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　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上半年南京房價總體平穩(wěn)，降價并沒有成為普遍現(xiàn)象，只限于局部區(qū)域、少數(shù)樓盤，降價的信號被放大了——

　　2008年上半年的南京樓市，“降價”已經(jīng)成為一個不可回避的關(guān)鍵詞。到底是哪些樓盤在降價？降價背后的原因是什么？南京房價究竟是在“上樓梯”還是“下滑梯”？圍繞這些老百姓最關(guān)心的問題，筆者進(jìn)行了深入采訪。

　　江北房價探底

　　“江北大盤競爭激烈，開發(fā)商采取措施推動銷售，是非常正常的市場行為。隨著近期交通利好的逐步釋放，江北有望迎來上升行情。”

　　提起降價，首當(dāng)其沖的無疑是江北板塊，今年上半年價格戰(zhàn)打得最為激烈。3月，江北大盤旭日上城打響了降價的“第一槍”，推出一口價4500元/m2的房源，而另一大盤蘇寧天潤城隨后跟進(jìn)，推出更低的團購價。到了5月份，價格戰(zhàn)愈演愈烈，旭日上城在原有4500一口價的基礎(chǔ)上將部分低樓層房源改為4300元／m2，明發(fā)濱江新城則推出了3888元／m2的特價房。此后，海潤楓景推出了3750元／m2起的“抄底價”，近日泰來苑又推出了3600元／m2起的特價房。

　　有意思的是，作為江北降價的發(fā)起者紅太陽地產(chǎn)，最初并沒有預(yù)想到價格戰(zhàn)會打到如此慘烈。紅太陽地產(chǎn)副總經(jīng)理徐友志表示，“旭日上城最初是想通過降價的形式，在帶動銷售的同時，激活一下江北市場，讓人們知道江北已經(jīng)到低谷了，是抄底的時候了�！钡�緊接著其他樓盤跟進(jìn)的速度超出了其想象。

　　房產(chǎn)管理部門的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“江北的降價有特殊原因，幾個大盤集中在那里，幾百萬平方米的房子在手上，采取一些措施推動銷售，是非常正常的市場運作。”

　　而隨著地鐵三號線及緯七路過江通道的建設(shè)加速，以及過江優(yōu)惠政策的付諸實施，這些利好的刺激使得江北樓市有望觸底反彈。據(jù)統(tǒng)計，上月共有1520戶購房者進(jìn)入江北抄底。不少樓盤近期已經(jīng)放緩了推盤速度，期盼在9月份旺季到來時迎來上升行情。

　　被放大的“降價”

　　“今年房地產(chǎn)市場有兩個信號被放大了，一個是銷售量下降的信號，另一個是個別樓盤降價的信號�！�

　　以江北為原點，降價之聲漸漸在各個板塊蔓延開來，城東、城北、河西，一時間似乎全城皆在降，給人們的印象似乎是“房價扛不住了”。那么除江北外，其他區(qū)域被認(rèn)為“降價”的樓盤是哪些？它們究竟有沒有“降”呢？

　　——濱江奧城。6月底，奧體樓盤濱江奧城“7800元/m2起”引發(fā)關(guān)注。但筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，濱江奧城推出的20套房源中，僅有一套是7800元/m2，面積174m2，總價135萬，這個價格是物價部門核定的。目前，除此之外的其余19套房已經(jīng)售出了16套，實際成交均價都在9000元/m2左右。“降價”傳言不攻自破。

　　——天水濱江。8622元/m2的起售價確實讓人產(chǎn)生降價的聯(lián)想。但事實是，這批以優(yōu)惠價格起售的房子都是165m2的四房，全部在四樓以下，其他面積適中的兩房售價都在10100元/m2左右。

　　——拉德芳斯。近期推出的8600元／m2的一口價房源屬于尾盤，只有21套，面積在137-139m2之間。有消息稱該樓盤之所以強力促銷一方面因為是尾盤，同時也有回籠資金繼續(xù)其他項目的需要。

　　——美達(dá)·淺草明苑。該項目的策劃經(jīng)理徐衛(wèi)表示，美達(dá)集團進(jìn)入城北拿地的時間早在2003年，因為拆遷原因直到2007年開盤。由于拿地早，地價便宜，因此物價部門核定的房價就是8000多元/平方米左右，自然相對周邊樓盤的高地價、高成本而言，美達(dá)·淺草明苑的價格低了一截，但這并不是降價。

　　以上這些事實證明，降價的樓盤確實存在，或者是出于快速回籠資金的需求，或者是尾盤、大戶型等難賣的產(chǎn)品降價促銷。但總體來看，“降價”并非普遍現(xiàn)象，部分樓盤的所謂“降價”甚至完全就是空穴來風(fēng)。

　　因此，東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)研究所所長、教授、博導(dǎo)李啟明一針見血地指出，“人們對降價的認(rèn)識和反應(yīng)程度被人為地放大了�！�

　　降與漲的分化

　　“去年房價是‘自殺式上漲’，而今年的市場則是回歸健康和理性，有的樓盤在降價，但也有不少品質(zhì)樓盤在漲價。”

　　局部區(qū)域、個別樓盤的降價拖累了整個市場，使得觀望情緒進(jìn)一步蔓延。但李啟明教授認(rèn)為不必這么悲觀，他指出，“上半年南京的市場表現(xiàn)還是比較正常的，整體均價沒有下降，環(huán)比甚至還有所上升�！�

　　環(huán)比上升的動力來自于一批逆市飄紅的品質(zhì)樓盤：朗詩國際街區(qū)三期首批房源5月開盤銷售火爆，6月不但取消了優(yōu)惠，而且還上調(diào)了100元/m2；6月28日開盤的金基匯錦國際挑高小戶型80+達(dá)到1.25萬元/m2左右，開盤兩天就銷售了70%，而該樓盤此前普通住宅均價僅9000元/m2；金鼎灣國際售價高達(dá)2.1萬元/m2，創(chuàng)下了城中高檔房的新紀(jì)錄，但是由于產(chǎn)品優(yōu)勢突出，開盤一個月漲了3次，單價上調(diào)800元。此外，還有仁恒國際公寓、中海凱旋門、21世紀(jì)國際公寓……這樣的例子在上半年的南京樓市比比皆是。

　　任何價位、任何品質(zhì)的樓盤一上市就被一搶而空的黃金歲月已成模糊的背影，而樓市兩極分化的輪廓正逐漸變得清晰。一邊在降價，一邊在漲價，在降與漲的交鋒中，一個大浪淘沙、適者生存的時代悄然開啟。