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　　12月17日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。其中，為進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)，對個人購二套普通自住房貸款予以放寬，并對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅進(jìn)行大幅減免。國務(wù)院辦公廳21日發(fā)布支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化的意見共13條，被業(yè)內(nèi)稱為“國13條”。這一系列救市新政的出臺，引起了樓市的強(qiáng)烈反響，各方人士針對新政都發(fā)表了個人的看法。

　　　　市場反應(yīng)

　　　　新房市場銷售走高

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，自政策利好出臺后，上周京城樓市商品住宅銷售套數(shù)和面積雙雙走高。

　　商品住宅銷售套數(shù)為3379套，環(huán)比上漲了21.50%。期房商品住宅總銷售簽約套數(shù)為3098套，環(huán)比上漲25.17%。其中除經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房外的期房商品住宅簽約套數(shù)為1309套，環(huán)比上漲27.96%。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理繆培丹認(rèn)為，此次受減稅、多次降息等多重利好政策的刺激，加上政府對中低價位和中低面積的購房需求給予優(yōu)惠政策的決心，樓市成交量出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)，這也說明合理的價位及優(yōu)惠性的政策，會促使一些持幣購房者的剛性購買力得以釋放。近期大量保障性住房的入市也在一定程度上支撐了成交，與去年同期相比上漲明顯。

　　不過，繆培丹指出，就此認(rèn)為樓市開始回暖尚為時過早，只有當(dāng)價位回歸理性，產(chǎn)品性價比繼續(xù)提高，成交數(shù)字持續(xù)穩(wěn)步上升時，才是樓市開始回暖的有力說明。

　　　　新房供應(yīng)大幅上漲

　　上周京城樓市新開盤項(xiàng)目10個，新增供應(yīng)套數(shù)2854套，新增供應(yīng)面積233975.06平方米，較前一周分別暴漲了374.88%、262.42%。

　　繆培丹指出，上周為二套房貸松綁，此項(xiàng)政策力求進(jìn)一步加大鼓勵普通商品住房消費(fèi)來拉動經(jīng)濟(jì)促進(jìn)內(nèi)需，市場表現(xiàn)出小幅回暖的跡象。新政鼓勵房產(chǎn)企業(yè)以合理價格進(jìn)行促銷，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求以及取消城市房地產(chǎn)稅等，提升了開發(fā)商的信心，使得很多原先對樓市后期走向不確定打算延后開盤的開發(fā)商紛紛提前入市，短期內(nèi)樓市新增供應(yīng)量明顯上升。

　　　　二手房客戶登記量上漲

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，自新政發(fā)布以來，簽約量與之前基本持平，但是客戶登記量環(huán)比漲三成左右。

　　簽約量之所以持平，因?yàn)闀壕忂^戶的二手房占到總體二手交易市場的三成左右。鏈家地產(chǎn)研發(fā)中心主任王志偉表示，營業(yè)稅調(diào)整后，必然使絕大多數(shù)二手房交易雙方推遲過戶，等待政策實(shí)施后交易成本的大幅降低。

　　至于客戶登記量上漲，王志偉認(rèn)為，對于很多由于承受限度等原因而遲遲未購房的人來說，營業(yè)稅調(diào)整使交易成本大幅減少，促進(jìn)這部分人的購房意愿上升。

　　　　各方熱議

　　　　【樂觀派】

　　　　亞豪機(jī)構(gòu)副總 王亞男

　　　　解決開發(fā)商資金壓力頗有針對性

　　新政第三條中，鼓勵企業(yè)重組，取消城市房地產(chǎn)稅。這條政策還是頗具針對性的。一方面支持鼓勵開發(fā)“90/70”政策房，緩和限價房政策執(zhí)行難的問題，另一方面解決開發(fā)商資金壓力過大、易產(chǎn)生爛尾房的問題。

