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華爾街歸來(lái)信心盡失 潘石屹稱(chēng)房市無(wú)法拯救

2008年10月24日 17:09 來(lái)源:人民網(wǎng) 發(fā)表評(píng)論

  在潘石屹看來(lái),再出臺(tái)任何利好政策,均已難救房市,市場(chǎng)走勢(shì)是一個(gè)“L”型,何時(shí)出現(xiàn)反彈無(wú)法預(yù)期

  剛剛從美國(guó)華爾街考察金融危機(jī)歸來(lái)的潘石屹已經(jīng)變得無(wú)比悲觀。盡管SOHO中國(guó)可能是目前內(nèi)地流動(dòng)性最充裕的開(kāi)發(fā)商。

  作為這家?guī)缀鯖](méi)有任何負(fù)債,不太可能破產(chǎn)的上市公司的董事長(zhǎng),潘石屹告訴《財(cái)經(jīng)》記者,在聽(tīng)取一些香港及美國(guó)市場(chǎng)人士的意見(jiàn)后,他如今在計(jì)算,如果自現(xiàn)在起公司沒(méi)有一分錢(qián)收入進(jìn)賬,同時(shí)還需要繼續(xù)支付工程款及各種土地款、稅費(fèi)的情況下,SOHO中國(guó)能否再支撐一年時(shí)間。

  “在這種最壞的情況下,只有能夠支撐這么久的開(kāi)發(fā)商,才保證能夠生存下來(lái)!迸耸僬f(shuō),“大部分開(kāi)發(fā)商遇到這種情況,可能連一個(gè)月都支撐不住”。

  10月22日晚,財(cái)政部出臺(tái)減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的“救市”政策,并沒(méi)有令潘石屹對(duì)持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)信心。

  “現(xiàn)在政府出臺(tái)任何救市政策,都已經(jīng)無(wú)法扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)了”,潘石屹說(shuō)。在他看來(lái),政府已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最佳的救市時(shí)機(jī)。

  市場(chǎng)走勢(shì)將是‘L’型

  潘石屹認(rèn)為,政府目前已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了兩個(gè)救市時(shí)機(jī)。如今救市為時(shí)已晚。

  “今年4月,政府若救市,房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易出現(xiàn)反彈。那么市場(chǎng)走勢(shì)就會(huì)是一個(gè)‘V’字。奧運(yùn)期間,政府若救市,房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)在持續(xù)一兩年的低迷之后,出現(xiàn)反彈,那么市場(chǎng)走勢(shì)就會(huì)是一個(gè)‘U’字型。如今,政府再出臺(tái)任何利好政策,均已難救房市,市場(chǎng)走勢(shì)只能是一個(gè)‘L’型,何時(shí)出現(xiàn)反彈,無(wú)法預(yù)期。”

  潘石屹稱(chēng),長(zhǎng)三角地區(qū)的南京、杭州等城市,近一周內(nèi)出現(xiàn)的成交量的反彈,與救市利好沒(méi)有任何關(guān)系。

  9月15日,在雷曼兄弟破產(chǎn)當(dāng)天,央行決定降息。潘石屹發(fā)表博文稱(chēng),“解放軍來(lái)了,好在來(lái)得不算太晚”。

  “我當(dāng)時(shí)還認(rèn)為,政府的救市政策可能在第二天就會(huì)公布出來(lái),但是沒(méi)想到,拖了這么久”,潘石屹說(shuō),“那是最后一個(gè)機(jī)會(huì),救市如救命,晚救一天,情況都會(huì)不一樣!

  潘石屹還認(rèn)為,保障性住房的大量入市可能令北京商品住宅市場(chǎng)更難恢復(fù)。今年,有總規(guī)劃建筑面積約達(dá)760萬(wàn)平米的保障性住房,將會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。約相當(dāng)于10萬(wàn)套住宅入市。而北京一年的成交量也不過(guò)19萬(wàn)套,這對(duì)住宅商品房市場(chǎng)將形成巨大的沖擊。

  仍應(yīng)繼續(xù)刺激樓市

  潘石屹認(rèn)為,即使救市已不能扭轉(zhuǎn)大局,政府仍應(yīng)繼續(xù)刺激樓市。在眾多可能出臺(tái)的救市政策中,放松對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)第二套住房的限制,以及將開(kāi)發(fā)商土地增值稅及企業(yè)所得稅由提前預(yù)征,改為銷(xiāo)售后再征收,可能是最有效的兩條救市政策。

  潘石屹表示,央行在近期很可能將徹底放開(kāi)對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)第二套住房的限制。這可以釋放出希望改善住房條件的大量需求。此外,將土地增值稅和企業(yè)所得稅由預(yù)先征繳轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售后再征收。將較大緩解開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性。據(jù)他透露,目前,因?yàn)轭A(yù)先征收占用的資金,大約占開(kāi)發(fā)商預(yù)收款的10%。

  不會(huì)出現(xiàn)大崩盤(pán)

  盡管潘石屹已經(jīng)不再看好房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)復(fù)興,但他也不認(rèn)同房市會(huì)出現(xiàn)大崩盤(pán)的說(shuō)法。

  “開(kāi)發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)了很大的問(wèn)題,但不會(huì)像美國(guó)的投行一樣破產(chǎn)。中國(guó)與美國(guó)不同,如果這些企業(yè)在美國(guó),按照現(xiàn)在的負(fù)債水平,可能早已宣布破產(chǎn)了。中國(guó)的一些問(wèn)題開(kāi)發(fā)商會(huì)以‘失蹤’的方式退出這個(gè)市場(chǎng),就像當(dāng)年的順馳一樣被收購(gòu)”,潘石屹說(shuō)。

  同樣,他也不認(rèn)為,熱點(diǎn)城市的房屋均價(jià)會(huì)出現(xiàn)超過(guò)30%的下跌。盡管,一些地區(qū)的房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步下跌的空間。

  作為少數(shù)幾個(gè)曾經(jīng)歷過(guò)海南地產(chǎn)泡沫,幸存下來(lái)的開(kāi)發(fā)商,潘石屹認(rèn)為,如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)跌到了底部,這個(gè)糟糕的局面持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間,無(wú)法預(yù)測(cè)。

  回顧1993年的海南地產(chǎn)泡沫,潘石屹表示,那時(shí)所有的開(kāi)發(fā)商都面臨滅頂之災(zāi),但幾乎都是悄無(wú)聲息的死去。留給政府的則是無(wú)數(shù)的爛尾樓。(《財(cái)經(jīng)》雜志 張映光)

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