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　　2007年的最后幾個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策接二連三地出臺(tái)，給整個(gè)市場(chǎng)造成了相當(dāng)?shù)挠绊�。以上海為例，去�?月份以來(lái)迅速回暖的市場(chǎng)在經(jīng)受政策的沖擊后，反應(yīng)相當(dāng)?shù)湫汀?/p>

　　2007年9月27日　央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的借款人，明確要求貸款最低首付款比例不低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。屢次加息和政策頻頻出臺(tái)，不難看出政府對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的堅(jiān)定決心和鐵腕。

　　【樓市表情】

　　一時(shí)間上海樓市驟然降溫，購(gòu)房者的持續(xù)觀望使得一、二手房交易量大幅萎縮。與此同時(shí)，各家銀行關(guān)于界定第二套房的標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則也在央行未正式下達(dá)準(zhǔn)則前，緊鑼密鼓地商議著。

　　自2007年9月份開(kāi)始，二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)一定幅度的萎縮，二手房業(yè)主開(kāi)始不再大幅跳價(jià)。進(jìn)入10月份后，這種量縮跡象更加明顯，根據(jù)漢宇地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，10月份成交環(huán)比萎縮20%-30%。很多自住型區(qū)域客戶明顯放緩了入場(chǎng)的節(jié)奏。

　　2007年10月13日　中國(guó)建設(shè)銀行董事長(zhǎng)郭樹(shù)清在北京接受新華社記者采訪時(shí)表示，建行已經(jīng)明確了將第二套住房貸款人以“戶”為單位的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。這意味著，四大行中的其他三家銀行也將以此為標(biāo)準(zhǔn)。

　　建行嚴(yán)厲的政策使廣大購(gòu)房者和借貸人大為緊張，一時(shí)間市場(chǎng)上出現(xiàn)了多起一手樓盤(pán)退訂、二手房上下家為訂金爭(zhēng)執(zhí)的案件。各大銀行信貸部更是擠滿了申請(qǐng)盡快放貸的借貸人，而在政策不明朗的情況下，各家銀行正在全面壓縮個(gè)貸，有意放慢了放貸節(jié)奏。

　　2007年10月15日　以光大銀行和華夏銀行為代表的中小銀行率先出臺(tái)房貸細(xì)則，確認(rèn)以個(gè)人為單位界定“第二套房”，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)很快引發(fā)其他中小銀行“跟風(fēng)”。

　　2007年10月17日　花旗中國(guó)房貸細(xì)則中明確說(shuō)明：以個(gè)人為單位認(rèn)定，同時(shí)貸款結(jié)清后，再貸款購(gòu)房仍會(huì)視為“首套住房”；渣打中國(guó)有關(guān)人士表示，在監(jiān)管部門(mén)沒(méi)有進(jìn)一步消息之前，該行第二套房貸也將以個(gè)人為單位認(rèn)定。

　　【樓市表情】

　　在上海，一夜間中小銀行和外資銀行成了樓市的“信貸救世主”，眾多購(gòu)房者紛紛倒戈，加入到中小銀行和外資銀行的信貸陣營(yíng)。在樓市交易方面，雖然樓市出現(xiàn)了短時(shí)間低迷，但很多自住客戶看好的區(qū)域仍然表現(xiàn)出很好的潛力。如大三林板塊、世紀(jì)公園板塊、北蔡板塊和塘橋板塊，在市場(chǎng)普遍遇冷時(shí)期，卻“逆市而上”，無(wú)論是成交量或成交價(jià)格都相當(dāng)可觀。其中一些次新房頗受歡迎。如單價(jià)在12000元/平方米左右的地杰?chē)?guó)際城；單價(jià)在13000元/平方米左右的錦繡華城，最近成交都比較好。老公房方面，如位于三林的凌兆新村等最近也受到市場(chǎng)的關(guān)注。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部表示：看來(lái)政策調(diào)控并沒(méi)有影響到剛性需求，購(gòu)房者頭腦越發(fā)冷靜了。

　　2007年10月25日 房貸新政頒布一個(gè)月后，執(zhí)行細(xì)則仍無(wú)基準(zhǔn)，成交縮水兩成多，價(jià)格上攻13%，上海新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出縮量上漲的態(tài)勢(shì)。由上海財(cái)經(jīng)大學(xué)對(duì)上海市消費(fèi)者的最新調(diào)查顯示，被訪者中有65.9%的人認(rèn)為當(dāng)前不是購(gòu)買(mǎi)住房的好時(shí)機(jī)，而認(rèn)為當(dāng)前是購(gòu)房好時(shí)機(jī)的僅有10.8%，觀望情緒仍在持續(xù)蔓延。