　　該政策支持執(zhí)行“90/70”政策的開發(fā)商，特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，幫助開發(fā)商緩解資金壓力，防止出現(xiàn)大面積爛尾現(xiàn)象，同時，促進(jìn)開發(fā)商加大中低價位、中小套型商品房的開發(fā)力度，對于限價房的開發(fā)投資也起到了積極作用，有助于緩解前一階段限價地頻頻流標(biāo)的問題。之前雖出臺了一定刺激樓市消費(fèi)的政策，但并未對樓市有價無市起到明顯作用。臨近年底，開發(fā)商面臨著大量工程款、材料款的結(jié)算，資金壓力驟然加劇，如果項(xiàng)目銷量仍無法出現(xiàn)回暖，有可能造成部分開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂，其所開發(fā)的項(xiàng)目也將陷入爛尾。國務(wù)院意見的出臺，有助于引導(dǎo)銀行加強(qiáng)對大型開發(fā)企業(yè)的資金支持，然而銀行也會在合理評估企業(yè)還款能力的基礎(chǔ)上放貸，部分中小企業(yè)仍面臨一定的經(jīng)營風(fēng)險。同時，對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)的整合。從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)重組，讓缺乏實(shí)力的開發(fā)商逐漸退出歷史舞臺，減少經(jīng)營風(fēng)險。

　　政策中規(guī)定，按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。由此看來，政府要逐步放寬外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)。這對于外資來說是利好，因?yàn)橄噍^于歐美市場，中國的房地產(chǎn)市場還是頗具投資潛力。吸引外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，也有助于解決本地企業(yè)的開發(fā)資金瓶頸，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有利。

　　　　保利(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 劉翔

　　　　首次正面鼓勵改善型住房需求

　　國13條說明中央政府對地方政府救市政策是持肯定意見的，而且含有鼓勵的態(tài)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常開發(fā)是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的必要條件，此次政府“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化”，進(jìn)一步明確了政府對房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的堅定態(tài)度。

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，文件首次正面鼓勵“改善型住房需求”，并在稅收、利率等方面給予此類消費(fèi)明確政策支持。改善型住房需求是剛性需求中購買力最強(qiáng)的，至少要占到市場需求的30%以上，這些政策的支持將無疑促使商品房成交量進(jìn)一步放大。

　　我們認(rèn)為消費(fèi)者的剛性需求依然存在，目前市場最缺乏的仍然是信心，眾多看房的客戶此前體現(xiàn)了一種觀望態(tài)度，國家政策利好的陸續(xù)出臺，將促使交易量逐漸活躍。

　　對于品牌開發(fā)商來說，政府政策總的來說是一個利好，給予了企業(yè)更多的空間和更多的機(jī)會。希望政府后續(xù)進(jìn)一步出臺各種措施和細(xì)則，增強(qiáng)市場信心，促進(jìn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。(記者 陳聯(lián)科)

　　　　我愛我家經(jīng)紀(jì)公司副總 胡景暉

　　　　增加銀行二套房貸自主性

　　新政從調(diào)整營業(yè)稅的征收、加大自住型和改善型住房消費(fèi)信貸支持力度，并對貸款購買第二套房的部分人群進(jìn)行了松綁，這些政策對于促進(jìn)樓市的回暖有利。

　　這次對營業(yè)稅的調(diào)整擴(kuò)大了受益面，從之前受益的20%左右增加到30%左右，增加的10%主要來自非普通住宅，這樣一來會更好地促進(jìn)二手房銷售，提高市場活躍度。

　　加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。在落實(shí)居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定。

　　關(guān)于貸款購買第二套房利率的制定，在原有的特殊優(yōu)惠政策外，增加由銀行制定貸款利率，突破了貸款購買第二套房的限制，加強(qiáng)了銀行放貸的自主性，改善了二套房貸款購房的環(huán)境，提高了購房人的投資率，有利于促進(jìn)一二手房的銷售。

