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　　地點(diǎn)：深圳寶安龍華東環(huán)路附近

　　主角：32層的樓盤(pán)成當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性建筑，附近有商場(chǎng)、學(xué)校、食肆、停車(chē)場(chǎng)等

　　事件：每天前來(lái)買(mǎi)樓看樓的人絡(luò)繹不絕

　　調(diào)查：該樓盤(pán)是小產(chǎn)權(quán)房，只有集體房產(chǎn)證

　　在深圳寶安龍華東環(huán)路附近，一個(gè)高大氣派的樓盤(pán)正拔地而起。32層的地標(biāo)性建筑，附近商場(chǎng)、學(xué)校、食肆、停車(chē)場(chǎng)一應(yīng)俱全，買(mǎi)房還可以申請(qǐng)5年的貸款，每天前來(lái)買(mǎi)樓看樓的人絡(luò)繹不絕，儼然就是一個(gè)正在熱銷(xiāo)的商品房樓盤(pán)！

　　然而，當(dāng)記者進(jìn)去咨詢(xún)時(shí)，售樓小姐開(kāi)口第一句卻是：“我們這是小產(chǎn)權(quán)房，只有集體房產(chǎn)證”……

　　當(dāng)樓市即將回暖這一說(shuō)法開(kāi)始刺激百姓神經(jīng)的時(shí)候，深圳的農(nóng)民房(小產(chǎn)權(quán)房)又開(kāi)始了新一輪的瘋狂！——除了照常打低價(jià)牌外，從建筑質(zhì)量和配套服務(wù)等方面也向商品房發(fā)起了沖擊，甚至村委會(huì)可以給購(gòu)房者提供長(zhǎng)達(dá)5年的貸款！

　　低廉的價(jià)格、完善的配套、中長(zhǎng)期的貸款，讓農(nóng)民房看起來(lái)的確很誘人。事實(shí)上，中央去年已經(jīng)叫停農(nóng)民房，但也明確要保護(hù)已經(jīng)購(gòu)房者的利益，深圳人大目前也在制定相關(guān)的法規(guī)整治農(nóng)民房。這成了一場(chǎng)與時(shí)間的賽跑，在具體政策還沒(méi)出臺(tái)前，不少買(mǎi)家和賣(mài)家都想搶時(shí)間炮制一個(gè)“米已成炊”的既定事實(shí)，也許這是引發(fā)農(nóng)民房新一輪發(fā)展的原因，也許這也是農(nóng)民房最后的瘋狂！

　　中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任：

　　不許再建

　　小產(chǎn)權(quán)房

　　在結(jié)束不久的全國(guó)“兩會(huì)”上，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“四處開(kāi)花”的現(xiàn)象，全國(guó)政協(xié)委員、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文強(qiáng)調(diào)“絕對(duì)不允許再建”。

　　有媒體報(bào)道，陳錫文在政協(xié)小組討論時(shí)表示，小產(chǎn)權(quán)房為《土地管理法》明確禁止，因此絕對(duì)不允許再建，同時(shí)對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)過(guò)程中的違法行為應(yīng)當(dāng)追究官員責(zé)任。但他也表示，對(duì)于已購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的普通百姓的合法利益，有關(guān)部門(mén)則應(yīng)該研究政策加以保護(hù)。

　　名詞解釋

　　小產(chǎn)權(quán)房

　　俗稱(chēng)的“小產(chǎn)權(quán)房”其實(shí)是指在眾多城市郊區(qū)，一些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)的農(nóng)民住宅樓，除用來(lái)安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，還以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售，屬于農(nóng)民房的一種。

　　1999年和2004年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》和《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中，分別有“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”的明確規(guī)定。這也導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房拿不到國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，因此也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證等合法手續(xù)。

　　記者觀察：

　　32層農(nóng)民房自稱(chēng)地標(biāo)性建筑

　　深圳市寶安區(qū)龍華街道的東環(huán)路附近，在一棟棟10余層高的樓房中間，陡然聳起一個(gè)32層的大型樓盤(pán)群，4棟32層高樓拔地而起，占地面積約4000平方米左右，附近居民都稱(chēng)其為“龍華新地標(biāo)”！昨日，記者見(jiàn)到了這個(gè)可媲美商品房的農(nóng)民房。

