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　　兩居主導(dǎo) 三居成交量將高于一居———

　　北京二手房市場(chǎng)在2003年之前一直處于初級(jí)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，交易量不高。從2004年開(kāi)始北京二手房市場(chǎng)才進(jìn)入快速發(fā)展期，2004年同2003年相比，成交量增長(zhǎng)69.3%，之后2005年、2006年在一系列調(diào)控政策的影響下，成交量增幅放緩，2005年同比增長(zhǎng)22.3%，2006年增長(zhǎng)僅為9.9%，可見(jiàn)政策影響在成交量上得到很好體現(xiàn)。而2007年的二手房市場(chǎng)雖然也受到系列政策影響，但消費(fèi)者對(duì)政策已有一定承受能力，政策影響弱化許多，在強(qiáng)勁購(gòu)房需求支撐下，2007年二手房成交量同2006年相比增長(zhǎng)22.26%。2008奧運(yùn)年的二手房成交量在消費(fèi)者的觀望情緒和金融危機(jī)的影響下，出現(xiàn)了近5年來(lái)的首次下降，比2007年下浮28.13%。但鑒于年末一系列政策出臺(tái)的影響，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部預(yù)測(cè)2009年京城二手房成交量將接近70000套。具體原因分析如下：

　　第一，2008年受奧運(yùn)會(huì)和金融危機(jī)的影響，購(gòu)房需求被極大的抑制。因此，住房需求旺盛的京城準(zhǔn)置業(yè)者將在2009年擇合適項(xiàng)目完成置業(yè)大計(jì)，將促2009年二手房成交量上漲。

　　第二，2008年的二手房成交量已經(jīng)低于2005年京城二手房的成交量水平，這也是京城樓市2008年市場(chǎng)一輪自我調(diào)節(jié)的結(jié)束，同時(shí)年末應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)和樓市的疲軟，政府出臺(tái)了一系列降低貸款利率、二手房交易稅費(fèi)改革等政策，積極地促樓市回暖，這也將促2009年京城二手樓市相對(duì)交易活躍。但由于金融危機(jī)的持續(xù)影響，消費(fèi)者的觀望情緒仍將持續(xù)一段時(shí)間，因此成交量并不會(huì)大幅增加。

　　●2009年北京二手房?jī)r(jià)格持續(xù)走低后趨于穩(wěn)定

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部預(yù)測(cè)2009年京城中高檔二手商品房?jī)r(jià)格將在目前的基礎(chǔ)上下浮近5個(gè)百分點(diǎn)后趨于穩(wěn)定，即由目前成交均價(jià)的13682元/㎡下浮至13000元/㎡左右后趨于穩(wěn)定，而這個(gè)下浮的時(shí)間將集中在2009年上半年。原因分析如下：

　　1.奧運(yùn)會(huì)促京城樓市繁榮交易并未在2008年如愿上演，又遭受到金融危機(jī)的侵襲，業(yè)主的堅(jiān)挺心態(tài)逐漸松動(dòng)。京城中高檔二手商品房?jī)r(jià)格自2008年7月份開(kāi)始回落，在2009年初春節(jié)前的傳統(tǒng)樓市清冷期將繼續(xù)走低。

　　2.雖然中國(guó)人民銀行在過(guò)去的兩個(gè)多月中連續(xù)四次下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，并已低至2004年首次上調(diào)貸款利率時(shí)的水平，同時(shí)二手房交易稅費(fèi)改革等政策陸續(xù)發(fā)布以促進(jìn)京城樓市回暖，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易持續(xù)時(shí)間較久的特性，決定了京城樓市對(duì)于政策刺激作用的延后性，因此其成交量并不會(huì)在短期內(nèi)暴漲，故影響中高檔二手商品房的價(jià)格也將繼續(xù)回落。

　　3.由于2008年京城中高檔二手商品房的價(jià)格已經(jīng)持續(xù)走低近6個(gè)月，因此北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部預(yù)測(cè)在2009年春節(jié)過(guò)后，消費(fèi)者的觀望情緒仍將持續(xù)至2009年5-6月份。在此期間，中高檔二手商品房的價(jià)格將下浮5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到2007年底的價(jià)格水平，其后趨穩(wěn)發(fā)展。

