10月底，科華北路某大廈，一家不起眼的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司開(kāi)始啟動(dòng)運(yùn)作。進(jìn)出這里的人，除了公司員工外，還有來(lái)自不同地區(qū)、有著不同職業(yè)背景的人，他們有一個(gè)共同的目的———合作建房。
實(shí)際上，合作建房在成都并不是一個(gè)新鮮事物，兩年前，石雙成等人便在成都發(fā)起合作建房，但還沒(méi)有進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段便因種種原因出現(xiàn)分歧，最后不了了之。時(shí)隔兩年，合作建房卷土重來(lái)，但合作建房所面臨的種種問(wèn)題———拿地、資金、監(jiān)管等，始終橫亙?cè)诿媲啊Ｔ俣蕊L(fēng)起的個(gè)人合作建房能否真正開(kāi)花結(jié)果？新的模式能否真正破冰？
卷土重來(lái)熱情高漲有近200人參與
這個(gè)新開(kāi)張的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司規(guī)模不大，300多平方米的寫(xiě)字樓，注冊(cè)資金只有100萬(wàn)元，員工20多人，不過(guò)各種部門齊全，負(fù)責(zé)人方華的職務(wù)是總經(jīng)理。
方華說(shuō)，早在幾年前他已經(jīng)在成都擁有了20多套房子，之所以加入到個(gè)人建房行列中來(lái)，一是因?yàn)橐恢倍加械摹按笸覉@”情結(jié)，二是想親歷見(jiàn)證中國(guó)住房歷史的新篇章。
公司的法人是因在個(gè)人合作建房領(lǐng)域有所突破的溫州人趙智強(qiáng)。方華說(shuō)，從2003年，有人提出合作建房開(kāi)始，他一直在關(guān)注這方面的信息，看到趙智強(qiáng)運(yùn)用“溫州模式”拿到地后，激動(dòng)不已，“按照這個(gè)方向走下去，成功應(yīng)該近在咫尺。”
2005年2月，趙智強(qiáng)以溫州市市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)的名義出面組織個(gè)人合作建房，參與者需要預(yù)存20萬(wàn)元—30萬(wàn)元的資金，委托當(dāng)?shù)匾患毅y行監(jiān)管。拿地、建設(shè)事宜委托給了當(dāng)?shù)匾粋�(gè)縣級(jí)小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。最后，趙智強(qiáng)等在溫州市城郊拿到了一塊地。2006年11月15日，趙智強(qiáng)從溫州市國(guó)土資源局拿到國(guó)有土地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書(shū)，成為全國(guó)首例正式獲得土地的個(gè)人合作建房者。
“溫州可以成功，成都也應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題�！狈饺A等人和趙智強(qiáng)取得聯(lián)系，于7月份成立合作建房公司�！罢絾�(dòng)一個(gè)多星期，在沒(méi)有任何宣傳推廣的情況下，目前已經(jīng)有近200人參與合作建房了�！�
前車之鑒熱鬧一時(shí)最終偃旗息鼓
實(shí)際上，合作建房在成都并不是一件新鮮事物。
2005年1月16日，石雙成等人召集成立了“成都市個(gè)人合作建房項(xiàng)目組委會(huì)”，大家為未來(lái)的項(xiàng)目取了一個(gè)響亮的名字———“大同家園”�！按笸覉@”合作者們的第一次聚會(huì)上，一位名叫唐文宣的響應(yīng)者的到來(lái)，把大家的熱情推到了頂點(diǎn)。
唐文宣是四川遠(yuǎn)景建筑園林設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)。他表示，除了將在設(shè)計(jì)規(guī)劃中發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，還將無(wú)償為組委會(huì)提供辦公場(chǎng)地和聯(lián)系電話，唐文宣隨即也成了領(lǐng)頭人之一。有了初具雛形的“組委會(huì)”，尤其是有了報(bào)名點(diǎn)這個(gè)“根據(jù)地”，“大同家園”仿佛已觸手可及。一時(shí)間，前來(lái)咨詢和報(bào)名的人絡(luò)繹不絕，當(dāng)天就超過(guò)了500人。石雙成根據(jù)當(dāng)時(shí)報(bào)名的火爆態(tài)勢(shì)估計(jì)，報(bào)名者超過(guò)1000人那是遲早的事，而“大同家園”項(xiàng)目初步定為修建20層電梯住宅，分四個(gè)單元，每單元每層修建8戶，共640戶。