　　這個(gè)大型樓盤(pán)名叫“華僑新苑”，屬于龍華街道牛欄前村。附近相當(dāng)熱鬧，各種商鋪、小館子一應(yīng)俱全，還有一家快餐店。另外，菜市、超市、商場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)都有，停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)還和深圳關(guān)內(nèi)一樣，每小時(shí)收5元。記者從“華僑新苑”的立體模型看到，這個(gè)樓盤(pán)的規(guī)模較大，地下5層是大型購(gòu)物商場(chǎng)，旁邊還規(guī)劃了學(xué)校和咖啡館。

　　買(mǎi)50平方米以上的房可向村委會(huì)貸款

　　在“華僑新苑”的售樓部，有2名售樓小姐，卻是一副買(mǎi)不買(mǎi)隨便你的樣子。售樓小姐開(kāi)口第一句就是：“我們這是小產(chǎn)權(quán)房，是村委會(huì)和我們公司合作開(kāi)發(fā)的，只有集體房產(chǎn)證�！笔蹣切〗阍诮榻B樓盤(pán)前，就先告訴記者，這是村委會(huì)和開(kāi)發(fā)商蓋給村民的福利房，房產(chǎn)采取由村民轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者的形式簽訂合同，購(gòu)房者只能拿到轉(zhuǎn)讓合同，但沒(méi)有房產(chǎn)證。

　　接著售樓小姐還向記者透露，他們還可以向購(gòu)房者提供貸款，“買(mǎi)50平方米以上的房，可以向我們村委會(huì)貸款，”售樓小姐說(shuō)，“我們最長(zhǎng)貸款期限是5年，利率按照銀行利率下調(diào)前算�！庇浾吆髞�(lái)查了一下，現(xiàn)在銀行房貸可以打7折，一般是4.5%左右，而去年初的房貸利率是6.6%左右。

　　去年12月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售火爆看房者絡(luò)繹不絕

　　根據(jù)售樓小姐介紹，“華僑新苑”的均價(jià)在4000元/平方米，單位面積從30平方米到150平方米都有，最貴的150平方米的大套間，單價(jià)6000元/平方米以上。相比之下，根據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局在網(wǎng)上公布的數(shù)字，3月15日寶安區(qū)的一手房均價(jià)是8786元/平方米。

　　售樓小姐告訴記者，這里4棟32層的高樓，是去年12月開(kāi)盤(pán)的，今年年底前交樓，目前有兩棟已經(jīng)售罄，剩下的兩棟也已經(jīng)賣(mài)了一半。當(dāng)然其中有一部分是屬于分配給當(dāng)?shù)卮迕竦摹?/p>

　　記者昨日在現(xiàn)場(chǎng)看到有很多人來(lái)買(mǎi)樓和咨詢(xún)，半個(gè)小時(shí)內(nèi)，就有兩套房子簽了購(gòu)房合同。其中一名姓萬(wàn)的先生買(mǎi)了一套50平方米的房子，他說(shuō)：“我根本不考慮拆遷的風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　深圳關(guān)外小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)異常活躍

　　記者在寶安、龍崗調(diào)查發(fā)現(xiàn)，關(guān)外有很多專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房的中介，目前深圳小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)很活躍。而且現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房不僅只是銷(xiāo)售樓房了，也和正規(guī)樓盤(pán)一樣考慮周邊的配套環(huán)境和交通，越來(lái)越人性化了。

　　比如位于龍崗商業(yè)圈的一個(gè)小高層，打出來(lái)的宣傳單張上的介紹如下：“帶電梯，占據(jù)龍崗最繁華地段，距離國(guó)美電器、天虹商場(chǎng)、麥當(dāng)勞、賽格電子市場(chǎng)步行只8分鐘，距3號(hào)線(xiàn)地鐵雙龍站僅5分鐘時(shí)間！三房二廳，送簡(jiǎn)裝修，僅售16萬(wàn)元！專(zhuān)車(chē)接送看樓！”

　　而在寶安龍華東環(huán)路上的另外一家小產(chǎn)權(quán)房也蓋到了24層高，售樓小姐還介紹旁邊將建一個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店，以帶動(dòng)人氣。

　　深圳現(xiàn)狀：

　　小產(chǎn)權(quán)房占深圳住房七成

　　記者從深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局了解到，去年初該局完成的一項(xiàng)全市住宅狀況調(diào)查顯示：在深圳的住房構(gòu)成中，農(nóng)民房、單位自建房、政策性住房等個(gè)人不能隨意進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的小產(chǎn)權(quán)房占71%。據(jù)綜合開(kāi)發(fā)研究院(深圳)旅游與地產(chǎn)研究中心主任、研究員宋丁透露，就他所知，深圳農(nóng)民房有33萬(wàn)棟，面積超過(guò)3億平方米。

