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　　日前，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)RE-ICO工作室發(fā)布一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告。報(bào)告稱，2009年一季度，全國(guó)70大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下跌1.13%，環(huán)比下降0.2%；房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但開(kāi)發(fā)投資意愿繼續(xù)低迷，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)徹底回暖仍為時(shí)尚早。預(yù)計(jì)二季度房?jī)r(jià)環(huán)比保持基本穩(wěn)定的可能性較大，而房?jī)r(jià)同比將繼續(xù)下降。

　　報(bào)告認(rèn)為，一季度，房屋成交量上升的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿并沒(méi)有增加，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以消化存量為主。3月末，商品房屋空置面積為1.67億平方米，同比增加37.6%，空置水平為近3年來(lái)最高。短期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于存貨消化期，房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資低速增長(zhǎng)。二季度，宏觀經(jīng)濟(jì)處于底部企穩(wěn)的狀態(tài)，普通住宅市場(chǎng)受剛性需求釋放的影響仍會(huì)保持一定的成交量規(guī)模，繼續(xù)消化已有的住房存量。

　　來(lái)自DTZ戴德梁行的研究報(bào)告也顯示，今年一季度國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地同比下滑40%，同期國(guó)內(nèi)十大房地產(chǎn)重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比上升42%。這表明目前開(kāi)發(fā)企業(yè)正積極加快存量項(xiàng)目的建設(shè)和銷(xiāo)售，對(duì)外擴(kuò)張步伐已顯著放緩。

　　據(jù)DTZ戴德梁行對(duì)北京、上海、深圳、廣州、天津、武漢、長(zhǎng)沙、成都和廈門(mén)等全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)的跟蹤統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度以上主要城市共成交土地規(guī)劃建筑面積2036萬(wàn)平方米，其中居住用地共成交規(guī)劃建筑面積403萬(wàn)平方米，同比萎縮67%，占全部土地成交規(guī)劃建筑面積的比例也由去年同期的50%下降至20%。

　　資料顯示，目前，大約有超過(guò)一半的房地產(chǎn)企業(yè)存貨比高于50%。其中不乏資產(chǎn)規(guī)模在百億以上的航母級(jí)地產(chǎn)公司。一般來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存由四部分組成：已建未售部分、在建在售部分、已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分以及土地儲(chǔ)備，未售出的樓盤(pán)只不過(guò)是庫(kù)存的一部分。而事實(shí)上，自2008年下半年以來(lái)，大部分開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)壓抑了自己的拿地欲望，使權(quán)益土地儲(chǔ)備面積增幅降低。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至4月中旬，北京尚有18.1萬(wàn)套未銷(xiāo)售現(xiàn)房，未簽約商品現(xiàn)房面積達(dá)1952.8萬(wàn)多平方米。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，土地集中推出和項(xiàng)目建成量較大以及2007年以來(lái)開(kāi)發(fā)商大肆擴(kuò)張、拿地較多又捂盤(pán)惜售，再加之2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮，新增供給多，有效需求不足等長(zhǎng)期積累造成了現(xiàn)在的庫(kù)存較大。

　　一季度，全國(guó)樓市成交價(jià)小幅下挫，成交量卻環(huán)比大幅上升。北京、上海、深圳樓市回暖跡象明顯，3個(gè)城市的成交量都處于近一年來(lái)的最高水平。同時(shí)，住宅可售量連續(xù)3個(gè)月下降，去庫(kù)存化周期在不斷縮減。3月份，上海熱銷(xiāo)2.2萬(wàn)套，超過(guò)近兩年月平均銷(xiāo)售量。4月份，樓市的小陽(yáng)春行情還在延續(xù)，北京住房成交量再創(chuàng)新高，其中，住宅期房成交量達(dá)到14976套，較3月份多成交2395套，環(huán)比上漲了19%。現(xiàn)房網(wǎng)上簽約3656套，較3月份多出1203套，環(huán)比上漲了49%。即使剔除經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房，4月份北京住宅期房網(wǎng)上簽約套數(shù)也達(dá)到13298套(日均443套)，較2007年銷(xiāo)售最多月份還多出了143套。并且，4月份北京平均每套成交住房面積達(dá)到109平方米，彰顯出改善性需求入市。

　　上海4月份商品住宅成交面積相比3月份也大幅增加了20%，創(chuàng)3年來(lái)歷史新高。銷(xiāo)售的回暖，意味著行業(yè)去庫(kù)存化腳步加快。

　　“地產(chǎn)企業(yè)的主要壓力來(lái)自于庫(kù)存，當(dāng)前第一位的工作就是要清理和去掉庫(kù)存，而真正做到這一點(diǎn)或許需要漫長(zhǎng)的過(guò)程�！币晃徊辉妇呙�的業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士告訴記者，按照目前北京市場(chǎng)房屋成交速度計(jì)算，一年成交面積大約為1800萬(wàn)平方米，現(xiàn)有庫(kù)存一年左右時(shí)間可以消化完畢。但如果成交量回落，消化庫(kù)存的時(shí)間就要相應(yīng)拉長(zhǎng)。

　　該人士表示，在去庫(kù)存方面，北京有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。與其他城市不同，北京樓市市場(chǎng)價(jià)值較高，其作為首都的國(guó)際化大都市地位，市場(chǎng)已經(jīng)覆蓋全國(guó)。優(yōu)越的教育、醫(yī)療、商務(wù)資源以及便捷的交通、優(yōu)美的環(huán)境正在受到更多的國(guó)際投資客的青睞。

　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰也表示，2009年是一個(gè)庫(kù)存消化年，大勢(shì)向好。陳云峰認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，樓市最困難的時(shí)期也已經(jīng)過(guò)去。2008年底到2009年一季度的調(diào)整已經(jīng)比較到位。2009年1到2月的樓市價(jià)格應(yīng)該是底部。而一直延續(xù)至今的樓市熱銷(xiāo)使庫(kù)存消化提速。至于周期，陳云峰認(rèn)為，目前1600萬(wàn)-1700萬(wàn)套的銷(xiāo)售量會(huì)使庫(kù)存很快恢復(fù)到正常區(qū)位。陳云峰說(shuō)，中國(guó)一類(lèi)城市的晴雨表北京、上海和深圳，目前已經(jīng)有部分樓盤(pán)提價(jià)，北京的提價(jià)幅度最高達(dá)30%，但是，陳云峰提醒，今年以來(lái)的樓市回暖與政策面有著直接關(guān)系，所以只有在政策導(dǎo)向不發(fā)生變化的前提下，樓市才能繼續(xù)向上發(fā)展。另外，隨著5月供應(yīng)量的井噴，開(kāi)發(fā)商應(yīng)慎言漲價(jià)，如果輕易漲價(jià)，很可能造成新一輪的觀望及成交下滑。而現(xiàn)在比較穩(wěn)定的成交量和較為健康的市場(chǎng)局面將會(huì)遭到破壞。