美國(guó)樓市進(jìn)入了數(shù)十年來(lái)最嚴(yán)重的低迷時(shí)期，很多美國(guó)人如今迷惑了：是該觀望還是該逢低買入？是該賣出還是繼續(xù)持有房產(chǎn)？美國(guó)《財(cái)富》雜志指點(diǎn)迷津，為判斷未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)提供了一點(diǎn)參考。
房?jī)r(jià)租金比例就像股票市盈率
斯拉塔拉在一個(gè)海濱城市購(gòu)買了一處房產(chǎn)。隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，她的房子價(jià)格不斷下滑。她幾乎每幾個(gè)小時(shí)就要上網(wǎng)，查看自己房子的市場(chǎng)價(jià)格，就在最近兩個(gè)月里，房?jī)r(jià)已經(jīng)暴跌10萬(wàn)多美元。
而年輕的馬特夫婦則把位于舊金山的房子賣了，幸運(yùn)地賺了一筆錢，然后繼續(xù)租住原來(lái)的房子，希望等到房?jī)r(jià)跌至谷底再買回來(lái)。
美國(guó)樓市的瘋狂似乎還發(fā)生在昨天，美國(guó)有房一族如今又為市場(chǎng)的低迷困惑不已了：到底房?jī)r(jià)會(huì)跌到什么水平？什么時(shí)候才會(huì)見(jiàn)底？
《財(cái)富》雜志認(rèn)為，決定房產(chǎn)價(jià)值的因素有很多，對(duì)于普通的美國(guó)家庭來(lái)說(shuō)，房間數(shù)量、院落大小和附近學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量都是很重要的標(biāo)準(zhǔn)。而經(jīng)濟(jì)學(xué)家評(píng)估一個(gè)城市的房產(chǎn)價(jià)值時(shí)，則會(huì)考慮利率水平、就業(yè)情況和人口增長(zhǎng)速度。但從長(zhǎng)期來(lái)看，最可靠的判斷指標(biāo)則是租金水平。
房?jī)r(jià)沖高回落之后，房?jī)r(jià)和租金之間的比例關(guān)系就會(huì)恢復(fù)正常。對(duì)于房?jī)r(jià)而言，租金就像無(wú)法逃避的重力。耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·希勒說(shuō)：“房?jī)r(jià)租金的比例很像股票的市盈率。”也就是說(shuō)，雖然房?jī)r(jià)偶有暴漲，使房?jī)r(jià)租金比例異常高企，但這個(gè)比例遲早會(huì)回到歷史平均水平附近。
從人的心理角度分析，如果人們買房所需花費(fèi)比租房多得多，而房產(chǎn)轉(zhuǎn)手時(shí)利潤(rùn)不大，他們就不大會(huì)舍得花錢買房。從這個(gè)意義上說(shuō)，美國(guó)近年的房地產(chǎn)泡沫主要是投機(jī)者推動(dòng)的結(jié)果。
租金幾乎原地不動(dòng)
上世紀(jì)90年代，美國(guó)的房?jī)r(jià)租金比一直保持在14到15的水平。進(jìn)入新世紀(jì)，房?jī)r(jià)開(kāi)始暴漲，盡管理由多多，但最重要的因素還是錢來(lái)得太容易。
2003年到2005年期間，利率水平極低，投資者蜂擁入市，而次級(jí)抵押貸款門檻很低，信用和就業(yè)狀況不佳者也買起了房，更是加劇了房地產(chǎn)供不應(yīng)求的局面。美聯(lián)儲(chǔ)從2005年開(kāi)始大力加息，力圖給市場(chǎng)降溫，但金融機(jī)構(gòu)和證券市場(chǎng)仍然沉醉在這場(chǎng)地產(chǎn)盛宴中，直到今年夏天，供房者難以為繼，危機(jī)終于爆發(fā)。
而在另一方面，從2000年到2006年，美國(guó)的房屋租金變化很小，只上漲了10%左右，沒(méi)有跟上通貨膨脹的步伐。這樣一來(lái)，平均的房?jī)r(jià)租金比從2000年的15上升到了24,漲幅為60%。首都華盛頓的房?jī)r(jià)租金比從11漲到了26,包括奧克蘭在內(nèi)的加州東海灣地區(qū)從28漲到了51,坦帕市從12上升到了21。
5年內(nèi)房?jī)r(jià)將平均下跌16%