2005年2月，經(jīng)組委會(huì)研究通過(guò)，石雙成又在馬鞍北路的星座公司增設(shè)了一個(gè)報(bào)名點(diǎn)。不過(guò)，分點(diǎn)報(bào)名也為合作建房埋下了隱患，兩個(gè)主角間沒(méi)能協(xié)調(diào)好關(guān)系，加上其他一些原因，雙方分道揚(yáng)鑣，并慢慢偃旗息鼓。
四大瓶頸
已有突破相中九眼橋地塊
對(duì)于合作建房來(lái)說(shuō)，拿地、資金監(jiān)管、成本控制、質(zhì)量把關(guān)四大難關(guān)始終橫亙?cè)诿媲啊?/p>
方華對(duì)突破四大瓶頸顯得信心十足———我們?cè)凇皽刂菽Ｊ健鄙希纸Y(jié)合成都本地特點(diǎn)，研究出更為貼切的成都模式：公司作為發(fā)起人，與律師事務(wù)所共同委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作建房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，銀行、房地產(chǎn)評(píng)估單位、設(shè)計(jì)單位、工程造價(jià)單位、工程管理單位、審計(jì)單位等合作建房參與單位相互監(jiān)督、相互制約，從而確保工程質(zhì)量、工期和成本目標(biāo)。
“我們先期不準(zhǔn)備通過(guò)參加競(jìng)買拿地�！睂�(duì)于最棘手的拿地問(wèn)題，方華說(shuō)，將找手頭有地，但因資金等問(wèn)題一直沒(méi)有進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作。他透露，根據(jù)前期調(diào)查，成都土地二級(jí)市場(chǎng)儲(chǔ)量豐富，10畝—20畝的小型地塊很多，且大部分集中在二環(huán)路之內(nèi)�！拔覀冋伊�10多家，現(xiàn)在比較有意向合作的就有三四家，其中九眼橋地帶有塊地最理想，如果沒(méi)有意外的話，這個(gè)項(xiàng)目月內(nèi)就可以正式啟動(dòng)了�！�
“把錢交給你，你們會(huì)不會(huì)跑掉？”這樣的擔(dān)心不但參與者會(huì)有，政府也會(huì)有。弄不好，個(gè)人集資建房就可能涉嫌非法集資和集資詐騙。方華坦言，這確實(shí)是個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。因此，從一開(kāi)始便引入銀行作為合作對(duì)象，參與者以自己的名義存入專款，使用時(shí)發(fā)起人、律師事務(wù)所、委托的開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)共同預(yù)留的支付印鑒，只能采取轉(zhuǎn)賬的形式使用�？�，通過(guò)多方監(jiān)管確保資金安全使用。
客戶篩選
月收入4000 適合加入我們
“按照我們的預(yù)算，九眼橋片區(qū)的項(xiàng)目實(shí)施下來(lái)，至少比周圍同品質(zhì)商品房便宜30%�！蓖跣�，擔(dān)任公司策劃總監(jiān)，之前曾在媒體和房地產(chǎn)公司就職。
合作建房?jī)r(jià)格為什么能便宜下來(lái)？王旭說(shuō)，商品房是建好后再推廣，而合作建房則是在已經(jīng)確定購(gòu)房人的情況下再運(yùn)作，因而所產(chǎn)生的成本大大不同。和開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房比較，合作建房主要能在融資、營(yíng)銷推廣、合理利潤(rùn)三個(gè)方面節(jié)省費(fèi)用。其中，在包括土地等的融資環(huán)節(jié)可以節(jié)省10%；營(yíng)銷推廣至少省3%—4%；合理利潤(rùn)方面，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)在30%以上，這里僅以他們的利潤(rùn)為20%看，也遠(yuǎn)比合作建房7%的合理支出多出13%。三個(gè)方面加起來(lái)，同地段、同品質(zhì)合作建房至少可節(jié)省30%以上的成本。
