如果把整個(gè)深圳樓市當(dāng)作一個(gè)獨(dú)立生態(tài)系統(tǒng)的話,那么目前這個(gè)系統(tǒng)已經(jīng)處于十分脆弱的階段。有專家判言,深圳樓市生態(tài)已經(jīng)遭到破壞,短期內(nèi)修復(fù)已成奢望。在樓市復(fù)雜難斷的當(dāng)下,所謂的“金九銀十”和萬眾矚目的“秋交會(huì)”很可能只會(huì)成為一個(gè)符號(hào)意義上的儀式,對(duì)整個(gè)樓市生態(tài)的修復(fù)所起到的作用將十分有限。
產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)扭曲
毋庸諱言,極度低迷的深圳樓市仍然存在著一定剛性需求,F(xiàn)在深圳工作的骨干人群,大多出生在上世紀(jì)80年代前后。這些人目前正值結(jié)婚購房的高峰期,一旦時(shí)機(jī)成熟,這些積累已久的剛性需求將恢復(fù)性反彈。
但剛性需求的存在是否一定形成實(shí)際的購買力?并非如此。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,深圳樓市生態(tài)出現(xiàn)危機(jī)的重要癥結(jié)就在于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,表現(xiàn)為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和消費(fèi)需求不匹配,導(dǎo)致一方面開發(fā)商賣不動(dòng)房子,一方面老百姓買不起房子!斑@就是矛盾,這個(gè)矛盾的根子就是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理!
在近日某知名地產(chǎn)網(wǎng)站組織的一次論壇上,同致行物業(yè)顧問公司營(yíng)銷副總牛玉龍指出,雖然已經(jīng)進(jìn)入絕對(duì)的買方市場(chǎng),但目前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上所供應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)并不匹配。“房地產(chǎn)市場(chǎng)上目前的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與僅有的一點(diǎn)剛性需求存在著裂痕,與剛性需求不匹配的物業(yè)仍然占市場(chǎng)大多數(shù)。由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例不合理,開發(fā)商降價(jià)也好、搞優(yōu)惠也好,壓根兒沒有客戶,有能力買房的人也買不到自己合適的房子。”
牛玉龍舉例說,目前深圳供應(yīng)量較大且房?jī)r(jià)較低的區(qū)域是關(guān)外的寶安和龍崗,但對(duì)于大多數(shù)購房者來說,在關(guān)外生活的缺點(diǎn)十分明顯!罢f難聽點(diǎn),關(guān)外基本上還是以不具備生活條件的區(qū)域?yàn)橹。做投資還可以,真要在那里居住,會(huì)有很多不方便的地方。不僅如此,龍崗、寶安的產(chǎn)品供應(yīng)還是中大戶型當(dāng)?shù),并不屬于大部分置業(yè)者所需要的普通住宅。
深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕也認(rèn)為,由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)的扭曲,導(dǎo)致了目前開發(fā)商再怎樣降價(jià)也賣不動(dòng)房子的尷尬局面。他表示,既然是自住型需求主導(dǎo)市場(chǎng)格局的時(shí)候,就需要思考自住型置業(yè)者的需求究竟是什么。
“其實(shí),置業(yè)者關(guān)注的一個(gè)是價(jià)格問題,一個(gè)是現(xiàn)實(shí)居住價(jià)值問題。價(jià)格降到位的話,現(xiàn)實(shí)居住價(jià)值都不夠。所以我們看到很多開發(fā)商降價(jià)降得脫了褲子,但還是沒有人買賬,原因就在于他們的現(xiàn)實(shí)居住價(jià)值沒有得到滿足;而有居住價(jià)值的,價(jià)格又沒有降到位。”高海燕說。
“底部共識(shí)”難以達(dá)成
預(yù)期原理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著特殊的作用,表現(xiàn)為消費(fèi)心理對(duì)房地產(chǎn)需求的影響。當(dāng)樓市生態(tài)惡化時(shí),置業(yè)者往往會(huì)持幣觀望,遲遲不肯入市,對(duì)樓市底部的判斷很難達(dá)成共識(shí)。
“目前的深圳樓市就是這樣,所有人都在問什么時(shí)候到底部,什么是底部。購買者心態(tài)沒有回來,開發(fā)商就算再怎么降價(jià)也可能賣不掉房子。”高海燕說。
那么究竟是什么原因?qū)е轮脴I(yè)者心態(tài)難以回歸?高海燕認(rèn)為,主要原因就是底部共識(shí)沒有形成!斑@是一個(gè)心理層面的問題,但就是這個(gè)問題制約市場(chǎng)發(fā)展。大家都在求這個(gè)底部,但是卻遲遲達(dá)不成共識(shí)!
