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　　住宅用地成交量增加 樓面價(jià)同比下降明顯———

　　2008年京城土地市場(chǎng)可謂是跌宕起伏，貫穿全年的樓市低迷引發(fā)的是土地市場(chǎng)的持續(xù)積弱，土地成交在去年頻頻面臨流拍和無(wú)人問(wèn)津的尷尬。而來(lái)自權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，隨著土地市場(chǎng)價(jià)格在去年底的逐漸下降，“沒(méi)人買(mǎi)房也就沒(méi)人買(mǎi)地”的局勢(shì)有所扭轉(zhuǎn)，與之前幾個(gè)月冷清的交易場(chǎng)面相比，2008年12月以來(lái)京城土地成交情況要明顯好于以往， “土地抄底”、“趁低吸納”在歲末年初苗頭顯現(xiàn)。

　　●市場(chǎng)表現(xiàn)●

　　●2008年12月土地市場(chǎng)表現(xiàn)積極 住宅用地成交量明顯增加

　　北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，2008年12月北京共成交26宗土地，僅次于當(dāng)年1月成交的32宗，月度交易地塊數(shù)量位居2008年全年第二，環(huán)比11月增加了一倍。2008年12月土地成交面積為234.6公頃，規(guī)劃建筑面積為234萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加了31%和24%。

　　2008年12月成交的26宗土地中，住宅及含住宅項(xiàng)目用地為5宗，成交土地中規(guī)劃建筑面積為89.9萬(wàn)平方米，占總規(guī)劃建筑面積的38%。；相比2007年末為完成年度供地計(jì)劃而大量推出住宅用地的現(xiàn)象，2008年12月份的住宅用地供應(yīng)顯得更為平穩(wěn)有序。“雖然2008年12月共成交6塊住宅用地，總體看并不算多，但是2008年11月整個(gè)月僅僅成交3宗住宅項(xiàng)目用地，12月份在整體清冷的市場(chǎng)大勢(shì)且接近年關(guān)的情況下還取得這樣的成績(jī)，應(yīng)該值得引起關(guān)注�！� 亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析。

　　值得一提的是，2008年12月9日，北京首鋼融創(chuàng)置地有限公司以20.1億元的高價(jià)拿下了位于海淀區(qū)西北旺新村東南部的西北旺新村三期居住項(xiàng)目。業(yè)界測(cè)算該地塊的樓面價(jià)達(dá)到了7000元/平方米，在如今的市場(chǎng)狀態(tài)下，這樣的手筆著實(shí)讓人驚訝。而該塊土地的成交，也為長(zhǎng)期低迷的京城土地市場(chǎng)注入了一針強(qiáng)心劑，引起業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。

　　任啟鑫認(rèn)為，該宗地塊能夠高價(jià)成交主要有兩個(gè)方面的原因：一方面是位置優(yōu)越，雖然該項(xiàng)目地塊位于北五環(huán)外，但是由于周邊既有中關(guān)村軟件園又有上地信息產(chǎn)業(yè)基地等強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)引擎，且臨近百望山、頤和園等風(fēng)景區(qū)，具有良好的景觀環(huán)境優(yōu)勢(shì)，因此區(qū)域價(jià)值非常突出。雖然該宗土地樓面價(jià)高達(dá)7000元/平方米，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前該區(qū)域的在售項(xiàng)目較少，周邊僅億城·西山華府在售，均價(jià)在20000元/平方米左右，與之相比，西北旺地塊依然存在相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)空間。另一方面的原因是，雖然2008年開(kāi)發(fā)商的資金壓力較大，但在2008年10月以后，政府采取了積極的救市政策，銀行貸款銀根相對(duì)放松，在一定程度上緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，反映到土地市場(chǎng)上便出現(xiàn)了一定的回暖態(tài)勢(shì)。

