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　　市場出現(xiàn)降價潮

　　隨著滬上新房不斷打折的出現(xiàn)，二手房市場也沒有逃脫這波降價潮。不僅如此，滬上二手房價格高于新房的現(xiàn)象又開始頻頻出現(xiàn)。分析人士指出，一手房出現(xiàn)大范圍打折促銷，也同時增加了二手房的價格壓力。

　　漢宇地產(chǎn)市場部最新數(shù)據(jù)顯示，7月份各類型商品住宅二手房總成交為8493套，環(huán)比6月份減少27%、同比萎縮30%。7月份的成交數(shù)量雖然比市場人士預測的高出5%，但低迷的狀況依然非常嚴重。特別是5年之內(nèi)的次新房，從5月初的3656套到月底2820套，7月份又下滑到2095套，累計大幅萎縮43%。

　　由于近期很多板塊的一手房都出現(xiàn)了明顯的價格松動，一、二手房價格倒掛的現(xiàn)象逐漸蔓延。在對一手房有強烈價格下降預期的大市場背景下，目前相對于一手房價格已經(jīng)偏高的次新二手房更不為市場認可，這是次新房成交迅速下滑的主要原因。6月份表現(xiàn)搶眼的老公寓、老公房市場也未逃脫市場低迷的厄運。7月份，老公房類住宅環(huán)比萎縮27%，與次新房、別墅類高端住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)出一樣程度的低迷。可以說7月的二手樓市泥沙俱下，沒有一種細分的住宅類型產(chǎn)品被目前的市場所認可。

　　然而，在這樣的情況下，市場卻依然有部分二手房價格明顯高于一手房。而這是上海樓市近些年來長期投資過熱的后果：很多樓盤有大量投資房存在，這些房源多是在高位買入，所以房主不愿意壓價銷售，因此掛牌價格甚至超過一手房。事實上，一、二手房價格倒掛現(xiàn)象也只可能出現(xiàn)在這些積壓樓盤中，而老公房則基本不會出現(xiàn)這一現(xiàn)象。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，今年一手房市場的價格回調(diào)，是一個理性的回歸，使房價回落到一個合理的范圍內(nèi)。市場化自動調(diào)節(jié)的效果開始顯現(xiàn)，部分二手房不顧市場需求不肯降價，只能是有價無市。

　　倒掛多在外圍地區(qū)

　　信義房屋分析人士進一步指出，這類倒掛情況大多出現(xiàn)在上海的“外圍”區(qū)域，諸如寶山、浦東三林、閔行七寶等地區(qū)。這些地區(qū)由于在2007年漲幅過快過大，大部分漲幅在30%-50%左右，有的甚至更高，目前出現(xiàn)價格回調(diào)實屬價格的理性回歸。相比這些區(qū)域，滬上傳統(tǒng)中高檔房集中區(qū)域暫無一、二手房價倒掛現(xiàn)象。

　　信義房屋分析人士認為，滬上中高檔住宅集中區(qū)域向來是土地稀缺地區(qū)，中高檔樓市抗壓性明顯較其他物業(yè)強。中高端房產(chǎn)的投資者一般實力都比較雄厚，而許多境外的大投資者都在押寶人民幣升值，去年的幾次加息以后他們對人民幣升值的預期更加強烈。對這類群體而言，一方面中低檔房產(chǎn)的品質(zhì)不是很高，未來幾年供應(yīng)量繼續(xù)加大，而中高檔房產(chǎn)其地段優(yōu)勢明顯，基本上沒有替代產(chǎn)品。另一方面，從土地市場來看，市中心鮮有土地推出，未來市中心的高檔房產(chǎn)供應(yīng)將變得非常稀缺。

　　對于后市走向，漢宇地產(chǎn)研究部認為，在一手房度日如年的7月淡季，二手房市場同樣承載著市場觀望、成交低迷的辛酸痛苦。雖然樓市成交低迷對多數(shù)小業(yè)主的資金鏈影響并不大，同時小業(yè)主也未必像大開發(fā)商那樣能及時地獲取權(quán)威、全面的信息，及時地作出判斷。但擁有出售物業(yè)的房東們也少了開發(fā)商很多諸如價格聯(lián)盟、前期業(yè)主安撫等顧慮。一旦降價成為共識，在二手房市場的降價浪潮會比一手房更加猛烈。

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　　上海：房地產(chǎn)成交量創(chuàng)三年新低

　　政府抑制房地產(chǎn)飆漲措施奏效，據(jù)中房上海指數(shù)辦公室最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2008年7月上海房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控累積效應(yīng)影響，在上半年回歸理性發(fā)展的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整，住宅成交明顯收縮，達3年來同期最低紀錄。

　　數(shù)據(jù)顯示，中房上海綜合指數(shù)為2069點，較6月上升1點。中房上海住宅指數(shù)為1981點，保持6月水平，較2007年底上漲7.26%，較2007年同期漲38.8%；中房上海辦公樓指數(shù)為2051點，較6月升10點，環(huán)比漲幅為0.49%，較2007年同期上漲24.2%。

　　上海市新建住房7月成交規(guī)模118.7萬平方米，為11207套，較6月減少30.5萬平方米，為2612套，環(huán)比成交面積降幅20.5%，較2007年同期相比降幅為56.9%，2008年以來，成交量持續(xù)下降，7月創(chuàng)3年來同期最低地量紀錄。2008年1至7月累計新建住房成交量1004.4萬平方米，與2007年相比減少493.6萬平方米，降幅達32.9%。

　　中房上海指數(shù)辦公室指出，7月份是上海房市傳統(tǒng)交易淡季，上海二手房市場漲幅明顯回落，下行跡象明顯。二手房指數(shù)為396點，漲幅僅為0.38%，為2008年以來漲幅最低點，預計未來上海二手房市場總體向下調(diào)整可能加大。(記者 鄧旭　蔣卓穎)