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　　二手房交易量是樓市活躍程度的晴雨表。京城幾大中介公司的統(tǒng)計顯示，在消費者的觀望情緒和金融危機的影響下，2008年，北京二手房成交量出現(xiàn)了近5年來的首次下降，約7萬套的成交量，比2007年下降超兩成。

　　對于2009年的二手房行情，業(yè)內比較一致的觀點是：二手房價還會繼續(xù)下降；樂觀些預計，成交量將和今年狀況持平。

　　一家之言

　　交易稅費仍有優(yōu)惠余地

　　我愛我家副總裁胡景暉表示，房產交易稅費在2009年尚留存進一步擴大優(yōu)惠的余地。首先，北京免征營業(yè)稅的2年以上的房源占比不及20%，更多的是需差額征收營業(yè)稅的3-5年的房源，因此，營業(yè)稅的進一步減免仍有較大操作空間；其次，印花稅、契稅及營業(yè)稅的調控范圍均未涉及非普通住宅，對改善性住房需求也需做相應調整。因此，政府可能會根據宏觀經濟的走勢以及購買力信心等，運用稅收杠桿再度出手。

　　數(shù)說08

　　成交量 傳統(tǒng)旺季變低谷 交易約7萬套

　　鏈家地產、我愛我家和中原地產去年底發(fā)布了2008年北京二手房全年成交量的預測：約7萬套，相比2007年的9.4萬套，下降幅度達25%以上，這也是二手房市場放開8年來成交量首次出現(xiàn)回落。2008年結束后，各中介沒有對此預測做出修改。

　　回首2008年，傳統(tǒng)意義上的成交旺季基本都是需求低迷時期及成交低谷：春節(jié)后三四月份恰逢“拐點論”盛行，買方觀望；“金九銀十”淪為奧運后的緩沖期；年底成交旺季成為政策調整后的需求回暖期。

　　反觀2007年下半年尤其是最后兩個月，二手房成交量暴漲。而2008年11月、12月，盡管需求回升現(xiàn)象日益明顯，但回暖期起步較晚并且沒有“絕地反擊”般的成交漲勢，難挽一年來的頹市。

　　成交價 9783元/平米 與2007年底持平

　　據鏈家地產市場研發(fā)中心統(tǒng)計，2008年北京二手房平均成交價格達到9783元/平米，比2007年的8926元/平米上漲了9.6%。但值得注意的是，2008年以來的二手房價格基本與2007年年底持平。因為2007年房價暴漲，年初年末房價相差甚遠。

　　中原地產跟蹤統(tǒng)計的2005年1月至2008年11月北京中高檔二手商品房價格月度環(huán)比數(shù)據顯示，僅在2005年有4個月下浮，其后的2006年和2007年基本都保持上漲狀態(tài)；2008年上半年緩慢上升，下半年持續(xù)下降。

　　在大環(huán)境低落的情況下，已連續(xù)三年飆升兩成以上的房價很難再逆勢上漲；但基于二手房賣家始終有一個心理底線，排除少數(shù)業(yè)主急于出手而低價賣房外，總體的二手房價很難一直下跌。

　　熱區(qū)關注

　　地鐵網促使全市“多點開花”

　　2008年城八區(qū)二手房成交占比達到65%，相比2007年上漲了5%左右，而遠郊區(qū)縣的成交比重則順勢回落。

　　這主要有兩個原因：首先，在整個市場下行趨勢下，城八區(qū)房產的相對抗跌性使得需求意愿會相對更高；其次，2008年近郊區(qū)受到商品房供應量明顯增加，以及未來新增商品房量繼續(xù)加大的預期影響，二手房成交量出現(xiàn)明顯下降。

　　受益地鐵10號線開通及2020年北京地鐵規(guī)劃方案出爐的利好，2009年，二手房市場的區(qū)域成交重心也將由目前城八區(qū)的“單一型”緩慢演變?yōu)槿�市范圍內的“多點開花”，尤其是以豐臺區(qū)為代表的南城二手樓市，將繼續(xù)升溫。(記者 張家齊)

　　預測09

　　成交量 “7萬套”最有共識

　　礙于尚不明朗的宏觀經濟形勢和一手住宅市場打折促銷的拉鋸等多方面影響，我愛我家、北京中原三級市場研究部、中大恒基均預測：2009年的北京二手房成交量將維持在7萬套左右。

　　盡管今年國內經濟的整體運行環(huán)境依然不容樂觀，但在政府拉動內需改善民生的導向性指引下，經過2008年的蟄伏與等待，2009年二手房市場的交易狀況有望通過前期多項政策的綜合疊加作用，以及后續(xù)實施細則的補充完善而緩慢回升。

　　但在一手房市場的價格從暗降到明降的趨勢下，勢必在一定程度上分流二手房市場的準購房群體。不僅如此，隨著部分保障性住房的封頂開售，一手房市場的整體成交量也將有所增加。我愛我家預測，在市場前景尚未明朗之際，今年整個住宅市場的交易主體或將出現(xiàn)一、二手房交叉反復的格局，影響二手房的成交量。

　　成交價 下降成定局

　　我愛我家和中大恒基都預計，在改善民生、價格上行預期看空、買方客群強勢主導等主客觀因素的合力作用下，今年二手房市場將依舊保持價格下降的趨勢。不過，隨國內宏觀經濟的逐步好轉，這一趨勢將在2009年年中得以趨緩，年底前市場價格走勢將有望企穩(wěn)。

　　中大恒基公司預計，2009年北京二手房價格有可能下滑10%-20%。有意思的是，即使出現(xiàn)如此的降幅，二手房的均價仍然會高于2006年很多，所以絕大部分2006年前購房的業(yè)主不會出現(xiàn)賣房虧損。因此，這有利于增加剛性需求入市，有利于消費者賣舊買新，實現(xiàn)置業(yè)升級，從而大幅度地緩和北京樓市在2008年出現(xiàn)的流動停滯的現(xiàn)象。