　　　【冷靜派】

　　　　地產(chǎn)資深評論人 樓市傳媒董事長 蔡鴻巖

　　　　利好舉措多是試探性的

　　國13條重要的是它所釋放的政策利好信號，那就是政府是要救市的，而救市就是要救成交量。目前來看，這些利好舉措很多是試探性的，對于成交量的真正提升作用有限。

　　鼓勵投資型市場向消費(fèi)型市場轉(zhuǎn)變是沒有問題的，相關(guān)措施所釋放的政策信號也非常強(qiáng)烈，但從歷次宏觀調(diào)控來說，政府對房市的理解會顯示出不同意見的博弈，并且往往會起相反作用。

　　國13條要堅持住房市場化基本方向、堅持對低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度。很明顯，政府的意圖并不是讓房價不跌，而是“市場化”。

　　以具體措施來看，城市房地產(chǎn)稅在房地產(chǎn)商負(fù)擔(dān)的稅賦中的比例太小。營業(yè)稅減免會促進(jìn)二手房市場交易的活躍，也有利于炒房者將壓在手里的投機(jī)性住房出手，但對房地產(chǎn)企業(yè)來說，幾乎毫無意義。而且，由于可賣出時間的大大縮短，還會使原來打算買一手房的購房者轉(zhuǎn)向二手房市場，所以從這個意義上來講，該政策對房地產(chǎn)行業(yè)也有偏空的成分。

　　至于二套房貸的松動則很難從實(shí)際操作中執(zhí)行，因?yàn)檎嬲�意義上的房屋普查在中國尚未展開。更重要的是，政府關(guān)于保障性住房和商品房的界定是模糊的，而大量保障性住房進(jìn)入市場對房價不可能不形成沖擊。

　　目前來看，鼓勵開發(fā)商合理定價，支持房產(chǎn)企業(yè)重組、對開發(fā)中小戶型的地產(chǎn)商給予更多的金融支持所釋放的政策信號仍然需要思考和分析，因?yàn)樗�和救交易量的信號是沖突的，政府的擔(dān)心是過強(qiáng)的政策會使房價恢復(fù)上漲趨勢，但過弱的政策也無助于交易量的回升，買漲不買跌的心理對這個市場仍然有很大的影響作用。總體上講，政府已經(jīng)認(rèn)識到救市的重要性，預(yù)計未來一段時間，仍然會有利好政策出臺。(記者 陳聯(lián)科)

　　　　-中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰

　　　　落實(shí)細(xì)節(jié)需要較長時間

　　12月17日的國務(wù)院出臺對諸多政策做出了調(diào)整，表明對于房地產(chǎn)市場的刺激政策也在前所未有地陸續(xù)釋放中，調(diào)控尺度已經(jīng)陸續(xù)退回到2007年。當(dāng)然對于整個市場來講，不斷解禁的調(diào)控政策也必將陸續(xù)提升整體市場的活躍，抑制現(xiàn)在量價齊跌的蔓延。不過，我認(rèn)為現(xiàn)在也不要對新政效果過度樂觀。

　　首先經(jīng)濟(jì)層面的數(shù)據(jù)將顯示需求持續(xù)放緩，購買力及還貸能力將持續(xù)下降，在我看來下降的速度快于刺激的幅度；其次，有限度的降低第二套房貸的門檻所適用的人群非常有限，多數(shù)有能力的消費(fèi)者還是均要為第二套購房額外多支付成本；第三，對于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的解釋、人均居住面積的計算依據(jù)、稅務(wù)部門的減免流程等諸多需要進(jìn)一步落實(shí)的政策操作細(xì)節(jié)還需要很長時間，這個時間內(nèi)客戶只會觀望；第四，營業(yè)稅雖然免除，還存在個人所得稅、土地增值稅、契稅等門檻成本；第五，市場對購房抵稅、購房入戶、取消限外等松綁政策依舊期待。

　　目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)今非昔比，購房人的信心恢復(fù)需要時間，除非強(qiáng)有力的刺激政策才能拉動整個市場深跌的趨勢，因此松綁固然吸引，但是和市場深跌相比已經(jīng)不足以打消購房人對房價下跌的疑慮。(記者 趙麗萍）