《財(cái)富》雜志聯(lián)合economy.com網(wǎng)站對(duì)樓市的調(diào)整幅度進(jìn)行了評(píng)估，得出驚人的結(jié)論：如果房?jī)r(jià)與租金的比例要在5年內(nèi)回落到正常水平，房產(chǎn)價(jià)格將平均下跌16%。
這項(xiàng)研究將美國(guó)54個(gè)大城市各類房產(chǎn)價(jià)格的中位數(shù)與租金水平相比較，得出目前的房?jī)r(jià)租金比，再找出過(guò)去15年房?jī)r(jià)租金比的平均值，以此計(jì)算出房?jī)r(jià)可能將平均下跌28%。
如果再考慮租金上漲的因素，過(guò)去5年內(nèi)，上述54個(gè)區(qū)域的房租水平總共上漲了12%，如果保持這一速度，房?jī)r(jià)在未來(lái)5年內(nèi)下跌16%才能夠使房?jī)r(jià)租金比回到歷史平均水平。
各地區(qū)情況不一，調(diào)整幅度有別，例如，佛羅里達(dá)州的奧蘭多、邁阿密等城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌28%到34%，而薩克拉門托市的房?jī)r(jià)可能會(huì)跌去26%。
老牌大城市房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺
紐約、舊金山、洛杉磯和芝加哥等老牌大城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了不少，但炒房者不多，從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，這些地方的房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲，文化、經(jīng)濟(jì)等方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和吸引力是支撐高房?jī)r(jià)的重要因素。這些地方的房屋租金也在穩(wěn)步上揚(yáng)，從而減輕了房?jī)r(jià)短期回落的壓力。另外，這些大城市寸土寸金，已經(jīng)幾乎無(wú)地可用，建新房極其困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給將不會(huì)大幅增加。
以紐約為例，紐約房地產(chǎn)委員會(huì)7日發(fā)表的報(bào)告顯示，今年第三季度，紐約市住房平均售價(jià)為78.2萬(wàn)美元，比去年同期大增20%。
新興城市尤其脆弱
在拉斯維加斯、菲尼克斯、薩克拉門托、奧蘭多、坦帕等新興城市，房?jī)r(jià)調(diào)整的速度將更快，幅度將更深。
這些地方人口增長(zhǎng)快，但炒房者多，可供開(kāi)發(fā)的土地也多，開(kāi)發(fā)商在高房?jī)r(jià)面前愿意大興土木，大賺其錢，容易導(dǎo)致供過(guò)于求。在樓市點(diǎn)巔峰時(shí)期，薩克拉門托、菲尼克斯、加州東海灣等地的業(yè)主中，有近40%是炒家和靠次級(jí)房貸買房者。
有開(kāi)發(fā)商估計(jì)，炒房退潮之后，加州等地的住房需求減少了約20%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，加州開(kāi)發(fā)商手里的待售房產(chǎn)數(shù)量達(dá)4萬(wàn)套，堪稱歷史之最，為了盡快售出以收回成本，降價(jià)已成不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。
物業(yè)稅令房市回暖吃力
在美國(guó)，持有房產(chǎn)需交物業(yè)稅，這也會(huì)令房?jī)r(jià)的回暖顯得較為吃力。近年來(lái)，物業(yè)稅隨著房?jī)r(jià)水漲船高，從2000年到現(xiàn)在已經(jīng)翻倍。美國(guó)每年的物業(yè)稅收入約為2000億美元，相當(dāng)于房貸利息償還額的一半。未來(lái)幾年，物業(yè)稅稅率可能不會(huì)再大幅上漲，但也很難調(diào)低，這項(xiàng)負(fù)擔(dān)將長(zhǎng)伴有房者。(小丘)
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