日前,央行決定,自2007年3月18日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。隨著央行的再次加息,如何選擇好的房貸產品,理性規(guī)避房貸風險,最大程度地減少利息支出,再次成為供房一族的關注焦點。
據了解,目前深圳各銀行在傳統(tǒng)的等額本息和等額本金法之外,紛紛拿起金融創(chuàng)新的武器,比如民生銀行的“按揭開放賬戶”、深發(fā)展的“氣球貸”,光大銀行的固定利率組合房貸產品等,為供房族提供了應對加息的多元化選擇。
民生銀行:按揭開放賬戶,最大程度實現省息
在連續(xù)加息的背景下,目前頗受供房族關注的綜合房貸理財產品,綜合了靈活還款、循環(huán)授信等多種理財功能。以民生銀行的“按揭開放賬戶”為例,該種產品將存、貸賬戶合二為一,使資金可以在存貸賬戶之間自由流動,在及時滿足突發(fā)融資需求的同時,最大限度降低資金的使用成本,節(jié)省利息支出,從而最終實現資產流動性、收益最大化的目標。而據業(yè)內人士表示,在同等條件下,相比其它房貸產品,綜合房貸理財產品在節(jié)省利息支出方面優(yōu)勢尤其明顯。
如經商的陳先生,新購住宅總價115萬元,在民生銀行辦理了房貸業(yè)務后,貸款7成共計80萬元,期限30年。期間,還款1年后,陳先生做生意賺了60萬元,但只能作為備用金存入活期賬戶;還款2年后,又取20萬元購買一輛轎車,F考慮到利息支出,陳先生想5年還清所有欠款。
按照利息調整后7.11%的利率,最高下浮15%后陳先生的貸款利率為6.044%,在此情況下,如果陳先生采用普通按揭方式——傳統(tǒng)的等額本息還款法,5年陳先生需支出的總利息為23.39萬元,減去總的活期存款稅后收入1.04萬元,陳先生實際支出為22.4萬元;而如果采用貸生利的方法,5年陳先生同樣要支出18.6萬元左右。
但如果采用民生銀行新推出的“按揭開放賬戶”,5年總共支出僅13萬元左右,相比等額本息法和存抵貸,分別減少支出9.4萬元和5.6萬元,大大減輕了利息負擔。同時,據悉,由于該行的“按揭開放賬戶”不僅能使資金流動自如、大大節(jié)省利益支出,且因其具備“存貸合一、時間、空間三大開放”的特點,還可隨時隨地通過網上銀行、自動終端實現自助還款。
產品特點:節(jié)省利息支出
深發(fā)展:“氣球貸”低利率與低月供可兼顧
由于我國還沒有實行利率市場化,人民銀行規(guī)定貸款利率最多只能在基準利率基礎上下浮15%。而現在的住房按揭貸款,實際上各銀行都下浮到底了。
而深圳發(fā)展銀行的“氣球貸”的設計存在一種“低利率”省息的機會。在不增加每月還款金額的前提下,借款人可將一筆長期貸款拆成連續(xù)幾期的中短期“氣球貸”,從而適用于中短期貸款的低利率,實現輕松省息。據了解,“氣球貸”是一種采用全新還款方式的房貸產品,其利息和部分本金分期償還,剩余本金到期一次償還。通過“氣球貸”,房貸客戶可以選擇一個較短的貸款期限(3年、5年或10年),但以較長的期限(如30年)來計算月供。這樣,房貸客戶即可同時享受到短期貸款的低利率和長期貸款的低月供。
譬如,陳先生要借一筆金額為50萬元的15年期按揭貸款。他可在深發(fā)展辦一筆5年期的氣球貸(按照15年期計算月供),然后通過連續(xù)2次的再融資,實際上還是貸款15年。但是通過這樣的轉換,貸款利率降低了,本來15年期貸款最優(yōu)惠利率是5.814%,現在5年期“氣球貸”就可以給予5.508%。
深發(fā)展表示,“氣球貸”的目標客戶是計劃中短期持有貸款或房產,但又不愿意或不能夠負擔高月供的客戶:一是計劃持有房產期限較短的客戶,譬如很多客戶會在一定周期內換房;二是預期未來收入會有大幅增加的客戶,由于收入增加他們在“氣球貸”到期前或期末一次性清償剩余本金;三是收入不均衡的客戶,除了月收入以外還有大筆年終獎等其它收入,但每月固定收入不足以負擔高額月供,而到期還款能力較強;四是計劃在中短期將貸款轉往它行的客戶,譬如由于利率市場化,其它行有更適合的產品或更優(yōu)惠的貸款利率。
產品特點:低利率和低月供
光大行:首推固定利率組合房貸新品
作為應對加息的產品——固定利率房貸也再次引起關注。
光大銀行在業(yè)內首家推出金額組合/期限組合的固定利率貸款產品(含住房、商用房),實現固定利率與浮動利率互相轉換。光大銀行深圳分行相關人士指出,固定利率房貸,簡單說就是銀行與借款人約定一個利率,在借款期內,不管央行的基準利率或是市場利率如何調整,借款人都以約定的利率償還銀行貸款。
金額組合固定利率貸款產品即在貸款期限內,一部分貸款本金執(zhí)行固定利率,其余貸款本金執(zhí)行浮動利率,可以滿足客戶靈活規(guī)避貸款利率風險的需求;期限組合固定利率貸款產品包括“固定+浮動”和“固定+固定”期限組合兩種。這樣,客戶在申請一筆住房或商用房貸款時,可以將貸款期限設定為兩段:在第一段選擇固定利率的同時,可以根據利率水平預期,約定第二段為固定利率或浮動利率。通過期限組合,客戶可以延長固定利率貸款期限。“固定+浮動”期限組合住房貸款期限最長可到30年,“固定+固定”期限組合住房貸款期限最長可到20年。
產品特點:固定利率,期限可達30年
專家觀點
加息下的提前還貸應理性
在記者采訪過程中,有專家表示,貸款利率上調,雖然在總額上貸款利息會有所增加,但如果因此而盲目提前償還貸款,機會成本會更高。因為:
A.短時間內的突然還貸,易造成資金緊缺,并喪失其他投資獲利機會;同時再向銀行貸款成本會較高,時限較長。
B.此次利率上調對貸款者特別是金額小的貸款者影響較小,金額50萬元20年期的住房貸款每月僅多支出70多元。
C.為應付利率上調需多交的利息,可以選擇新一代的銀行還貸產品,隨借隨還,即能省去前往銀行排隊的不便,相比其他房貸還款方式,又最大限度地節(jié)省利息支出,不用為加息煩惱。(廖思琳)