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　　2008年10月22日晚，財(cái)政部發(fā)布了《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》的文件，其中針對(duì)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)優(yōu)惠措施如下：首先在稅費(fèi)上進(jìn)行減免，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。在政策執(zhí)行前，存在9天的緩沖期，由于可以預(yù)見交易稅費(fèi)支出減少的直接優(yōu)惠，一二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了不同的反應(yīng)。

　　一手房市場(chǎng)成交環(huán)比持平

　　記者自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的公示數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，契稅優(yōu)惠公布的23日-27日，一手房市場(chǎng)反應(yīng)不大，環(huán)比前5日，還有小幅的上漲。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，10月23日-27日，商品住宅共成交1192套，其中商品房成交902套，經(jīng)濟(jì)適用房成交290套，限價(jià)房成交365套。而10月18日-22日，商品房共成交1679套，其中，商品房成交861套，經(jīng)濟(jì)適用房成交261套，限價(jià)房成交557套。由此可見，在優(yōu)惠政策實(shí)施前的緩沖期內(nèi)，商品房所受到的影響不是很大。政策發(fā)布后的5日內(nèi)，商品房成交反而多了41套，小幅上漲4.8%。

　　從成交數(shù)字來看，市場(chǎng)變化不是很大，但是不少開發(fā)商認(rèn)為，這對(duì)于提升樓市信心還是起到一定的作用。位于北京奧北別墅區(qū)的項(xiàng)目望都新地25日組織了團(tuán)購，到目前為止只成交了十幾套。這與之前由搜房網(wǎng)組織的“潤(rùn)澤·悅溪”項(xiàng)目的團(tuán)購活動(dòng)相比就差了不少，據(jù)了解，該項(xiàng)目開盤共400套，當(dāng)天團(tuán)購活動(dòng)已經(jīng)認(rèn)購共323套，成交額過兩億。據(jù)望都新地銷售部門負(fù)責(zé)人解釋，由于國家出臺(tái)了新政策，契稅優(yōu)惠，一些客戶在等待新政正式實(shí)施的11月1日才會(huì)下單購買，以節(jié)省購房成本。估計(jì)到11月1日，真正的交易結(jié)果才能出來，將會(huì)高于目前的成交量。

　　位于順義中央別墅區(qū)的項(xiàng)目“譽(yù)天下”于日前樣板間開放。該項(xiàng)目的開發(fā)商長(zhǎng)江實(shí)業(yè)公司董事郭子威表示，之所以選擇在這個(gè)時(shí)候開放樣板間，是因?yàn)楸本�樓市之前一直低迷，購買者信心不足，而現(xiàn)在政府出臺(tái)購房?jī)?yōu)惠政策，盡管在短期內(nèi)對(duì)于提升樓市成交量影響有限，但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)提升市場(chǎng)信心有很大的意義。讓樓市購買者看到，市場(chǎng)正在向好。因?yàn)楝F(xiàn)在樓市并不是沒有購買力，而是在大家“買漲不買跌”的心理下，市場(chǎng)成交量才會(huì)低迷�，F(xiàn)在政府出臺(tái)利好政策，在此間推廣產(chǎn)品，讓購房人看到真正值得居住投資的產(chǎn)品，對(duì)于項(xiàng)目銷售有很大幫助。他表示，該項(xiàng)目于近期正式開盤，推向市場(chǎng)。

　　六成二手房客戶暫延過戶

　　與一手房市場(chǎng)情況不同，二手房市場(chǎng)反應(yīng)則更加大。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，自23日開始，絕大多數(shù)已簽訂合同的二手房交易方暫停過戶，這部分人群占到了總體成交的六成左右。

　　“鏈家地產(chǎn)”副總祈士釗認(rèn)為，造成大多數(shù)交易雙方愿意暫延過戶等待稅費(fèi)優(yōu)惠的原因主要有兩個(gè)：首先，即使北京市最低限度對(duì)交易稅費(fèi)進(jìn)行減免，按照財(cái)政部的政策，90平方米及以下房產(chǎn)降低0.5%的契稅和免征0.05%的印花稅，也可以直接減少交易0.55%的成本，雖然幅度較小，但鑒于短期內(nèi)即可執(zhí)行，因此買賣雙方配合度非常高；其次，鑒于已出稅費(fèi)減免相關(guān)細(xì)則的地方城市力度較大，例如，上海將征收營業(yè)稅的年限調(diào)整為兩年內(nèi)，這讓相當(dāng)一部分5年內(nèi)二手商品房交易成本直降5.5%，正是其他地方城市在調(diào)整方面力度之大，讓北京交易市場(chǎng)的預(yù)期也較高，于是更多的人選擇暫緩過戶，觀望等待。