　　【樓市表情】

　　雖然10月最后一周上海樓市的成交量有所回暖，但還是難以改變10月商品房成交量加速下滑的局面。10月商品房總成交量達(dá)到211.89萬(wàn)平方米，但還是比9月大幅下滑16.43%。其中商品住宅的成交量下滑幅度更是達(dá)到18.57%，僅成交168.73萬(wàn)平方米。一手房市場(chǎng)一片慘淡，二手房市場(chǎng)成交量也嚴(yán)重萎縮。由于新政后買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期產(chǎn)生較大分歧導(dǎo)致10月成交量較9月份下降近三成。而二手市場(chǎng)的一些自主需求大的熱點(diǎn)板塊，一部分業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)依然盲目樂(lè)觀，單次跳價(jià)甚至高達(dá)幾十萬(wàn)元，更有業(yè)主開(kāi)出稅后售價(jià)，這樣的變相漲價(jià)令人瞠目。

　　2007年11月7日　據(jù)國(guó)家發(fā)改委消息，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部10月31日發(fā)布第57號(hào)令，發(fā)改委全文公布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》，自2007年12月1日實(shí)施�！赌夸洝芬�(guī)定，外資將不再被鼓勵(lì)進(jìn)入內(nèi)地普通住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)中。更為嚴(yán)厲的是，為了防止外資直接或通過(guò)中介炒房，外資進(jìn)入二手房交易市場(chǎng)及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的途徑也將受到全面限制。

　　【樓市表情】：這條政策看似和普通購(gòu)房人沒(méi)有多大關(guān)系，其實(shí)這表明著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)控的決心。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司已難有炒房空間。因?yàn)榻灰状媪糠繒r(shí)，國(guó)家明令禁止中介吃差價(jià)。而“二手限外”的出現(xiàn)，正是因?yàn)閾?dān)心外資通過(guò)中介進(jìn)入炒房領(lǐng)域。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部數(shù)據(jù)顯示：由于市場(chǎng)對(duì)市區(qū)購(gòu)物中心物業(yè)的需求強(qiáng)勁，加之市場(chǎng)供應(yīng)量不大，整體市場(chǎng)空置率持續(xù)下降，第三季度末達(dá)到3.3%，比去年同期下降7.4個(gè)百分點(diǎn)，較半年前下降2.8個(gè)百分點(diǎn)。而一向受到外資“偏愛(ài)”的別墅項(xiàng)目，因?yàn)閲?guó)家禁地三年的政策，終于在去年11月體現(xiàn)出了“稀缺性”。如湯臣湖庭花園、萬(wàn)科白馬花園、保利海上五月花、仁恒運(yùn)杰河濱花園等別墅房源在這樣的“冷市”熱銷(xiāo)顯得引人注目。別墅房源的熱銷(xiāo)基本上都是依托大牌開(kāi)發(fā)商的品牌，并以極高的性價(jià)比吸引了周邊改善型購(gòu)房者。

　　2007年11月12日　滬上部分銀行以“家庭為單位”的貸款政策，以及部分銀行由于當(dāng)年貸款指標(biāo)已經(jīng)用完，第四季度無(wú)款可放，在客觀上使得不少客戶不得不改變計(jì)劃，暫緩購(gòu)房。

　　【樓市表情】

　　進(jìn)入2007年11月，越來(lái)越多的購(gòu)房者漸趨理性，他們更多地關(guān)注房屋本身，選擇持幣觀望，上海二手市場(chǎng)仍處于調(diào)整中。新政出臺(tái)后，大部分房東選擇“惜售”來(lái)作為過(guò)渡；11月后多數(shù)房東開(kāi)始重新將房源投入市場(chǎng)，并且無(wú)序加價(jià)的行為有所減少，但房?jī)r(jià)保持著穩(wěn)中有升的趨勢(shì)�？蛻舴矫孢�價(jià)多于房東調(diào)價(jià)，成交價(jià)普遍低于掛牌價(jià)。另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象就是雖然整個(gè)二手市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)成交量有所減淡，但租賃市場(chǎng)卻“異軍突起”，十分火熱。尤其是一些交通、配套方便需求量大的區(qū)域，如寶山、閔行等租賃很是火爆，在長(zhǎng)寧、閘北、盧灣等區(qū)域平均月租金也有一定程度上漲。

　　2007年12月11日　央行、銀監(jiān)會(huì)日前下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》規(guī)定，各商業(yè)銀行應(yīng)以戶為單位執(zhí)行第二套房貸政策，并明確表示“已利用貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房并有貸款記錄，不論貸款是否還清，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房貸款的，均按第二套房貸政策執(zhí)行�！贝送�，外資銀行也要執(zhí)行新政。

　　【樓市表情】

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部表示，歷時(shí)88天的房貸新政終于塵埃落定。細(xì)則的出臺(tái)相信將給2007年12月份略漲的樓市帶來(lái)不小的沖擊，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)密調(diào)控也預(yù)示著這個(gè)“冬市”將趨于平穩(wěn)。(鄧旭)