有業(yè)內(nèi)人士判斷，政策環(huán)境變化可能使得深圳樓市回落到2006年底的水平，下降幅度為40%
像王先生一樣的投資者已經(jīng)明顯感覺(jué)到買(mǎi)家的猶豫，原先趨之若鶩的買(mǎi)家，現(xiàn)在仿佛商量好了一下突然間蒸發(fā)了；而自己手上的資產(chǎn)，則隨著每一次降低的掛牌價(jià)格而不斷縮水
盛宴過(guò)后的殘局，更顯蕭條；盛極一時(shí)的深圳樓市也難免如此。
盡管11月，南方大地還一片溫潤(rùn)，但是置身于深圳樓市中的人們卻早已經(jīng)感受到陣陣涼意，他們，包括開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介以及炒樓者。
連續(xù)4個(gè)月下滑的成交量，已經(jīng)讓深圳樓市蒙上一層霜；曾經(jīng)讓這個(gè)行業(yè)瘋狂的樓價(jià)，也開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。更為嚴(yán)峻的是，低迷的成交量讓深圳中介行的業(yè)務(wù)面臨有史以來(lái)最殘酷的考驗(yàn)，大量店鋪關(guān)門(mén)、經(jīng)紀(jì)人被迫離職，市場(chǎng)的調(diào)整與行業(yè)的洗牌不經(jīng)意之間已然展開(kāi)。而后續(xù)的路，誰(shuí)也說(shuō)不明白……
資產(chǎn)的膨脹與縮水
在深圳就職于某開(kāi)發(fā)企業(yè)的王先生，一邊利用周末打理新房子裝修，希望趕緊租出去，一邊計(jì)算著自己總資產(chǎn)的變遷。他說(shuō)，今年6月，其名下的五六套房子總價(jià)值在1000萬(wàn)元左右，現(xiàn)在如果出手的話，可能就800萬(wàn)元，而且還是在有人接手的情況下，四個(gè)月縮水了200萬(wàn)元。
由于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，王先生比普通人更早介入房產(chǎn)投資，早在三四年前就開(kāi)始陸續(xù)購(gòu)入房產(chǎn)。他記得當(dāng)年最早投資的羅湖一套房子，價(jià)格才5000多元一個(gè)平方米。
幾年來(lái)，王先生購(gòu)置了五六套房，目前全部處于出租狀態(tài)，正在裝修的一套是今年新買(mǎi)的，裝好后將立刻租出去�，F(xiàn)在他的租金收益與銀行按揭款基本持平。
他屬于典型的長(zhǎng)線投資型，幾年來(lái)，他身邊不少專(zhuān)門(mén)的炒樓者快速買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出，經(jīng)手的房子不下百套，有的炒房者在鼎盛時(shí)期每個(gè)月需要還給銀行的按揭款就多達(dá)300萬(wàn)元。
進(jìn)入2007年，僅用了不到10個(gè)月的時(shí)間，深圳樓價(jià)從每平方米9000元迅猛上漲到15000元。更為瘋狂的是，今年4、5、6月份，成交也創(chuàng)下天量。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳以往的二手成交量維持在一個(gè)月6000~8000套左右。
但是，進(jìn)入7月份，深圳樓市在宏觀政策調(diào)控下以同樣驚人的速度掉頭向下。截至10月，其一、二手房成交量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下滑。深圳世聯(lián)行市場(chǎng)研究組日前發(fā)布的研究報(bào)告顯示，在交易市場(chǎng)觀望氣氛濃厚和一手房推盤(pán)量逐步減少的雙重作用下，10月深圳一手房市場(chǎng)日均成交住宅不足60套，較9月下降51.2%。
而“十一”黃金周期間，深圳官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)一手市場(chǎng)僅成交87套房子，這被視作深圳樓市步入蕭條的強(qiáng)烈信號(hào)。
同時(shí)，深圳的樓價(jià)也呈現(xiàn)明顯的松動(dòng)跡象。賣(mài)方市場(chǎng)已然轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，二手房買(mǎi)家討價(jià)還價(jià)的幅度愈來(lái)愈大。
像王先生一樣的投資者已經(jīng)明顯感覺(jué)到買(mǎi)家的猶豫，原先趨之若鶩的買(mǎi)家，現(xiàn)在仿佛商量好了一下突然間蒸發(fā)了；而自己手上的資產(chǎn)，則隨著每一次降低的掛牌價(jià)格而不斷縮水。
地鋪關(guān)門(mén)與行業(yè)洗牌
當(dāng)房產(chǎn)成交旺勢(shì)時(shí)，最受益的除了開(kāi)發(fā)商，當(dāng)屬中介行。但是現(xiàn)在，深圳的二手房市場(chǎng)正經(jīng)歷著最殘酷的寒流。
某知名中介代理行負(fù)責(zé)人透露，上半年該公司一天能成交100套左右，現(xiàn)在只能成交兩三套。另有知情人士透露，該代理行10月份的成交量大約只是9月份的十分之一，整個(gè)10月份一個(gè)門(mén)面的成交量也就三四套，公司正面臨著如何縮減開(kāi)支的壓力。因?yàn)閮H僅在今年上半年，該公司在深圳新開(kāi)了50家店鋪，而如今交易量根本不足以支持這么多門(mén)店的開(kāi)張。
記者了解到，大的代理行還能暫時(shí)支撐，但更多中小代理行則已經(jīng)大面積結(jié)業(yè)關(guān)門(mén)。