王旭透露，九眼橋項(xiàng)目如果順利啟動(dòng)，預(yù)計(jì)價(jià)格為5000元每平方米，而目前周邊的價(jià)格在8000元左右，加上后期返還的商業(yè)部分收益，最后價(jià)格只有4000元左右，便宜了將近一半。
不過(guò)，如果想?yún)⒓雍献鹘ǚ浚?000元每平方米計(jì)算，購(gòu)買100平方米的房子，那么，先期仍然需要18萬(wàn)元左右的購(gòu)地款，待封頂后，辦理20年銀行按揭貸款，每個(gè)月月供也將在2000元左右。對(duì)于普通市民來(lái)說(shuō)，依然是個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。
“有錢人，根本不需要；低收入者，有政府各種住房保障體系保障�！狈饺A直言，這次合作建房針對(duì)的客戶人群主要是中收入者，“家庭月收入4000左右的，適合加入我們的合作建房大軍。”
前景分析
參與客戶都想來(lái)賺一筆
方華等人以公司之名再度掀起個(gè)人合作建房浪潮，按照合作建房流程，整個(gè)過(guò)程將分為四個(gè)部分：建房人加入階段、項(xiàng)目獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、交房階段。
目前尚處于第一個(gè)階段———建房人加入階段。方華說(shuō)，在加入階段，最重要的是，合作建房人在公司指定的有合作協(xié)議的銀行，自己開(kāi)戶并存入1萬(wàn)元。據(jù)該銀行相關(guān)工作人員介紹，目前確實(shí)已經(jīng)有100多人到銀行進(jìn)行了開(kāi)戶，表明參加合作建房，但是銀行方尚未與該公司簽訂任何合作協(xié)議。
在已經(jīng)加入的這些建房人中，不乏有投資意愿的購(gòu)房者。26歲的劉小姐，得知有公司正在組建合作建房大軍，并可能拿下九眼橋附近地塊，便加入其中。劉小姐并非買不起房的一類人，加入合作建房，只是看中了地塊的路段和小區(qū)的價(jià)位。在雙楠小區(qū)附近有一套住房的顧先生直言：“現(xiàn)在房?jī)r(jià)那么高，如果真的這么便宜就買下來(lái)了，倒可以賺上一筆�！�
項(xiàng)目尚未進(jìn)行，便已經(jīng)出現(xiàn)這樣的具體問(wèn)題，方華說(shuō)，合作建房實(shí)際上仍然是商品房，建房人取得兩證后怎么處置是他們自己的事情，公司只能規(guī)定參與過(guò)一次合作建房后不能再參與。
各界聲音難以改變樓市現(xiàn)狀
成都金房集團(tuán)董事長(zhǎng)王曉白：從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，個(gè)人合作建房顯然是一條違背市場(chǎng)專業(yè)化分工的倒退之路。個(gè)人合作建房現(xiàn)象是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡的特殊時(shí)期的產(chǎn)物，不代表整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，就算成功，對(duì)整個(gè)業(yè)界影響也不大。
省社科院經(jīng)濟(jì)研究員陳武元：個(gè)人合作建房畢竟是民間組織行為，參與者眾多，實(shí)際操作過(guò)程中極易出現(xiàn)失控局面。從全國(guó)的個(gè)人合作建房實(shí)踐來(lái)看，大連的個(gè)人合作建房被叫停了、長(zhǎng)春的偃旗息鼓了、深圳的個(gè)人合作建房最終走了一條收購(gòu)二手公寓樓的“捷徑”、鄭州的個(gè)人合作建房初戰(zhàn)受挫。而被認(rèn)為合作建房破冰的溫州來(lái)看，從拿地到現(xiàn)在已經(jīng)快一年，卻沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有什么進(jìn)展。目前，個(gè)人合作建房尚處在國(guó)家政策和法律的真空地帶，其取得土地后的進(jìn)一步行為能否被國(guó)家政策容許也有待觀察。（羅向明 陳亞琴）
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