“社會(huì)需要形成一個(gè)共同的底部效應(yīng)心理,”高海燕說,“達(dá)成底部共識(shí)首先要解決三個(gè)方面的問題:一是價(jià)格不要考慮2007年,而是要回到2006年;二是所有區(qū)域、所有產(chǎn)品全線降價(jià),不要看這個(gè)地方降,那個(gè)地方不降,這樣就影響大家對(duì)這個(gè)市場(chǎng)判斷;三是決定人們認(rèn)知降價(jià)程度標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)型地區(qū)降價(jià),不能拿關(guān)外的房?jī)r(jià)說事,那沒有代表性”。
“現(xiàn)在我們這三個(gè)條件達(dá)到了嗎?沒有。這樣就不能形成一個(gè)規(guī);牡撞抗沧R(shí),置業(yè)者整體回歸到市場(chǎng)自然就不太可能。當(dāng)前最緊急的是需要底部共識(shí),沒有底部共識(shí)市場(chǎng)肯定回不來!备吆Q嗾f。
預(yù)期原理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著特殊的作用,表現(xiàn)為消費(fèi)心理對(duì)房地產(chǎn)需求的影響。當(dāng)樓市生態(tài)惡化時(shí),置業(yè)者往往會(huì)持幣觀望,遲遲不肯入市,對(duì)樓市底部的判斷很難達(dá)成共識(shí)。
“目前的深圳樓市就是這樣,所有人都在問什么時(shí)候到底部,什么是底部。購買者心態(tài)沒有回來,開發(fā)商就算再怎么降價(jià)也可能賣不掉房子!备吆Q嗾f。
那么究竟是什么原因?qū)е轮脴I(yè)者心態(tài)難以回歸?高海燕認(rèn)為,主要原因就是底部共識(shí)沒有形成!斑@是一個(gè)心理層面的問題,但就是這個(gè)問題制約市場(chǎng)發(fā)展。大家都在求這個(gè)底部,但是卻遲遲達(dá)不成共識(shí)。”
“社會(huì)需要形成一個(gè)共同的底部效應(yīng)心理,”高海燕說,“達(dá)成底部共識(shí)首先要解決三個(gè)方面的問題:一是價(jià)格不要考慮2007年,而是要回到2006年;二是所有區(qū)域、所有產(chǎn)品全線降價(jià),不要看這個(gè)地方降,那個(gè)地方不降,這樣就影響大家對(duì)這個(gè)市場(chǎng)判斷;三是決定人們認(rèn)知降價(jià)程度標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)型地區(qū)降價(jià),不能拿關(guān)外的房?jī)r(jià)說事,那沒有代表性”。
“現(xiàn)在我們這三個(gè)條件達(dá)到了嗎?沒有。這樣就不能形成一個(gè)規(guī);牡撞抗沧R(shí),置業(yè)者整體回歸到市場(chǎng)自然就不太可能。當(dāng)前最緊急的是需要底部共識(shí),沒有底部共識(shí)市場(chǎng)肯定回不來。”高海燕說。
營(yíng)銷創(chuàng)意枯竭
深圳本是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最先發(fā)展的地區(qū)之一,在營(yíng)銷技巧方面一直引領(lǐng)國(guó)內(nèi)潮流。但從目前的情況看,營(yíng)銷手段已陷入江郎才盡、創(chuàng)意枯竭的可悲境地。在房地產(chǎn)生態(tài)惡化的情況下,并未有令人眼前一亮的表現(xiàn)。
“2006年出現(xiàn)排隊(duì)認(rèn)籌的營(yíng)銷策略以后,深圳樓市營(yíng)銷手法就始終集中在價(jià)格方面!北姀B地產(chǎn)深圳公司總經(jīng)理助理林曉華失望地指出。
