩余100萬(wàn)元的差價(jià)所產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、土地增值稅等稅費(fèi)就可以輕易避掉不少。
黃小姐的買房經(jīng)歷僅僅是近期別墅消費(fèi)群體的一個(gè)樣本。上海中原物業(yè)代理有限公司(下稱“中原地產(chǎn)”)副總經(jīng)理陳宇玨表示，7月15日之后，花園洋房和獨(dú)棟別墅出讓方可以選擇實(shí)際收益和核定征收兩種方式交納土地增值稅。目前花園洋房和獨(dú)棟別墅物業(yè)交易過(guò)程中的土地增值稅率出現(xiàn)了明顯變化：從過(guò)去規(guī)定的按“增值額30%~60%征收”，變成可以選擇“對(duì)于無(wú)法出具原價(jià)的，按總價(jià)的0.5%征收”。這一稅收政策調(diào)整，實(shí)際上是令上海別墅市場(chǎng)得到“松綁”。
而此舉直接推動(dòng)了上海別墅市場(chǎng)的成交。數(shù)據(jù)顯示，8月份，中原地產(chǎn)中介別墅門店平均月成交量為5套，其中標(biāo)的在1000萬(wàn)元以下的經(jīng)濟(jì)型占總成交量的70%。截至8月21日，別墅成交量與7月同期相比上揚(yáng)了12%，成交價(jià)格上揚(yáng)約6%。
修先生說(shuō)，由于別墅屬于高檔物業(yè)，一旦交易產(chǎn)生的各種稅費(fèi)遠(yuǎn)高于普通住宅，各項(xiàng)稅費(fèi)累計(jì)交納的費(fèi)用甚至可以達(dá)到幾十萬(wàn)元。因此，別墅業(yè)主轉(zhuǎn)手拋售時(shí)往往要求下家配合做低房?jī)r(jià)。因?yàn)閯e墅禁地令下達(dá)之后，市場(chǎng)中現(xiàn)有的供應(yīng)都是前幾年批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)的，成交一套少一套，所以在賣方市場(chǎng)，別墅業(yè)主處于強(qiáng)勢(shì)地位，并不擔(dān)心下家不接受。“這是行業(yè)內(nèi)的公開(kāi)秘密，監(jiān)管難度比較大。”
記者咨詢了滬上多家中介行，得到的答案幾乎是一致的：在目前的二手別墅交易中，以“做低合同價(jià)”方式，可以做低標(biāo)的成交價(jià)格少則1/4，甚至可達(dá)1/2。個(gè)別中介行為了促成買賣交易，會(huì)主動(dòng)授意買賣雙方如何做低合同價(jià)，有的甚至聘請(qǐng)房產(chǎn)物業(yè)評(píng)估公司共同參與，用第三方提交的評(píng)估報(bào)告來(lái)迷惑房產(chǎn)交易中心的客觀評(píng)估審核。
不過(guò)，對(duì)購(gòu)房人而言，這并非一筆劃算的買賣。我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司專家指出，如果做低合同價(jià)，銀行貸款比例也隨之下降。以一套實(shí)際轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格為500萬(wàn)元的房屋為例，按七成20年計(jì)算，其銀行實(shí)際貸款額為350萬(wàn)元，首付150萬(wàn)元。假如把價(jià)格做低到400萬(wàn)元的房屋，仍按七成20年計(jì)算，銀行實(shí)際貸款額為280萬(wàn)元。按此計(jì)算，除了下家所要支付銀行首付的120萬(wàn)元之外，其做低合同價(jià)格所產(chǎn)生的差額30萬(wàn)元還需另外補(bǔ)齊。這無(wú)形中加大了購(gòu)房成本。
同樣，做低合同價(jià)對(duì)于買家而言，也難避風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橘u方存在明顯的偷逃稅行為，將被處以一定的經(jīng)濟(jì)處罰。因?yàn)楦鶕?jù)政策規(guī)定，房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時(shí)按售房收入減去購(gòu)買房屋合同上所簽價(jià)款的差額計(jì)征稅費(fèi)。
別墅供需“剪刀差”增大
戴德梁行住宅部董事伍惠敏分析表示，上海市中心土地資源有限，從2006年開(kāi)始，別墅用地停批限建，上海尤其是中心城區(qū)高檔產(chǎn)品供應(yīng)量縮減，但上海高檔住宅的消費(fèi)實(shí)力雄厚。這種供需之間的“剪刀差”，使上海高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上升。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，別墅成交的客源中，投資客的比例逐漸升高。8月投資客比例占成交總量的12%，比7月同期上升8%左右。上海外圍地區(qū)如浦東康橋板塊、莘閔板塊、松江佘山板塊等成為別墅成交的熱點(diǎn)板塊。
中原地產(chǎn)浦東別墅組經(jīng)理王艷偉表示，近期成交客戶有幾個(gè)明顯特點(diǎn)：投資意向明確、預(yù)算高、出手快、一次性付款、青睞經(jīng)濟(jì)型別墅。所有的別墅成交客戶中，有80%購(gòu)置的是面積在250~280平方米之間，價(jià)格在350萬(wàn)~450萬(wàn)元之間的經(jīng)濟(jì)型別墅。
隨著傳統(tǒng)市場(chǎng)旺季“金九銀十”的到來(lái)，外籍人士入滬高峰期、9月份秋季入學(xué)將再次刺激市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)向旺盛。戴德梁行住宅部報(bào)告認(rèn)為，目前的別墅市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)緊張，租金和入住率均在高位運(yùn)轉(zhuǎn)。受供給與需求的雙重影響，下半年的高檔住宅市場(chǎng)將繼續(xù)延續(xù)火熱局面。(葉國(guó)靖)
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