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　　2008年的北京樓市可謂多事之秋，從年初開始，宏觀調(diào)控的作用逐漸顯現(xiàn)，樓價開始理性回歸。接下來，樓市銷售量持續(xù)低迷，并且多個月份出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。在這種狀況下，開發(fā)商開始打折促銷，各種營銷策略甚囂塵上。樓市價格開始調(diào)整，部分區(qū)域出現(xiàn)價格下降。那么，具體到北京的各個熱點板塊，房子的價格到底如何呢，本報記者選取了京城十大熱點區(qū)域進行了價格調(diào)查，以便于消費者對這些區(qū)域的價格走勢有所了解，從而選擇合適的區(qū)域置業(yè)投資。

　　東部區(qū)域 部分板塊價格波動

　　東部區(qū)域一直以來就是北京市項目供應的重點區(qū)域，并且隨著配套的不斷完善，該區(qū)域的項目價格一路水漲船高。不過，受到今年宏觀形勢的影響，其價格漲勢開始放緩。部分項目相比價格峰值出現(xiàn)了較大幅度下降。

　　百子灣板塊：價格變化較為平緩

　　區(qū)域分析：百子灣板塊位于朝陽區(qū)CBD東，先天的區(qū)位優(yōu)勢使得區(qū)域商品房的客戶群體以工作在CBD的高級白領家庭為主，為迎合這部分購買群體的消費需求，區(qū)域內(nèi)的商品房供應多為高檔公寓產(chǎn)品，匯聚了Peking House首府、珠江帝景、樂成公館等多個公寓項目。目前在售項目均價在19700元/平方米左右，相比2007年11月時在售項目均價下降了3%，相比在售項目的峰值價格下降了8%。

　　價格變化：百子灣區(qū)域在2006、2007年曾是京城高檔住宅的主力供應區(qū)，但隨著2008年樓市大勢的轉弱，百子灣區(qū)域的新盤供應量也呈現(xiàn)出減少趨勢。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計顯示，2008年，百子灣僅美利山、金泰·先鋒、金都杭城等幾個項目有所放量，供應了2337套、21.7萬平方米商品房，2008年開盤項目的平均價格為14927元/平方米，低于目前在售項目的均價，顯示出新增項目選擇低價開盤，目的在于加快銷售進度。而在2006、2007兩年樓市發(fā)展鼎盛時期開盤的項目，目前多在尾盤銷售階段，前期已經(jīng)通過銷售回籠了大量資金，開發(fā)商大幅降價的動力并不充足。

　　專家點評：亞豪機構副總任啟鑫認為，從價格對比來看，百子灣區(qū)域的商品房價格波動較為平緩，具備一定的區(qū)域抗跌性，這與其優(yōu)越的區(qū)域位置與高端客戶群體的有力支撐密切相關。

　　從客戶購房心理的角度來看，高端客戶的購房心態(tài)趨于理性和謹慎，既能夠在判斷市場出現(xiàn)回落可能時暫緩消費，也有能力在市場觸底時把握機會。因此，高端住宅的銷量復蘇往往優(yōu)于普通住宅，可以預期，百子灣區(qū)域的商品房銷售有望在半年內(nèi)回暖。

　　四方橋板塊：房價出現(xiàn)調(diào)整

　　區(qū)域分析：四方橋板塊位于東南四環(huán)，臨近CBD核心區(qū)，占地1平方公里的歡樂谷主題公園、窯洼湖公園及若干城市綠化景觀帶緊密簇擁，酒店、商業(yè)、學校、劇院等生活配套完備，良好的宜居氛圍吸引了購房者的眼光。從交通方面來看，四方橋區(qū)域是連接城區(qū)與外部區(qū)域的重要樞紐，該區(qū)域不僅有四環(huán)路通過，而且還是京津塘高速路的起點。近年來四方橋區(qū)域迅速崛起，尤其是地鐵7號線、14號線規(guī)劃出臺以來，該區(qū)域的價值更是得到了巨大的提升。

