“為了規(guī)避潛在風險與提高合作效率,我們將投資監(jiān)管可能全權委托給投資管理公司操辦。另外,投資風險取決于資本的回報需求,主要考慮到具體的市場參數(shù)、經(jīng)濟的多變性、當?shù)卣叩姆(wěn)定性、資本返還等!
奔赴三、四線城市收購項目,正在成為各路熱錢的又一選擇。
劉波(化名)是浙江一家知名房地產(chǎn)集團有限公司(下稱“A公司”)的負責人,他發(fā)現(xiàn),相對投資過熱的一線城市,二、三線中等城市甚至四線小城市的投資價值全面顯現(xiàn),因為大批無心戀戰(zhàn)的炒家暫時離開一線城市,大規(guī)模轉戰(zhàn)到一些中小城市。
他認識的一家位于江西某地級市的房地產(chǎn)公司(下稱“B公司”)在宏觀調控等多種因素共同作用之下,出現(xiàn)房產(chǎn)資金鏈緊繃的情況,正在聯(lián)系上海、杭州等外來資金,希望出讓控股權以自救。獲悉B公司資金斷炊情況之后,劉波奔赴江西,實地考察該項目。
實地調查
經(jīng)實地調查,劉波發(fā)現(xiàn),B公司手中的地塊處于該地級市的北部新城核心區(qū)域,并已經(jīng)和老城區(qū)完全相連,地塊未來潛力明顯有優(yōu)勢。
B公司注冊資金2000萬,目前在該項目實際投入約3個億。一期項目早已經(jīng)開盤,共399套,一期容積率1.4,占地約80畝。該項目目前有銀行貸款5000萬,如果施以收購,該筆資金回到A公司賬上,基本可以保證該地產(chǎn)項目的正常運作。
B公司所屬地塊分為相連的9個地塊,共1760畝,其中500畝在江東,1260畝在江西(即主城區(qū)),周邊和中間還將興建60畝公園和100畝市政廣場,地塊景觀系數(shù)很高。中心位置還預留了60畝土地(原計劃是建市政府新大樓)。
為了能夠進一步提高景觀系數(shù),B公司在江下游興建攔水壩,這樣江面將大大拓寬,最窄處不少于100米。江水淹沒部分,政府將從地塊中核減,估計要核減110畝。
因此,B公司所屬地塊基本數(shù)據(jù)如下:可開發(fā)總面積約1650畝,容積率1.6,地上建筑面積約170萬平方米。其中,住宅約150萬平方米,商業(yè)約20萬平方米。另外,地下部分有約20萬平方米的車庫(不算面積,沒有產(chǎn)權證,但是可以出售使用權)。
根據(jù)雙方協(xié)商初步?jīng)Q定,A公司提出控股B公司51%股權,并接管該項目。五合國際一位專家表示,通過合作開發(fā)項目或合資成立公司等曲線入市會成為各路資本的合理選擇,這將會是一個前所未有的多樣化的百家爭鳴時期,直接開發(fā)、參股、通過債券介入項目等不一而足。
A公司初步的出讓開價為45萬元/畝(因為與政府有協(xié)議,配套費減免65元/平方米,因此實際價格約為38.5萬元左右)。按1650畝的51%計算,總出讓價為37867.5萬元。
按照B公司提供的數(shù)據(jù),以上五項已經(jīng)投入5000萬元,還需要投入3000萬元,不過,另有稅收、墻改費退還(8元/平方米)等優(yōu)惠條件。相比之下,目前周邊地塊可供的參照拍賣價約為53萬元/畝。
劉波經(jīng)過詳細調查,給母公司股東的基本意見是,從目前情況看,該項目已經(jīng)數(shù)年有余,并已開始銷售,屬于當?shù)氐谝淮蟊P,前景看好,雖然沒有暴利,但是平均利潤率并不低,基本上是穩(wěn)賺不賠,因此建議收購。鑒于目前B公司資金很緊張,此時收購是最佳時機,可以較低價格獲得。
2004年底,當?shù)氐姆慨a(chǎn)價格約1500元,2005年底達到1700元,一年漲了200元?紤]到當?shù)鼗A房價尚在低位,B公司所屬地塊的新區(qū)又日漸成熟,今后10年,年均上漲100元應該是比較保守的。
對此,仁恒置地集團公司(Yanlord Land Group Ltd)一位管理層人士表示,三線、四線城市經(jīng)濟發(fā)展相對滯后,房地產(chǎn)起步晚,缺乏品牌龍頭企業(yè),外來品牌開發(fā)商轉戰(zhàn)到這類地區(qū)似乎已成為一種共識,這些不太被關注的城市房價上漲幅度反而十分明顯!
財務測算與收購方案
B公司所屬地塊面積達1650畝,劉波認為開發(fā)周期應該在10年左右。以此推算,如果以10年開發(fā)周期計算,最終房價應該為2700元/平方米,平均房價為2200元/平方米;商鋪平均房價可達3000元/平方米,車庫平均價格約800元/平方米。
B公司在完成各項公建及攤入前期財務成本以后,實際土地成本大約在25萬~30萬元/畝之間。因此,最終收購價格定在40萬元/畝,應該是合理的。
另外,B公司還有部分公建沒有完成,對此,劉波覺得可以延期付款,加上分期付款方式方面的努力,實際投入資金有可能控制在2.5億元左右。這樣既可以降低資金壓力,同時又降低了財務成本。
所以,估計收購B公司總的價格為1650×51%×40萬=33660萬元,財務成本約6340萬元,合計4億元。而實際資金投入估計可以控制為2.5億,稅后凈利可以達到4.5億元。
對于進軍三、四線城市可能遭遇的意外風險,劉波已經(jīng)有所評估:“為了規(guī)避上述潛在風險與提高合作效率,我們將投資監(jiān)管可能全權委托給投資管理公司操辦。另外,投資風險取決于資本的回報需求,主要考慮到具體的市場參數(shù)、經(jīng)濟的多變性、當?shù)卣叩姆(wěn)定性、資本返還等。”
隨著樓市調控深入,各路熱錢開始在地產(chǎn)投資領域的“跑馬”、收購項目的“換馬”、戰(zhàn)略合作的“養(yǎng)馬”三方面展現(xiàn)出新的智慧。在收購之后,劉波向母公司提出重組方案:鑒于該項目已經(jīng)運作多年,已經(jīng)有了一整套行之有效的運作班子和運作經(jīng)驗,成本控制也做得非常到位。如果收購成功,建議中下層基本維持不變。只對高層和部分關鍵崗位進行重組——董事長留任,執(zhí)行總經(jīng)理、工程副總、行政副總、財務部經(jīng)理等均由自己公司派駐。
“凡有價值、優(yōu)質的可發(fā)展的都將入各路熱錢的法眼,熱錢所熱衷的物業(yè)將呈現(xiàn)出以往所無法想象的多樣性,以獲取比參股更高的投資回報率!鄙虾N搴现菐焱顿Y顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅表示。 (葉國靖)
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