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    70/90解禁在即 北京樓市回暖速度加快?
2009年02月26日 11:35 來源:北京青年報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  近期,京城樓市一些樓盤火爆熱銷的局面、大量買房人的購買熱情亦使預(yù)測2009年樓市持續(xù)低迷的人們大跌眼鏡,“小陽春”的說法不脛而走。如果說“限外令”的解禁、政府有關(guān)部門二套房首付政策放松是給低迷樓市注入一劑強心針的話,那么有專家預(yù)測,70/90政策的解禁無疑是一帖力促樓市回暖的救命藥方。政策一旦得以執(zhí)行,眾多70/90政策帶來的開發(fā)掣肘、購買難處將得到有效改善,買賣雙方的交易行為有望暢通。

  ●90/70政策最新動態(tài) 分配將按區(qū)域總量計算

  春節(jié)前夕,北京市政府出臺了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)(2008)131號文件精神促進本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》(京建辦(2009)43號)的文件(以下簡稱京43號文),該文件由北京市建委牽頭,聯(lián)合了北京市發(fā)改委、北京市規(guī)委、北京市土地局等九個職能部門共同發(fā)文,對當(dāng)前的京城樓市提出了15條具體的指導(dǎo)意見。

  該文件一經(jīng)出臺便對京城樓市產(chǎn)生了較大的影響,尤其諸多條款對解決當(dāng)前樓市的緊迫問題、解救樓市困境,起到了切實的促進作用。如放松二套房貸、暫停限外令等作用都是十分明顯的。其中,第11條規(guī)定指出:“對商品住房項目,根據(jù)城市總體規(guī)劃確定的原則,統(tǒng)籌兼顧土地節(jié)約、集約利用和住房實際使用需求,在全市總量平衡前提下,根據(jù)市場需求確定套型面積和比例!边@條新規(guī)定比較引人注意,因為,它對目前正在執(zhí)行的“90/70政策”進行了新的解讀。近日,市建委相關(guān)人士向有關(guān)方面透露,該條新規(guī)定一改過去按項目執(zhí)行為按區(qū)域執(zhí)行,這樣就給開發(fā)商留下了較大的調(diào)整空間。

  對此,亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析認為,自2006年國家出臺90/70政策以來,許多開發(fā)企業(yè)迫于這條規(guī)定,而不得不修改建筑規(guī)劃,改建小戶型產(chǎn)品,一時間市場上小戶型項目不斷增加,項目間的競爭壓力不斷加大。而此次京43號文出臺了新的規(guī)定,按區(qū)域計算實際上是從一定程度上放松了90/70政策。

  ●90/70怪相:一套房產(chǎn)三產(chǎn)權(quán) 別墅邊上小戶型

  2006年,90/70政策的推出引起房地產(chǎn)市場一時震蕩,眾多項目尤其是高檔樓盤的開發(fā)商感到無所適從,有的項目甚至因此擱置至今。東部一個知名高檔樓盤,第一期的產(chǎn)品是城市別墅,銷售完畢后準(zhǔn)備將后期土地仍然按照別墅建設(shè),但90/70政策的推出使項目擱置。該項目開發(fā)商對記者說,一期的業(yè)主聽說后期土地是用來建小戶型,紛紛反對,使開發(fā)商的開發(fā)工作很難進行,再加上如果該地塊開發(fā)小戶型公寓,銷售的價格跟別墅價格天壤之別,肯定賠錢,因此,他們索性將土地擱置等待時機……

  類似該項目這種情況的樓盤很多,但能暫時擱置的卻在少數(shù),因此,2007年新建的許多別墅、高檔住宅周邊多出了很多小戶型產(chǎn)品,區(qū)域劃分、客戶劃分、管理分級等等問題都成了開發(fā)商遇到的難題。

  中央別墅區(qū)一個知名別墅項目,在2008年初推出別墅加小戶型公寓的產(chǎn)品,一年之后,別墅早已售罄,而數(shù)百套公寓還將近半數(shù)未賣出。該項目負責(zé)人對記者說,他們當(dāng)初拿地就是按照別墅用地來設(shè)計的,90/70的“橫空出世”使他們不得不用將近半年的時間去調(diào)整規(guī)劃,但中央別墅區(qū)始終是北京別墅的旺地,而公寓在當(dāng)?shù)氐膬r格偏低,可是項目的土地成本很高,因此他們不得不把公寓的價格定位在每平方米9000元的均價,通過他們的推廣力度,將別墅的環(huán)境優(yōu)勢和公寓的“低價”相結(jié)合,才使公寓項目有了一些業(yè)績,剩下房產(chǎn)什么時候銷售完畢,誰心里都沒底。