　　這其中，二手商品房交易雙方對(duì)暫緩過戶、等待稅費(fèi)減免細(xì)則的意愿更高。整體二手商品房市場(chǎng)七成以上買賣雙方暫緩過戶，其中非普通住宅有近八成暫緩過戶。二手商品房的總價(jià)相對(duì)更高，因此從稅費(fèi)減免中直接節(jié)省的成本數(shù)額也相對(duì)更大，而非普通住宅目前顯而易見的就可以減少1%的土地增值稅，再加上細(xì)則中很有可能出現(xiàn)更大程度的減免政策，因此交易雙方暫緩過戶的意愿也就更高。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，70萬-90萬總價(jià)二手房交易雙方暫緩過戶的意愿最高，占到八成以上。因?yàn)?0萬-90萬房產(chǎn)是自住需求最為普遍、承受能力也相對(duì)較低的房產(chǎn)，因此更在意稅費(fèi)成本的減少。

　　期待市場(chǎng)細(xì)則出臺(tái)

　　對(duì)于此次政府實(shí)施對(duì)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對(duì)于提升樓市信心，促進(jìn)市場(chǎng)的回暖，起著一定的作用。但是，市場(chǎng)還期待細(xì)則的出現(xiàn)。

　　萬科執(zhí)行副總裁兼新聞發(fā)言人肖莉認(rèn)為， 目前，全球經(jīng)濟(jì)、金融局勢(shì)正處于特殊時(shí)刻。發(fā)達(dá)國家正面臨數(shù)十年來最嚴(yán)峻的金融動(dòng)蕩。在全球化的今天，這不可避免地將對(duì)包括中國在內(nèi)的新興經(jīng)濟(jì)體構(gòu)成全方位沖擊。為應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，世界各國也紛紛以歷史上罕見的力度，推出了各項(xiàng)提振經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定市場(chǎng)信心的措施。在這一背景下，國家選擇和國民經(jīng)濟(jì)密切相連的房地產(chǎn)行業(yè)作為突破口，提振內(nèi)需、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力，帶動(dòng)眾多相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展，有助于實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)過渡，進(jìn)而在未來的世界經(jīng)濟(jì)格局中為中國爭(zhēng)取更為有利的地位。這應(yīng)該是從整體宏觀經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略高度做出的全局性考慮。

　　美聯(lián)地產(chǎn)北京區(qū)副總白紀(jì)遠(yuǎn)認(rèn)為，購房?jī)?yōu)惠政策對(duì)于恢復(fù)消費(fèi)者購房信心、揮散部分購房觀望情緒，刺激市場(chǎng)小幅回暖有一定作用，但房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于其它市場(chǎng)，由于其支出總價(jià)高，成交周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，消費(fèi)者真正信心恢復(fù)到2007年水平，市場(chǎng)能真正活躍起來，尚需一段時(shí)日，另外，也受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。

　　我愛我家副總胡景暉認(rèn)為，目前在二手房交易流程中，包含的所有稅種相加占房屋總價(jià)近10%。也就是說80萬的二手房，僅稅收一項(xiàng)即可占到近8萬。而在所有稅種中，比例最大、征繳涉及面較廣的就是5.5%營業(yè)稅和1%的個(gè)人所得稅，但此次調(diào)整沒有涉及這兩個(gè)稅種，只是對(duì)萬分之五的印花稅減免，1.5%的契稅下調(diào)至1%。明顯可以看出，在近10%的稅費(fèi)中，免去的1.55%稅費(fèi)是微乎其微，可以說降稅的力度不夠大。真正能為省去僅占0.55%的稅費(fèi)就去買100萬房子的人應(yīng)該不會(huì)太多。

　　該措施中提到改善型自住普通住宅，但如何界定是改善型自住需求，需要有詳細(xì)的操作性標(biāo)準(zhǔn)，另外，對(duì)于商貸利率和首付問題也需要明確的規(guī)定出臺(tái)，建議政府盡快出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。

　　鏈接

　　稅費(fèi)減免后購房者節(jié)省支出情況

　　某消費(fèi)者首次購買京城五年內(nèi)普通住宅二手商品房一套。面積80平方米； 房屋總價(jià)100萬元。假設(shè)所有稅費(fèi)由購房方承擔(dān)。(一般出售方將這些費(fèi)用含在交易價(jià)格中)稅費(fèi)調(diào)整后，購房者共節(jié)省購房成本5500元。(記者 趙麗萍）