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滬房地產(chǎn)業(yè)頹勢難挽 業(yè)內(nèi):降價將成明年"主旋律

2008年11月19日 08:32 來源:中國證券報 發(fā)表評論

  當(dāng)降價扯下“遮羞布”的時候,房地產(chǎn)開發(fā)商們便不再遮遮掩掩。

  佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,上周,上海商品住宅成交面積比前一周增加了13%,連續(xù)兩周實現(xiàn)環(huán)比增長,對應(yīng)的代價是成交價的下跌。上周上海商品住宅成交均價下跌了7%,這得益于不少樓盤主動打出“降價牌”。多位業(yè)內(nèi)人士指出,上海樓市仍有15%-20%的調(diào)整空間,2009年降價將成為上海樓市的“主旋律”。

  頹勢難挽

  上海的房價會像珠三角一樣大跌嗎?A股市場的走勢會不會在房地產(chǎn)市場重演?這兩個問題近來困擾著上海樓市的各方參與者。

  在專家看來,理論分析可以給出一個答案。多年精研上海地產(chǎn)市場走勢的上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭指出,按照此前房價收入比測算,上海房價應(yīng)在2007年的基礎(chǔ)上下調(diào)15%左右,但今年以來,即使拿9月均價與去年12月相比,上海房價仍然上漲了13%。這意味著,在9月價格的基礎(chǔ)上,上海房價需要回調(diào)20%左右,才會趨于比較合理。而按目前情況,由于前三季度基本上是上漲的,2008年上海房價比2007年會有一定的漲幅,但2009年與2008年相比,房價一定是下跌的。

  上海證券房地產(chǎn)分析師沈莉則用租金回報率測算得出了相同的答案。沈莉告訴記者,按當(dāng)前上海樓市約3.3%的租金收益率計算,上海房價的泡沫大約為30%。如果按房價收入比來算,上海房價的泡沫大約為22%。考慮到當(dāng)前上海房價已小幅回落,在人均可支配收入、租金沒有大幅下降的前提下,測算得出的上海房價跌幅約在15%左右。

  中周期調(diào)整

  近期,上海市政府迅速擬定了“十四條”細(xì)則,并且重新量化了普通住房標(biāo)準(zhǔn)。政策面暖風(fēng)頻吹令業(yè)內(nèi)為之一振,但這會改變上海樓市的運行趨勢嗎?

  業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計,上海樓市將在兩年內(nèi)見底。易居房地產(chǎn)研究院的《2008-2009年中國房地產(chǎn)市場趨勢研究報告》認(rèn)為,我國近幾年房價漲幅遠(yuǎn)超發(fā)達國家歷史水平,“冒進主義”的結(jié)果必然是市場調(diào)整,2-3年低潮期是必需的。從我國宏觀經(jīng)濟的周期和樓市成交量走勢來看,樓市在2010年反彈的概率較大。

  沈莉則表示,2009年經(jīng)濟增速若保持在8%以上,那么房地產(chǎn)市場的調(diào)整屬于中周期的調(diào)整,而中周期的調(diào)整一般在2年左右,未來半年至一年應(yīng)該可以看到價格下跌,其中最有可能下跌的時間段是今年底、明年一季度和明年底。不過,上海樓市有自己的特點,市政府對土地供應(yīng)一直調(diào)控得比較好,而且上海的可售房源/每天的消化量測算的時間也最短,因此上海樓市比其他一、二線城市抗跌。(記者 李良)

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