　　●2009年兩居成交仍占主導(dǎo)，三居成交量將高于一居

　　2008年1-11月份兩居室(80-110㎡含)的比重始終保持著最高的占有量，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2008年1-11月份各月二居室的成交量占比平均值達(dá)到37.70%。一居室(80㎡以下含)與三居室(110-140㎡含)的成交量占比實(shí)力相當(dāng)，此消彼長(zhǎng)， 2008年1-11月份各月成交量占比平均值分別為26.34%和27.41%。因此，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部預(yù)測(cè)，80-110㎡(含)的兩居室在2009年仍將是主力成交戶(hù)型。而鑒于2008年普通住宅放寬政策的出臺(tái)，將消費(fèi)者選擇房產(chǎn)項(xiàng)目的范圍明顯擴(kuò)大，極大多數(shù)政策出臺(tái)之前劃入非普通住宅行列的房產(chǎn)被解放出來(lái)，因此北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部預(yù)測(cè)2009年選擇110-140㎡(不含)的三居室的消費(fèi)者將增加，將表現(xiàn)為成交量占有率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一居室成交量。

　　●二手商品房占有比重進(jìn)一步加大，將達(dá)到70%

　　北京二手商品房占有比重自2004年以來(lái)不斷增加，2005年為55.6%，2006年為61.3%，2007年達(dá)到62.9%， 2008年更高，達(dá)66.04%。因此，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部預(yù)測(cè)2009年二手商品房占有比重會(huì)繼續(xù)加大，占比達(dá)到70%左右。原因分析如下：

　　第一，公房和經(jīng)適房新增上市速度要遠(yuǎn)落后于商品房量。公房市場(chǎng)無(wú)新增量，而經(jīng)適房上市有時(shí)間限制，需經(jīng)過(guò)五年以上，方可交易。而商品房則不然，一般在預(yù)售兩年后就可進(jìn)入二手房市場(chǎng)。隨著新建商品房的不斷開(kāi)發(fā)，未來(lái)投放到二手房市場(chǎng)的商品房面積不斷增加。

　　第二，2006年5月29日，九部委公布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中稱(chēng)，二手房交易營(yíng)業(yè)稅將由原定2年的征收期限延長(zhǎng)至5年，這一規(guī)定使得竣工年代在2000年之后的商品房在2005年基本都被劃入征收行列。據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2005年5年以上二手商品房?jī)H占到14.6%，從2006年開(kāi)始5年以上免稅二手商品房逐步有所增長(zhǎng)，2006年達(dá)到20.2%，2007年達(dá)到25.4%， 2008年5年以上免稅二手商品房量達(dá)到40%左右。而2008年12月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中指出，將營(yíng)業(yè)稅的免征期限由5年縮為2年，執(zhí)行期限為2009年1月1日至2009年12月31日，這一政策的實(shí)施至少將80%二手房劃入免稅行列。支出成本的大幅降低，必將進(jìn)一步促進(jìn)二手商品房的成交。

　　第三，二手商品房同公房相比較，房屋建筑成新度較高，戶(hù)型相對(duì)符合現(xiàn)代人的居住理念，所以越來(lái)越受到消費(fèi)者的青睞，其成交量一路走高，未來(lái)市場(chǎng)前景頗為看好。

　　●普通住宅占有量將大幅上漲至80%左右，促二手成交量上漲

　　2008年11月24日起，北京市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)放寬政策開(kāi)始實(shí)施，據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，政策實(shí)施后兩周的二手房的成交情況中，普通住宅在成交總量中的比例大幅上升，政策出臺(tái)后兩周(11月24日-12月7日)北京中高檔二手商品房買(mǎi)賣(mài)中的普通住宅成交占比達(dá)到63.4%，而前兩周(11月10日-23日)北京中高檔二手商品房買(mǎi)賣(mài)中的普通住宅成交占比為7.6%。如果僅從普通住宅的成交量占比對(duì)比來(lái)看，政策執(zhí)行后兩周環(huán)比前兩周上漲了8倍。