　　在售項目：目前，該區(qū)域在售的項目有5個。北京華僑城二期空中歡樂墅A2-5/7均已基本售罄，A2-6全景觀樓王空中歡樂墅及三期A2-4景觀薄板正在熱售中。另外在售的還有美景東方、禧福匯國際社區(qū)、山水文園之Riverside等，多為高檔公寓項目。

　　價格變化：目前該區(qū)域的在售項目均價18800元/平方米，與去年11月該區(qū)域的在售均價相比下降了5.1%，與在售項目峰值價格相比則下降了10%。

　　專家點評：任啟鑫分析認為，雖然四方橋區(qū)域地理位置較好，周邊配套措施也相對完善，但是，由于今年京城樓市整體的交易情況較差，該區(qū)域也不能獨善其身，開發(fā)商也不得不調(diào)整銷售價格，以期取得好的銷售效果。不過，因為四方橋區(qū)域地理位置較好、配套較為齊全，且隨著地鐵7號線、14號線的相繼開工建設，未來該區(qū)域的價值將得到進一步提升，發(fā)展?jié)摿σ埠艽�。因此，在區(qū)域價格下調(diào)的基礎上，性價比高的房子仍然會受到消費者的追捧。

　　通州板塊：比去年同期有所下降

　　區(qū)域分析：通州區(qū)是距離市區(qū)最近的一個郊區(qū)，也稱為京東區(qū)域。通過城鐵八通線與朝陽區(qū)相連，使通州區(qū)具備先天的地理位置優(yōu)勢。通州區(qū)也因此承接了大量在朝陽區(qū)工作的上班族購房人，區(qū)域內(nèi)商品房供應也以普通住宅為主。

　　在售項目：目前，通州區(qū)在售普通住宅項目包括金隅·七零九零、新通國際花園、時尚街區(qū)等10余個項目。

　　價格變化：目前，該區(qū)域的均價在8070元/平方米左右，相比去年同期的在售項目均價下降了16%。通州區(qū)商品房項目價格與去年同期相比經(jīng)歷了明顯的一輪沖高回落過程，2007年下半年樓市發(fā)展高峰時期，受區(qū)域新增供應量不足的影響，通州區(qū)部分項目均價曾經(jīng)達到12000元/平方米的高位價格。2008年，通州區(qū)新盤放量開始增加，1-10月累計供應了7467套，68.6萬平方米普通住宅，對于區(qū)域商品房價格形成了較大沖擊，加速了價格回調(diào)的力度。

　　專家點評：任啟鑫認為，通州區(qū)在北京發(fā)展規(guī)劃中雖被定位為“重點新城”，但目前區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍較為緩慢，這為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了阻礙。如果僅僅依賴于周邊經(jīng)濟發(fā)達城區(qū)擠壓外擴的購買力來支撐通州地區(qū)的樓市發(fā)展，那么隨著通州房價的提高，這部分購買力被迫再次向外擴散。2007年，燕郊樓市的火爆便緣于此，通州樓市則面臨著不上不下的尷尬場面，只有加速本地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高本地購買力，才有望再度迎來通州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的春天。

　　西部區(qū)域 價格呈現(xiàn)小幅回落

　　京城西部一直以來給大家的印象是供應量少，價格高。不過，在整個樓市處于調(diào)整期的情況下，加之西部一些保障性用房的入市，京西區(qū)域的房價也比去年同期出現(xiàn)了下降。

　　花鄉(xiāng)板塊：價格小幅下降

　　區(qū)域分析：花鄉(xiāng)板塊隸屬豐臺區(qū)，位于京城西南四環(huán)，以花鄉(xiāng)橋為中心向四周輻射。京城素有“西富東貴”之說，而花鄉(xiāng)板塊正是在此區(qū)域。得益于豐臺科技園區(qū)、世界公園等利好因素的影響，該區(qū)域經(jīng)濟近幾年發(fā)展較為迅速，房地產(chǎn)市場也取得了長足的發(fā)展。

　　在售項目：2008年花鄉(xiāng)板塊僅有萬年花城和富錦嘉園兩個項目放量供應，新增供應套數(shù)僅為307套，新增供應面積為4.6萬平方米。該板塊其他的在售項目多已進入尾盤階段。目前，該板塊在售的商品住宅項目還有怡海花園、鴻業(yè)興園等7個項目。