  除了別墅受到?jīng)_擊,城內(nèi)的高檔公寓也遇到了麻煩。本來已經(jīng)規(guī)劃好的200多平方米的戶型,為了符合90/70政策要求,這種200多平方米的戶型按照三套房賣,也就是說,如果有客戶看上這套房,要用三個身份證才能購買,未來也會得到三個產(chǎn)權(quán)證。項目銷售難度可想而知。據(jù)了解,10組來訪客戶,有3到4組因為這個原因放棄看房。項目負責(zé)人表示,新的政策如果能照顧到前兩年受到?jīng)_擊的項目,那真的對于盤活存量高檔住宅是個有效的促進。

  ●市場交易有望回暖加快 解禁效應(yīng)不會立竿見影

  記者了解到,有關(guān)部門雖然沒有專門頒布政策解禁90/70政策,但從當(dāng)前的政策看來,政府已經(jīng)透露得非常清晰了,開發(fā)商可以根據(jù)市場的需要,去相關(guān)部門申請調(diào)整項目規(guī)劃方案。

  一位房地產(chǎn)業(yè)專家分析說,“解禁90/70政策的初衷有兩個,一個是滿足改善型需求,一個是和保障性住房產(chǎn)品區(qū)分開!庇浾吡私獾,從2006年開始,北京開始大規(guī)模供應(yīng)保障性住房,其中尤其是限價商品房的供應(yīng)量一路飆升,到2008年底,北京新增住房供應(yīng)量的一半都已經(jīng)被經(jīng)濟適用房、限價商品房占據(jù)。對商品房開發(fā)商而言,更為致命的是,這些限價商品房的戶型多在90平方米上下,與按照90/70政策規(guī)劃的商品房在產(chǎn)品上并無太大差別。在房價上漲的周期內(nèi),同類型的限價商品房與商品房有價格作為區(qū)隔,但現(xiàn)在,房價普遍下調(diào),這種同類型的產(chǎn)品之間,就會形成混戰(zhàn),最終的結(jié)果就是兩敗俱傷,交易量的大幅下降無疑是最權(quán)威的注解。

  隨著90/70政策的實際解禁,有關(guān)專家表達了自己的觀點。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男認為,對“90/70政策”的松綁將會給開發(fā)商帶來新的生機,項目開發(fā)有了更多的選擇余地,產(chǎn)品的品質(zhì)也能得到一定的提升,借此契機樓市將迎來新的發(fā)展空間。

  而中原地產(chǎn)北方公司總經(jīng)理李文杰則認為,解禁90/70政策長遠來看是樓市的轉(zhuǎn)機所在,但指望這個利好在短時間內(nèi)發(fā)生效應(yīng)卻是不現(xiàn)實的。因為受到該政策沖擊的項目目前已經(jīng)基本現(xiàn)房或者已經(jīng)在售中,調(diào)整的可能性已經(jīng)不大,而目前的樓盤放量很少,只有新報批的項目可以受益,但這些項目完工起碼要在10個月甚至一年以上,因此,該政策并不會對目前樓市帶來太大的改觀。

  背景資料:90/70政策

  2006年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)37號文件,實施九部委聯(lián)合制定的地產(chǎn)調(diào)控細則,其中明確規(guī)定,城市住宅開工量中的70%應(yīng)該為套型面積90平方米以下的中小戶型住宅。對于已經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃,但未開工的在建項目,也需要按照這個要求對規(guī)劃進行重新調(diào)整。

  2006年原建設(shè)部下發(fā)文件,規(guī)定了對規(guī)避或者變相規(guī)避90/70政策的行為進行嚴(yán)厲處罰,其中包括沒收違規(guī)房產(chǎn)充當(dāng)保障性住房,以及永久取消設(shè)計單位資質(zhì)等嚴(yán)厲處罰的行為。

  2008年南京、重慶等城市樓市低迷,在國務(wù)院認可地方政府因地制宜治理地方房地產(chǎn)市場的總體精神下,兩個城市開始尋求突破90/70的限制,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部未做明確表態(tài)。

  2009年北京出臺暖市15條政策,其中提出對90/70政策進行“總量平衡”“適度調(diào)整”。目前,15條政策的細化執(zhí)行程序尚在制定當(dāng)中。

【編輯:位宇祥
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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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