　　對(duì)于2008年12月住宅項(xiàng)目用地成交量明顯增加，任啟鑫表示，隨著政府救市力度的加大、金融環(huán)境的相對(duì)寬松、推地力度的加大等眾多利好因素影響下，近期土地成交量增加也是意料之中，進(jìn)入2009年，今后一段時(shí)間土地成交量仍將有所增長(zhǎng)。此外，部分開(kāi)發(fā)商也在時(shí)下表示出了尋覓“物美價(jià)廉”地塊的興趣，期待“抄底”為今后的持續(xù)開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備土地。

　　●價(jià)格變化●

　　●住宅用地樓面價(jià)同比下降18.2%

　　2008年12月不僅住宅項(xiàng)目用地成交量環(huán)比增長(zhǎng)，而且樓面價(jià)與2007年同期項(xiàng)目呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月成交的5宗住宅及含住宅項(xiàng)目用地，樓面價(jià)為3505元/平方米，而2007年12月成交的住宅及含住宅項(xiàng)目用地的樓面價(jià)為4286元/平方米，同比下降了18.2%，降幅相當(dāng)明顯。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，樓面價(jià)同比下降明顯，主要是開(kāi)發(fā)商受到2008年以來(lái)項(xiàng)目銷(xiāo)售困難，資金鏈緊張，導(dǎo)致了拿地能力明顯不足，尤其是過(guò)去兩年間曾經(jīng)創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)地王的地產(chǎn)企業(yè)，如今拿地的能力嚴(yán)重減弱。開(kāi)發(fā)商資金緊張導(dǎo)致了2008年二、三季度土地交易的冷清，土地流拍現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，這使得住宅項(xiàng)目用地的樓面價(jià)持續(xù)降低。此外，政府調(diào)控策略的調(diào)整，改減供應(yīng)為控需求，加大了土地放量的力度，尤其是住宅項(xiàng)目用地，供應(yīng)量的加大直接導(dǎo)致了土地市場(chǎng)供需形勢(shì)發(fā)生變化，加之開(kāi)發(fā)商競(jìng)地意愿不足，成交土地的溢價(jià)率下降，使得樓面價(jià)同比明顯回落。

　　有專(zhuān)家在接受采訪時(shí)指出，目前住宅項(xiàng)目用地樓面價(jià)的降低，有利于緩解因高地價(jià)而造成的高房?jī)r(jià)現(xiàn)象發(fā)生，為今后房?jī)r(jià)回落留出空間，對(duì)于逐漸平抑京城高房?jī)r(jià)將可能起到切實(shí)的作用。

　　●鏈接●

　　●遠(yuǎn)郊區(qū)域是土地供應(yīng)主力

　　新城建設(shè)步伐加快

　　查詢北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站看到，在2008年12月上半月成交的這12宗土地中，平谷區(qū)成交了3宗土地、大興區(qū)成交了2宗、昌平、順義、房山、通州各1宗，而朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)共成交的土地僅有3宗，從這些數(shù)據(jù)上可以看出，12月遠(yuǎn)郊區(qū)域成為了土地供應(yīng)的主力區(qū)域，不僅如此，這些遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交的土地多為工業(yè)及商業(yè)項(xiàng)目用地。

　　“12月上半月京城土地市場(chǎng)非住宅項(xiàng)目土地供應(yīng)較多，這說(shuō)明，在目前樓市大環(huán)境仍然低迷的背景下，開(kāi)發(fā)商投資信心及拿地能力仍然受到一定的影響，而遠(yuǎn)郊區(qū)域工業(yè)及商業(yè)項(xiàng)目用地成交的增加充分說(shuō)明，在政府刺激消費(fèi)、帶動(dòng)內(nèi)需的救市思路的指導(dǎo)下，京城的基礎(chǔ)建設(shè)也步入了新的發(fā)展階段，新城建設(shè)的力度和速度都有所加強(qiáng)，這對(duì)于推動(dòng)新城樓市的發(fā)展有望起到積極的作用�！� 任啟鑫表示。(邱旸)