　　價格變化：目前在售項目均價為11885元/平方米，與去年同期的在售均價相比下降了4%，相比去年峰值價格下降了10%，均呈現(xiàn)小幅下降的態(tài)勢�；ㄠl(xiāng)區(qū)域處于城鄉(xiāng)接合帶，區(qū)域經(jīng)濟仍處于劣勢，隨著今年京城樓市整體交易的持續(xù)低迷，該區(qū)域在售項目銷售情況不景氣，價格也出現(xiàn)一定回調(diào)。

　　專家點評：任啟鑫認為，未來，在政府大力推進保障性住房建設的總體發(fā)展思路下，地處城鄉(xiāng)接合帶的花鄉(xiāng)板塊必然會增加此類保障性住房，因此，該區(qū)域未來的供應主流仍然是普通住宅產(chǎn)品，而且該區(qū)域的房價上漲空間不會很大。

　　房山板塊：房價比去年同期上漲

　　區(qū)域分析：在京城的樓市中，房山區(qū)一直是一個價格洼地，由于該區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展相當緩慢，且交通配套措施有一定的滯后性，因此該區(qū)域的樓市發(fā)展較為緩慢，但是近兩三年來，房山區(qū)在京城房價高漲、住宅郊區(qū)化日益加劇的大背景下也得到了很大的刺激，商品住宅項目多了起來。

　　在售項目：2008年由于受京城樓市大勢的影響，該區(qū)域的銷售情況也表現(xiàn)一般，但個別項目銷售情況較為不錯，如北潞尚界、提香草堂等，由于項目自身的品質(zhì)較好、價值資源相對稀缺，因此銷售情況相對較好。目前該區(qū)域在售的商品住宅項目有近20個。且多為普通住宅項目。如北潞尚界、瑞雪春堂、天驕俊園、天地新城等，別墅類項目僅有提香草堂、琉璃湖別墅等少數(shù)幾個項目。

　　價格變化：目前，該區(qū)域在售項目的銷售均價為6745元/平方米，與2007年11月該區(qū)域的在售均價相比上漲了26%，與在售項目峰值價格相比則下降了6%。從近一年的價格走勢上看，雖然目前該區(qū)域在售價格比峰值時價格有所下降，但與去年同期的在售價格相比還是出現(xiàn)了明顯的上漲態(tài)勢，房山板塊由于前幾年樓市發(fā)展相當滯后，所以造成了該區(qū)域房價僅有京城核心區(qū)域一半的價格，因此隨著該區(qū)域交通及配套的不斷改善，在價格上具有很大的上漲空間。

　　專家點評：任啟鑫認為，從長遠來看，隨著京城軌道交通的加速建設，隨著各項配套措施的不斷完善以及房山的區(qū)域優(yōu)勢不斷顯現(xiàn)，該板塊的樓市仍然具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ�隨著京城樓市的逐步理性回歸，未來該區(qū)域具有鮮明特色、性價比高的優(yōu)秀項目仍將會得到廣大購房者的青睞。

　　南部區(qū)域 不同板塊有漲有跌

　　北京的南城一直以來發(fā)展不是很快，但是隨著樓市的不斷發(fā)展，該區(qū)域逐漸追趕上來，房價也開始不斷上揚。特別是一些較為成熟的板塊，隨著地鐵的開通，逐漸發(fā)展完善。

　　亦莊板塊：價格略有上漲

　　區(qū)域分析：2004年，亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)住宅性質(zhì)用地停止供應，導致了亦莊核心居住區(qū)商品房供應的稀缺，07年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始向周邊區(qū)域擴展，延伸到了馬駒橋、三羊居住區(qū)和涼水河南側的南部新區(qū)。

　　在售項目：核心居住區(qū)的商品供應多為商業(yè)、公建立項的商住公寓，如榮京麗都、興盛國際等，2008年，亦莊板塊僅金色·漫香林、亦莊北岸、水晶布洛格等5個項目推出新一期的放量，供應套數(shù)1229套，供應面積10.4萬平方米，新增供應中51%為建筑面積在100平方米以下的小戶型產(chǎn)品。