　　記者發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)雙方，都在鉆所謂“補(bǔ)地價(jià)”的空子。2008年年底，崗廈村民物業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)充分保障了村民的利益，有的地段補(bǔ)償金甚至達(dá)到每平方米1萬(wàn)多元，這從一方面也刺激了購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的行為。

　　昨天在龍華的一處小產(chǎn)權(quán)房“梅×苑”的售樓處，售樓小姐告訴記者，有幾個(gè)過(guò)來(lái)一口氣買(mǎi)了幾套的大主顧都是崗廈村的村民，他們從政府補(bǔ)地價(jià)收購(gòu)中賺了錢(qián)，再來(lái)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房做投資，希望能夠再賺一筆。售樓小姐說(shuō)：“現(xiàn)在到處都是這種房子，比商品房多，肯定不用擔(dān)心會(huì)被拆掉，法不責(zé)眾嘛�！�

　　關(guān)外人靠小產(chǎn)權(quán)房獲利日子過(guò)得滋潤(rùn)

　　在寶安民治街道的白石龍村，記者碰到了土生土長(zhǎng)的本地人朱先生。朱先生在村里擁有兩套自建房，一套三層樓高的以20萬(wàn)元賣(mài)了。還有一套五層樓高的出租和自住，每月收入過(guò)萬(wàn)元。朱先生告訴記者，現(xiàn)在關(guān)外都是以自建房、小產(chǎn)權(quán)房居多，并不擔(dān)心政府會(huì)拆除，他認(rèn)為崗廈就是一個(gè)很好的例子，政府賠償讓當(dāng)?shù)剞r(nóng)民都很滿(mǎn)意。朱先生還半開(kāi)玩笑地說(shuō)：“現(xiàn)在我們這種農(nóng)民可吃香了，女青年都想嫁個(gè)本地人�！�

　　在羅湖區(qū)水庫(kù)旁的一個(gè)城中村，記者了解到，40來(lái)歲的何某從上世紀(jì)90年代來(lái)深圳發(fā)展，一直在這個(gè)村里辦廠，跟村里關(guān)系很好。于是，何某陸續(xù)地買(mǎi)了村子里的不少農(nóng)民房，現(xiàn)在他干脆把廠都停了，當(dāng)起包租公。他告訴記者，兩年前有地產(chǎn)商跟村里談改造城中村，當(dāng)時(shí)地產(chǎn)商計(jì)劃是用7000元每平方米收購(gòu)的，當(dāng)時(shí)村里嫌少?zèng)]談成�！斑@里遲早要改造的，我們現(xiàn)在是等著他們(開(kāi)發(fā)商)來(lái)談�！�

　　各方說(shuō)法：

　　政府：原定9月梳理小產(chǎn)權(quán)房

　　據(jù)綜合開(kāi)發(fā)研究院(深圳)旅游與地產(chǎn)研究中心主任、研究員宋丁透露，深圳市四屆人大常委會(huì)已經(jīng)對(duì)《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定(草案)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》)進(jìn)行了審議，目前正在走程序。他說(shuō)，這次政府的決心很大，違法建筑要被拆除。宋丁介紹，據(jù)市政府人大的近期發(fā)布有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的條例，原定今年9月3日對(duì)整個(gè)深圳發(fā)布有關(guān)違法建筑全面梳理、分類(lèi)處置。

　　律師：購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)

　　廣東競(jìng)德律師事務(wù)所的司賢利律師認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房主要存在以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：一、小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，訴訟風(fēng)險(xiǎn)難以規(guī)避。二、如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。

　　對(duì)于村委會(huì)向購(gòu)房者提供貸款這種新做法，司律師認(rèn)為，政府不禁止民間信貸，只要利率不高于拆息銀行的4倍以上。但是，這種村委會(huì)的貸款，誰(shuí)來(lái)做擔(dān)保人，具體如何操作，值得認(rèn)真考究。

　　專(zhuān)家：小產(chǎn)權(quán)房是低端房補(bǔ)充

　　深圳市建筑與社會(huì)評(píng)論員賀承軍表示，深圳在1999年3月5日就對(duì)城市的違法建筑有個(gè)處理意見(jiàn)，但是卻一直沒(méi)有順利推行。農(nóng)民房以其數(shù)量龐大、價(jià)格低廉的優(yōu)勢(shì)，不僅解決了原村民自身的住房問(wèn)題，且解決了大量外來(lái)人口的住房需求。目前小產(chǎn)權(quán)房成為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的低端商品房，也的確是對(duì)低端商品房的一種補(bǔ)充。(王納、龔夷菲)