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　　進入3月以來，北京樓市開盤項目逐步增加。僅本月第一周，北京新增房屋供應量就出現了大幅度增加。據北京市房地產交易管理網統(tǒng)計的數據，3月份第一周新開盤項目多達9個，新增供應套數較前一周增加了861%，供應面積增加了634%。而預計整個3月開盤的項目將達到36個，其中純新盤項目6個。

　　而在不斷推出新品刺激市場的同時，不少開發(fā)商紛紛拿出了“打狠折”的手段期望在傳統(tǒng)的樓市“復蘇”季節(jié)翻盤。然而，這一次，購房者卻對誘人的高折扣表現出了足夠的“冷靜”。

　　高打折難救京城樓市　70%新項目銷售為零

　　在廣州、上海等地一系列“折扣”、“降價”行動的影響下，此前按兵不動的北京樓市出現了松動。2月27日，位于京石高速路旁的萬科中糧假日風景，出現了“間歇性”大幅折讓，“3天之內一次性付全款9.1折，貸款9.4折”。3天之后，此項促銷活動宣告終止。而在3月7日新上市的樓盤中，再次出現了3天之內一次性付全款9.3折，分期付款9.6折的“階段性”優(yōu)惠行為。而在3月15日當天，新開盤的東方郁金香大廈竟然打出了全款9折優(yōu)惠的京城新開盤最低折扣。同時一些老牌項目也出現了大幅度打折促銷活動，合生創(chuàng)展的合生國際花園，對于為數不多的尾盤予以7.5折出售，而富力地產的富力桃園也打出開盤一周之內在1.4萬元每平方米的基礎上，每平方米下調2000元的促銷行動，調整幅度不可謂不大。

　　如此大規(guī)模、高幅度的打折行動，對于已經持續(xù)火熱了數年的京城樓市來說無疑是罕見的。盡管如此，記者卻在北京市房地產交易管理網上查詢時發(fā)現，在已經開盤的19個項目中僅有7個項目有簽約記錄，其他12個項目的簽約套數均為零，包括打出新開盤項目最低折扣的東方郁金香大廈。這也意味著，3月份上半月，北京70%的新開盤項目實際銷售為零。而根據北京市房地產交易管理網的數據顯示，截止到3月16日，北京3月份期房網上簽約套數為3137套，而去年同期北京的期房簽約套數為4392套，同比下降了近三成。

　　開盤盛況“今非昔比”　購房者“送禮”變“收禮”

　　在此前“蓋什么樣子的房子全不發(fā)愁賣”的市場下，購房者想買到房子要么連夜排隊拿號，要么先行繳納訂金或購買VIP金卡。而記者在采訪中也發(fā)現，以往熱鬧非凡、人頭攢動的開盤盛況似乎已難在3月樓市顯現。

　　3月8日，燕郊項目上上城二期二組團開盤，據銷售人員表示，只要交錢，沒幾天就可以看房。事實上，就在去年年中記者走訪該項目時，上上城開盤排號達到了2萬人，且每一個排號者需預繳1萬元的訂金，但仍然不能保證有房可買。同樣，不久前開盤的石景山鼎城項目，現場購房者也是為數不多，甚至還有看房人沒有銷售人員多的時候。

　　而一些老項目后期，銷售狀況更是顯現冷淡景象。在CBD著名項目東區(qū)國際的銷售大廳，對于這個均價已經賣到2萬元/平方米的項目，僅有的幾位購房者只是在匆匆詢問后便離開了。記者了解到，由于目前該項目在售的基本上全是大戶型，很多自住需求的購房者面對總價接近300萬元/套的房子只能望而卻步。

　　新項目開盤沒了排隊現象，以前是購房者“下訂金托人送禮買房子”，如今卻變成開發(fā)商“送家電送汽車送物業(yè)費還打折”，前后的對比不禁讓人感嘆樓市的峰回路轉。面對購房者依舊執(zhí)著的觀望態(tài)度，京城樓市“復蘇”前景也似乎變得更加難以預測了。

　　京城第二套房貸或將“松動”　開發(fā)商有望“苦盡甘來”

　　綜觀樓市這一輪調整不難發(fā)現，政府通過第二套住房和縮緊按揭政策，壓制了購房者的自住需求和炒房者的投資需求，導致市場觀望氣氛濃厚，交易低下，開發(fā)商回籠資金舉步維艱。

　　SOHO中國董事長潘石屹認為， “房地產市場中的按揭是對房地產影響最大的政策，如果把按揭貸款利率提高，按揭的成數減少，房地產市場的需求馬上就會減少。1998年，政府為了把住宅作為新的經濟增長點，采用了按揭的政策，房地產市場才興旺起來，房地產的成交量在每個城市才巨額放大。同樣是按揭政策，在去年，政府出臺了第二套房子按揭從緊的政策，房地產市場的需求馬上就出現改變。其實這次美國次貸危機也跟按揭有關系。因為家庭收入低，按揭貸款成數高，美國銀行不斷提高利率，使銀行的按揭成了壞資產，波及到了全世界的經濟。所以按揭在房地產市場中的作用就像變壓器一樣，它既可以正面幫忙，也可以幫倒忙”。

　　但是讓開發(fā)商值得欣喜的是，近日，有媒體報道上海地區(qū)第二套房貸出現松動，主要的變動是一些銀行開始對已還清第一套房按揭貸款再購買第二套房的按揭客戶，給予第一套房同等優(yōu)惠利率。有業(yè)內人士預計，此政策會導致上海地區(qū)房產需求增長及房價新一輪的報復性上漲。

　　而上海出現的“第二套房貸有所松動”的現象是否會像“降價”一樣波及到北京房地產市場呢？記者從鏈家地產權證部門了解到，北京關于“第二套房貸政策”或將出現松動，但與上海完全不同，主要是各銀行都在醞釀如何衡量第二套房貸群體第一套住房的人均住房面積問題，待正式確定后執(zhí)行452號《補充通知》中“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行”政策。

　　對此，“鏈家地產”市場研發(fā)中心認為，政策從出臺到完全執(zhí)行到位需要一個遞進的過程，因此當前各銀行醞釀調整也不是真正意義上的松動，只是《補充通知》的一個后期延續(xù)問題。而當前關于“人均住房面積”相關問題的醞釀執(zhí)行，則是與改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產業(yè)發(fā)展的根本目的相吻合，也更加有利于推動二手房市場的活躍，使得政策的實施更加科學、合理。這對于有升級置業(yè)需求的自住消費者來說，是一個人性化的利好，在一定程度上保護了“小房換大房”的自住需求，或將影響升級置業(yè)需求上漲。(賴大臣)