　　價格變化：亦莊板塊在售項目的整體均價在11020元/平方米左右。新增供應量的相對不足支撐了區(qū)域房價保持穩(wěn)定，與去年同期相比，亦莊板塊的價格基本保持穩(wěn)定，與區(qū)域價格的最高階段相比還略有上漲，上漲幅度為4%。

　　專家點評：任啟鑫認為，亦莊板塊價格雖保持穩(wěn)定狀態(tài)，但購房人應明晰商住立項項目與普通商品房項目在土地使用年限、生活成本支出等方面的區(qū)別，同時，商住項目還可以作為辦公注冊地，具有一定的投資屬性，建議購房人根據(jù)自身生活、工作的需要合理置業(yè)。

　　方莊板塊：比去年同期回落

　　區(qū)域分析：方莊板塊地處南二、三環(huán)間，地鐵5號線穿行，交通發(fā)達。在上世紀90年代，方莊曾是北京高檔住宅項目的聚集區(qū)，商品房開發(fā)較早，經(jīng)過十余年的開發(fā)建設，區(qū)域內(nèi)的醫(yī)療、教育、商超、銀行等生活配套設施完備，生活便利。

　　在售項目：隨著土地的稀缺，方莊商品房開發(fā)呈現(xiàn)出減緩態(tài)勢，2008年僅供應了914套、9.2萬平方米商品房。目前，方莊板塊僅有建邦華府、方莊6號、亞勝·鉑第公館等5個項目在售。

　　價格變化：目前，該區(qū)域的項目銷售均價為16260元/平方米，相比去年同期回落了7%，相比價格峰值階段回落了14%。從區(qū)域價格波動的情況來看，方莊板塊目前尚難以支撐20000元以上的單價水平，部分項目在單價突破20000元以上后出現(xiàn)了大幅回落的現(xiàn)象。根據(jù)目前的市場情況，方莊地區(qū)不同品質(zhì)的項目，均價保持在13000-16000元/平方米左右，是一個相對合理、能夠被市場認可的價格區(qū)間，過高的價格水平如果沒有高品質(zhì)的產(chǎn)品支撐，將可能出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。

　　專家點評：任啟鑫認為，2008年開盤項目的銷售印證了這一看法，方莊地區(qū)開盤均價低于16000元的項目整體銷售率為61%，高于16000元的項目銷售率僅為19%�？梢钥吹�，如果想取得良好的銷售業(yè)績，制定合理的、可被購房人接受的價格才是關鍵。

　　北部區(qū)域：不同板塊價格變化大

　　由于受到奧運會的利好，北部區(qū)域在市政建設、軌道交通上都有了長足的進步，特別是亞奧區(qū)域，房價的躥升速度曾經(jīng)創(chuàng)下了北京各區(qū)域之最。據(jù)記者調(diào)查顯示，北部區(qū)域不同板塊當前也呈現(xiàn)了不同的價格變化，有的板塊價格下降，有的則小幅上漲。

　　清河-西三旗板塊：房價降幅較大

　　區(qū)域分析：清河-西三旗板塊位于北五環(huán)上清橋外區(qū)域，一直是北京房地產(chǎn)供應量較為集中的板塊。出行的主要交通干線是八達嶺高速公路，造成了區(qū)域內(nèi)交通擁堵現(xiàn)象較為嚴重，雖開通了市郊鐵路S2線、城鐵13號線，但距離該板塊商品房供應的中心區(qū)域較遠，對樓市貢獻不大，規(guī)劃中的城鐵8號線將穿越清河-西三旗板塊，建成后能夠有效縮短上班族的通勤時間成本，為區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來良好的契機。

　　在售項目：目前，清河-西三旗板塊周邊包括金隅美和園、旗勝家園兩個限價房項目在內(nèi)，共有9個項目在售。

　　價格變化：目前該區(qū)域內(nèi)的普通商品房均價為12580元/平方米，相比去年同期的區(qū)域價格水平下降了27%，降幅較大。

　　專家點評：任啟鑫認為，清河-西三旗板塊在2007年樓市迅猛發(fā)展的時期，過度透支了未來的發(fā)展空間，而區(qū)域面貌并沒有隨市場發(fā)展得到良好的改善，配套嚴重不足且商業(yè)品質(zhì)相對較低，市場認可度不佳，造成了這一輪價格的大幅回落。2008年，清河-西三旗板塊的總體供應量較為充裕，供應了2840套，30.8萬平方米商品房，新增供應的飽和也加劇了價格回落幅度，預計這種趨勢還將在一段時期內(nèi)保持。