在漢唐大廈附近的一家在深圳樓市最火爆之時(shí)開(kāi)業(yè)的地產(chǎn)中介公司的門(mén)面，如今已是人去樓空，只有緊鎖的玻璃門(mén)之后地板上散落著的物業(yè)報(bào)價(jià)單，還讓人能夠想起這里曾經(jīng)是一個(gè)人頭攢動(dòng)的與深圳飛奔的房?jī)r(jià)有關(guān)的地方。
據(jù)悉，倒閉的原因一方面是因?yàn)槌山涣康匿J減，另一方面是房租成本的大幅增加——2個(gè)月之前，這里的一套帶電梯的三室一廳的住宅空房的月租金在3500元左右，如今已經(jīng)飛漲至4500元，相比較10月份深圳新房均價(jià)10%的降幅，租金的異常飛漲成為了一些炒房客維持月供的資金鏈不至于馬上斷裂的最后手段。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的日子也越來(lái)越難過(guò)，人員流失現(xiàn)象嚴(yán)重。某大型中介行原來(lái)一個(gè)分行有20多人，現(xiàn)在只剩下十幾個(gè)，原來(lái)的編制是一個(gè)組12人，一共2個(gè)組；現(xiàn)在每個(gè)組縮減到8個(gè)人，經(jīng)紀(jì)人的收入也受到較大影響。據(jù)稱(chēng)，以前店面經(jīng)理每個(gè)月2萬(wàn)元左右，現(xiàn)在可能5000元不到。
行業(yè)蕭條的跡象日漸明顯。世華地產(chǎn)總經(jīng)理梁文華日前在接受媒體采訪時(shí)表示，他估算今年7月份深圳地產(chǎn)行業(yè)有1600多人被淘汰，8月份有2800多人，9月份有將近5000多人，估計(jì)10月份有不低于6000人被淘汰。
支撐在哪里？
10月27日，位于龍崗布吉的某知名開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬樓盤(pán)推出新一批產(chǎn)品約280套多層和小高層單位，按照多層8300元/平方米和小高層復(fù)式單位12000元/平方米的均價(jià)出售，最便宜的幾套電梯小高層單位價(jià)只有6000多元/平方米，不少多層的單位價(jià)格都為7000多元/平方米。結(jié)果，2個(gè)多鐘頭就銷(xiāo)售250套，280套房在一個(gè)星期內(nèi)全部賣(mài)完。
在低迷的深圳樓市，這個(gè)項(xiàng)目算是掀起了小小的波瀾。行業(yè)質(zhì)疑上述企業(yè)不按常規(guī)出牌，低價(jià)拋售產(chǎn)品。不過(guò)，這也讓深圳處于情緒低谷的房地產(chǎn)行業(yè)看到，只要價(jià)格下調(diào)，深圳對(duì)住房的剛性需求依然存在。
登記了6個(gè)號(hào)才有幸抽到一套房的李先生，在談及自己這個(gè)時(shí)候入市買(mǎi)入該項(xiàng)目的原因時(shí)表示，樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)比較低，跟以往以及周邊項(xiàng)目比較起來(lái)價(jià)格明顯合理了許多。
日前，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)否認(rèn)當(dāng)初的定價(jià)偏低，但該負(fù)責(zé)人坦承是今年上半年的價(jià)格太不理性，現(xiàn)在只是理性的回歸。據(jù)悉，無(wú)論中海還是金地、萬(wàn)科，這些品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)最新推出的項(xiàng)目相對(duì)而言，較上半年保守了許多。更多的樓盤(pán)，則通過(guò)打折、送禮包、送裝修等方式變相降價(jià)。
種種跡象顯示，深圳的樓價(jià)已經(jīng)進(jìn)入下降通道，只是底會(huì)在哪里，現(xiàn)在誰(shuí)都說(shuō)不清。中原地產(chǎn)深圳公司總經(jīng)理李耀智的判斷是，政策環(huán)境的變化可能會(huì)使得深圳樓市回落到2006年底的水平，下降幅度為40%。
另外有中介行業(yè)人士則指出，雖然深圳樓市的價(jià)格已經(jīng)松動(dòng)，但是會(huì)跌多少，這很難說(shuō)。因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上雖然人心有所動(dòng)，但是畢竟尚未出現(xiàn)大量拋售的現(xiàn)象。
而炒樓者王先生和他的投資朋友們分析過(guò)，深圳畢竟地少人多，很多年輕人還沒(méi)有置業(yè)安家，長(zhǎng)線看剛性需求還是非常旺盛的。實(shí)在撐不住了，便宜放掉一兩套就行，絕對(duì)不會(huì)大量拋售手中的物業(yè)。而現(xiàn)在，關(guān)鍵是把房子租出去，租金能夠與銀行貸款持平就行了。
據(jù)了解，由于價(jià)格的下降，讓許多投資者放棄短期內(nèi)放盤(pán)的念頭，暫時(shí)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。同時(shí)，為了能夠以租養(yǎng)供，深圳多數(shù)物業(yè)的租金呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。中介人士透露，近幾個(gè)月租金上調(diào)幅度大約在20%左右。(張艷紅 李炯)
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