高海燕也對(duì)樓市營(yíng)銷技巧十分關(guān)注。在談到該問題時(shí),他毫不客氣地指出,作為曾經(jīng)制造和引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷思想的地方,深圳房地產(chǎn)營(yíng)銷水平在逐年下降,甚至連內(nèi)地城市都比不上了!胺康禺a(chǎn)營(yíng)銷的語文水平也在下降,需要重新‘上課’。在軟暴利已經(jīng)結(jié)束的時(shí)代,還搞大而化之的營(yíng)銷概念,消費(fèi)者早就出現(xiàn)審美疲勞了!”
高海燕認(rèn)為,當(dāng)前營(yíng)銷有幾個(gè)方面要強(qiáng)化。首先是強(qiáng)化注意力!白⒁饬Φ膹(qiáng)化要靠事件營(yíng)銷來打造。但目前房地產(chǎn)營(yíng)銷想象力枯竭、跨邊界整合資源能力差,事件營(yíng)銷能力更差,只會(huì)搞一些紅酒會(huì),這樣怎么能讓樓盤形成好的注意力?”
他提出的另一個(gè)需要強(qiáng)化的方面的是差異化,亦即在營(yíng)銷手段、方法上,開發(fā)商應(yīng)該形成相對(duì)獨(dú)立的風(fēng)格。對(duì)此,風(fēng)火控股副總裁董丹青給出的理解是,開發(fā)商要學(xué)會(huì)根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)采取的非常規(guī)的營(yíng)銷手段!斑@段時(shí)間,很多常規(guī)營(yíng)銷手段確實(shí)效果不太明顯。那么,用什么方式來去應(yīng)對(duì)當(dāng)前低迷的市場(chǎng)呢?不妨嘗試一些非常規(guī)的營(yíng)銷手段,或許能有意外的突破!倍で嗾f。
“羞答答”降價(jià)助漲觀望情緒
降價(jià)促銷已經(jīng)是眾多開發(fā)商廣泛運(yùn)用的營(yíng)銷手段了,雖然手法有“明”有“暗”,但本質(zhì)和目的卻是一樣的。以記者了解到的情況看,沒有老業(yè)主維權(quán)壓力的樓盤有些采用明降的方式以刺激置業(yè)者購買,如龍崗某樓盤直接打出“房?jī)r(jià)回歸2005”大型戶外廣告,其最低價(jià)已經(jīng)破4;而對(duì)于有老業(yè)主維權(quán)壓力或考慮到直接降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的樓盤,則主要以送精裝修、送停車位等“猶抱琵琶半遮面”的隱性方式降價(jià)。
由于“明降”存在較大的風(fēng)險(xiǎn),承擔(dān)的市場(chǎng)和輿論兩方面的壓力較大,“暗降”成為開發(fā)商的首選,從目前深圳樓市的情況看,直接降價(jià)的樓盤并不占多數(shù)。
對(duì)此,尺度地產(chǎn)總經(jīng)理唐建平指出,由于開發(fā)商在降價(jià)問題上遮遮掩掩,導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步加劇。“現(xiàn)在市場(chǎng)很混亂,整個(gè)行業(yè)模模糊糊、真真假假,我們都搞不懂,普通消費(fèi)者也是搞不懂,這對(duì)行業(yè)發(fā)展不是好事情。”
而高海燕的態(tài)度更是明確,他認(rèn)為,開發(fā)商降價(jià)應(yīng)該強(qiáng)化大力度,要直接降價(jià),要一步到位。“目前的情況下,開發(fā)商用不著羞羞答答,應(yīng)該直接去降價(jià)。別搞什么噱頭,這樣只會(huì)讓大家質(zhì)疑、猜測(cè)!