　　亞奧板塊：價格小幅上漲

　　區(qū)域分析：受2008年奧運會的舉辦這一空前利好刺激，通過奧運前期在交通、環(huán)境等基礎設施方面的大興土木，亞奧板塊已經(jīng)逐漸形成一個交通、環(huán)境、生活、文化等各方面都屬上乘的區(qū)域。得奧運之天時地利，區(qū)域價值在近幾年陡然上升，如今的亞奧板塊已經(jīng)成為北京公認的高端品質(zhì)社區(qū)聚集地。

　　在售項目：區(qū)域在售項目包括金泉國際大酒店、遠洋·萬和城、美倫堡等多個高檔公寓項目。

　　價格變化：在售項目均價為21200元/平方米，與去年同期相比上漲了5%，目前仍處于奧運價值的逐步釋放階段，區(qū)域房地產(chǎn)價格還有一定的上升空間，這與北京房地產(chǎn)市場的整體房價趨勢大相徑庭，顯示出了極佳的投資價值。

　　點評：任啟鑫認為，2008年供應量的稀缺強化了區(qū)域商品房項目的抗跌性， 2008年亞奧板塊僅供應了1667套商品房，供應面積為22.8萬平方米，其中80%均為建筑面積在100平方米以上的大戶型產(chǎn)品，46%為建筑面積在200平方米以上的超大戶型，多為迎合高端客群的升級型置業(yè)或投資型置業(yè)需求，寬闊的戶型設計帶來了居住空間的高舒適度，能夠滿足高端客群對于生活品質(zhì)的高要求。

　　奧北板塊：價格回落顯著

　　區(qū)域分析：得益于奧運會的舉辦對區(qū)域內(nèi)環(huán)境、交通等基礎設施建設的拉動作用，奧北板塊的區(qū)域面貌在2007年有了翻天覆地的變化。立湯路的改造、5號線的通車、立水橋交通樞紐周邊大型商業(yè)設施的完善，均帶給了奧北樓市強大的發(fā)展契機。

　　在售項目：據(jù)亞豪機構統(tǒng)計顯示，今年奧北板塊累計供應了5271套商品住宅，供應面積41.3萬平方米，是北京商品房供應量最為充足的區(qū)域之一，且將近九成均為面積100平方米以下的小戶型供應，套均總價為81.7萬元。奧北板塊低總價、小戶型的商品房供應，區(qū)域內(nèi)良好的交通、商業(yè)設施，完善的生活配套，使該區(qū)域成為普通購房人的首選區(qū)域，特別是未婚的男女青年。日前，記者從坐落在奧北別墅區(qū)的望都新地售樓處了解到，望都新地定位為新五環(huán)低密度第一居所，在已售出的房子之中，新婚夫婦的購房比例占絕大多數(shù)。另外，該區(qū)域在售的還有東方郁金香、紫金新干線、公園2008等。不過，由于奧北板塊供應量較為充足，造成了區(qū)域內(nèi)在售項目間競爭壓力的加劇。

　　價格變化：目前奧北板塊在售項目均價為10200元/平方米，相比去年同期下降了21%，相比區(qū)域價格峰值下降了24%，是北京地區(qū)房價回落趨勢最為顯著的一個區(qū)域，與毗鄰的亞奧板塊形成了反差。

　　專家點評：任啟鑫認為，奧北板塊的宜居性、生活便利指數(shù)都相對較高，在面臨巨大的市場壓力時，普通購房人的消費停滯使區(qū)域在售項目出現(xiàn)了超跌現(xiàn)象，這一趨勢還可能在短期內(nèi)持續(xù)，但隨著市場回暖，奧北板塊將出現(xiàn)新一輪的價格回升。(趙麗萍)