“樓市已被妖魔化”
潘石屹曾坦言,房地產(chǎn)是公認(rèn)的暴利行業(yè),在老百姓眼里,開發(fā)商的形象是貪婪、冷酷、一擲千金,房地產(chǎn)開發(fā)商面臨被“妖魔化”的窘境。
其實(shí),在當(dāng)前的中國(guó)樓市,不僅開發(fā)商被“妖魔化”,整個(gè)市場(chǎng)也充滿了“妖魔化”的言論。有業(yè)內(nèi)人士向記者表示:“當(dāng)前的房地產(chǎn)輿論水平已經(jīng)出現(xiàn)下降趨勢(shì),如果要為其打分的話,可能連及格的水平都達(dá)不到!
上述人士的說法不一定確切,但看一下近期輿論頻現(xiàn)的“價(jià)格戰(zhàn)”、“血拼”、“崩盤”、“集體焦慮”等字眼,不免讓人感到一股濃濃的“妖氣”。中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)策略中心總經(jīng)理周曜哭笑不得地說,樓市的話題本來是業(yè)內(nèi)的問題,現(xiàn)在已經(jīng)演變成一個(gè)全民娛樂話題。
周曜說:“現(xiàn)在一說救市,就是發(fā)展商的狗腿子,誰綁架誰,現(xiàn)在用的詞都比較血腥。還有,一喊開發(fā)商降價(jià),打倒開發(fā)商,就是民族英雄,跟開發(fā)商砍價(jià),就是民族英雄,為草根請(qǐng)命,這個(gè)都有點(diǎn)過!
2008年對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商、中介服務(wù)供應(yīng)商來說,確實(shí)是最難過的一年,市場(chǎng)情況十分復(fù)雜,各種亂象層出不窮。
“但是,目前的輿論的確是有點(diǎn)過分地把樓市向‘妖魔化’的方向演化了,非要變成一個(gè)什么‘戰(zhàn)’,非要誰滅誰,江湖氣息比較濃。其實(shí)沒啥,所有的現(xiàn)象都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的必然!敝荜渍J(rèn)為,輿論沒有必要過分渲染樓市的悲觀情緒或是“妖魔化”市場(chǎng)中的某一方,否則只會(huì)導(dǎo)致誰也不愿看到的惡性循環(huán),加速房地產(chǎn)生態(tài)進(jìn)一步惡化。
(本版撰文本報(bào)記者 盧先兵;實(shí)習(xí)生 梁德學(xué);攝影 本報(bào)記者 魯力)
請(qǐng) 您 評(píng) 論 查看評(píng)論 進(jìn)入社區(qū)
本評(píng)論觀點(diǎn)只代表網(wǎng)友個(gè)人觀點(diǎn),不代表中國(guó)新聞網(wǎng)立場(chǎng)。
|
圖片報(bào)道 | 更多>> |
|
- [個(gè)唱]范范個(gè)唱 張韶涵助陣破不和傳言
- [情感]男子街頭菜刀劫持女友
- [電影]《非誠勿擾》片花
- [國(guó)際]烏克蘭議員在國(guó)會(huì)比試拳腳
- [娛樂]庾澄慶說沒與伊能靜離婚
- [星光]小S臺(tái)北性感代言
- [八卦]江語晨與周杰倫緋聞成焦點(diǎn)
- [科教]南極科考雪龍船遭遇強(qiáng)氣旋